2025一文读懂莘庄天荟优缺点!分析一下TODTOWN莘庄天荟值得买吗?

闵行莘庄天荟行政公馆【闵行莘庄天荟】TODTOWN莘庄天荟大平层

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我们常说，什么样的产品有潜力能够成为城市爆款，首要条件就是一个足够好的开发商遇上了有潜力的地块。这两个要素构建了一个项目决定性的价值底盘。

但是大家有没有想过，当一个项目在本有的天赋价值之上，叠加时间周期，能变得有多惊艳？

在2024年，我们就遇到了这么一个现象级作品，在本有地块气质与鼎流匠心之上，用三年的时间，让每一个曾经与当下，都成为它对上海TOD城市坐标的未来昭示。

这个项目就是TODTOWN天荟。

大家对这个项目应该并不陌生，曾经在2020年我们就见证了它一期秘境大宅悦麓的交付，并在市场验证中，看到了一个外环外项目产生的价值高光。

但是，最近天荟交付的二期创智公馆悦麟，究竟能不能在高起点中，再次为大家带来惊喜？我们带着疑惑，再次实地来到了项目。

第一眼 已是惊艳

为上海 更新一座城市的空间观

在2021年，我们就有幸参与过项目的启幕，因此对项目其实并不陌生。

在早期艺术、文化、产品的展示中，就对TODTOWN天荟悦麟有了第一眼印象：一座属于莘庄城市副中心的「中心坐标」正在呼之欲出。

可能大家现在提到莘庄城市副中心，会觉得这三年以来，莘庄发展的声音有点小了。

毕竟外界更关注的可能是近期新出现的大虹桥概念下的前湾、大零号湾计划下的吴泾。

但莘庄如今真的发展平平了吗？其实并不是，而是莘庄过去发展得太快了。

甚至我们如今回过头来看看莘庄的起势，真的可以说成功抓住了历史上每一次难得的机遇。

·先是因为莘庄位置优越，一跃成为闵行政府的所在地。

·后是1号线在莘庄开通后，变成了上海第一条从市区开往郊区的地铁。

·再是2018年，莘庄和虹桥同时入选上海城市副中心。

大家有没有发现莘庄的每一次发展都伴随着地段+交通这两大关键要素，这给莘庄带来的是强大而且源源不断的人口导入力和购买力。

当然，人口大量的涌动对于一个城市板块而言，不可能是完美无影响的。

早些年当我们到莘庄时，觉得最大的遗憾就是莘庄交通拥挤的问题。莘庄作为上海西南交通的大动脉，说它是上海最拥挤的副中心，也不为过。

这也是为什么我们要说TODTOWN天荟的出现可以改变整个莘庄城市空间观，成为一座城市中心地标的重要原因。

因为莘庄非常需要一个TOD项目的出现，为它导入同步国际一流城市的土地价值逻辑。贯彻公共交通导向型发展模式，以交通换乘站及大型商业为中心，在步行半径中，拥有国际化的出行配套圈。

这件事也非常需要靠谱的开发商来推动进行，毕竟大家要知道一个TOD项目需要多方协调，还要兼顾区域居民日常出行保障，难度可想而知。

这也是为什么我们在三年前，就对TODTOWN天荟项目印象深刻的重要原因，毕竟新鸿基地产+上海城开+闵行城投的组合太让人有安全感了。

三年后 实景呈现

为莘庄 交付远超样板的品质画卷

我们时隔三年再次回到项目，当年的遐想究竟有没有变成现实呢？

在这一次的亲眼鉴证中，我们不得不感慨一句，在如今这个交付力欠缺的高周转时期，这个项目绝对称得上近三年上海交付力的天花板项目了。

TODTOWN天荟悦麟作为莘庄站TOD之上的创智公馆，目前已如期兑现，我们现在看到的不仅是头部房企给出的匠心答卷，更让人意外的是，TODTOWN天荟悦麟找到了驱动产品引擎的场景进化论。

三年的时间，TODTOWN天荟悦麟不仅为我们揭幕了一场城市功能空间的重构，更是借助自给自足的高阶生活资源聚合，实现“场景营城”的复合化实践。

最重要的是，悦麟不仅完美兑现了当年的承诺，实景更是远超当年的样板展示！

从形象面的呈现说起，悦麟包括两栋近150米的塔楼，外立面以系统窗和铝板幕墙相结合，大堂和顶部屋冠均采用玻璃幕墙系统。兼具时代先锋性的光幕美学，也让建筑在防水、保温、节能等功能性上得到了有效保障。

其次，首层大堂设置在距离地面约14.5米高的大平台层位置，视野更加开阔。进入悦麟大堂，映入眼帘的是约9米的超高挑空和大面积的落地窗。大堂内还设置了舒适宽敞的休息会客区和礼宾台，以满足业主的多种需求。

同时，还设置了多重智能安防系统：配备电梯刷卡停层、公共安防系统、大堂闸机出入管理、门禁呼叫、自助访客预约等高标准安防体验。

更值得一提的是位于五层的共享空间，精心打造的艺术场景别具一格，交友、会客、读书、赏景……作为一个多功能活动空间，不仅拥有吧台、休闲区、共享会议室，还配备有健身、阅览等娱乐功能，更有悦麟专属的环境香氛和背景音乐，处处可见的时尚元素，也更加符合当下青年一代的喜好。

当然，生活品位可以用星级高奢的硬件标准来彰显，但在TODTOWN天荟悦麟，你看到的是，这里正在用经历过国际视野的全域规划，改变大家对于生活的理解。

其中最显著的一点，就是项目在传递的24小时物业服务力。好的物业管理不仅仅是保值，在后续的使用过程中，更是提升一个项目产品价值的关键因素。

TODTOWN天荟悦麟与只服务于新鸿基地产的启胜物业达成合作，提供港式高标准的物业服务，无论是管家、客服、安保、保洁，还是各类维修，均是24小时快速响应。

如今不仅有项目内部兑现力的展现，项目外部的交通建设也有了最新进展。

相信大家最近也刷到过很多关于莘庄火车站的消息，作为莘庄综合交通枢纽重要一部分的铁路莘庄站，目前已与TODTOWN天荟项目三期工程铁路大平台相连通，预计2024年底铁路莘庄站将建成开通。

未来，项目内将实现沪杭铁路客运专线、铁路金山线，以及地铁、公交的无缝衔接，畅享便利出行。

当然，TOD也有不同的类别。

一般的TOD项目，往往是城市边缘楼盘依靠轨道交通来实现出行成本的节约，拉近与城市中心的距离感；而TODTOWN天荟由于自身就处于城市副中心，可以借由TOD加速板块价值升级，从而与相邻板块进行融合，使自己成为城市中心的中心。

因此，未来的TODTOWN天荟，不仅是一个站体复合城，更是以多元立体的场景营造出的一座国际垂直城市。

TODTOWN天荟重构时间与空间的交互关系、重构城市的繁华与静谧、重构职住形态的开放与围合、重构当代生活的快与慢……让多元日常模式产生迭代，革新了此前上海以环线划分地段价值的经验法则。

为整个莘庄带来的是真正意义上，生活半径的扩张，以及生活质量的提升。

下一个三年 稳步前行

为悦麟者 一路驱动价值迭升

TOD综合体对于相关物业的溢价作用自然不必多言，即使TODTOWN天荟周边没有同等水准项目来为它的价值提供参考。

但令人意外的是，它在市场反响中得到了多次认可验证。

首先是TODTOWN天荟的首发住宅悦麓，以12万+/㎡的二手成交价傲立于外环之巅，成为莘庄住宅市场的价值灯塔。

即使在市场下行的情况下，也相比同板块周边项目拉开极大的差距

并且悦麓的租金水平也是验证产品价值的重要指标，对比徐汇滨江、古北、瑞虹、世纪公园等上海市中心传统高级住宅区也毫不逊色。哪怕是百平左右的户型，都有不错的租金收益比：

如果说前三年我们看到了悦麓的现象级表现，那现在的悦麟就更加的具备性价比。

要知道，正常市场情况下，同一个区域，商办的售价一般在住宅的70-80%，也就是说，TODTOWN天荟|悦麟的常规合理售价应在8-9万/㎡；但即使在目前大环境下，悦麟的价格也仅仅是悦麓二手市场价格的50%，而这已经是三年稳步上涨后的结果。

这意味着当下入主悦麟，仍然有着极具性价比的低门槛及增长空间。

相信随着莘庄综合交通枢纽、天荟商场、凯悦尚萃酒店等业态的陆续建成与开业，未来悦麟的价值才能得到真正的体现，所以现在仍然是最值得入手悦麟的时间，因为天荟的未来令人充满想象。

如今，大家真的可以实地去感受一下TODTOWN天荟|悦麟是如何在同质化市场中，为自己建立起全新的日常价值体系。

目前悦麟已经交付入驻，在售建面约151—185平方米、层高3.3米的实景现房，即买即享，无需久候！并且不限购的优势也可以让各位通过多套组合，按照喜好打造属于自己的创作天地。

TODTOWN天荟|悦麟，下一个三年如今也正在开启，不管是更多配套和交通基建资源的落地，还是站体复合城的逐渐成熟，都为这片土地留下了更多想象的空间。

【所属板块】闵行-莘庄（莘庄站上盖）

【项目规划】住宅、商场、行政公馆、写字楼、酒店、会所

【物业】新鸿基启胜物业

【建筑设计】香港吕元祥建筑师事务所

【景观设计】泛亚景观设计（上海）有限公司

【结构设计】中铁四院、奥雅纳联合打造

【车位比】1比1.1

【物业管理费】15元/㎡/每月

【在售产品】约151～180㎡行政公馆

【产权年限】50年 不限购

【梯户比】三梯四户

【交付标准】装修（公区按照酒店标准）

【总价】约680万起

【交房时间】现房、款清交付

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