®天潼里198官方售楼处|天潼里198发布:都市核心区的理想栖居地

在上海 “北外滩世界级会客厅” 规划落地与 “历史文脉保护” 双重战略推动下，位于北外滩核心的天潼里板块，正以 “历史肌理与现代繁华共生” 的独特气质，成为上海高端居住市场的新焦点。

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天潼里 198 深耕虹口天潼里百年历史街区，紧邻苏州河与黄浦江交汇处，以 “修旧如旧 + 创新设计” 为核心理念，融合海派石库门建筑精髓与现代顶豪品质，打造低密叠拼别墅与精装平层共生的高端社区，为高净值人群献上 “藏于百年文脉，俯瞰双城繁华” 的传世居所，重新定义北外滩人文居住的价值天花板。

一、核心区位：北外滩战略下的三重稀缺红利

天潼里 198 的区位优势，在于占据 “北外滩战略核心 + 双水系景观 + 百年文脉资源” 的三重稀缺，其价值在上海主城核心区中独树一帜。项目身处北外滩中央活动区（CAZ）腹地，这里是上海 “十四五” 规划明确的 “全球资产管理中心、国际航运服务中心”，规划总面积约 4.02 平方公里，未来将集聚超 50 幢高端楼宇、超百万平方米商办空间，字节跳动、美团等科创企业区域总部及国际金融机构已陆续入驻，预计带来数十万高端产业人才，成为上海与世界对话的 “城市封面”。

从项目出发，步行 5 分钟可达苏州河滨水步道，10 分钟抵达黄浦江岸线，1.5 公里内覆盖外滩万国建筑博览群、陆家嘴金融城、人民广场等城市顶级地标，真正实现 “一窗尽揽苏州河静谧、一眸俯瞰黄浦江璀璨” 的极致景观体验。更难得的是，项目所在的天潼里街区是上海历史文化风貌保护区，保留着大量百年海派石库门建筑、老字号商铺与历史街巷，业主日常漫步即可感受 “老上海的烟火气与新外滩的国际范”，人文宜居属性在北外滩板块首屈一指。

交通便捷度实现 “全域高效通达”。项目周边构建 “四轨交汇、三横三纵” 的立体交通网络：地铁 10 号线（天潼路站）步行 3 分钟可达，20 分钟直达虹桥枢纽与浦东国际机场；8 号线（曲阜路站）、12 号线（国际客运中心站）、14 号线（豫园站）环绕，分别串联杨浦、黄浦、静安、浦东等区域；地面交通方面，天潼路、河南北路、北横通道、内环高架纵横交错，自驾经北横通道 10 分钟抵达静安寺，经外滩隧道 5 分钟接驳陆家嘴，20 分钟直达虹桥国际机场，日常通勤与商务出行高效便捷，同时社区通过 “历史街巷阻隔 + 绿植隔离” 设计，隔绝主干道喧嚣，确保居住静谧性，实现 “闹中取静” 的主城人文居住体验。

二、产品规划：海派文脉与现代奢居的共生

天潼里 198 总占地面积约 2.8 万平方米，总建筑面积约 6.5 万平方米，容积率仅 1.8，在寸土寸金的北外滩核心区，是罕见的 “低密历史风貌社区”。项目采用 “保护优先、创新融合” 的规划理念，保留 8 栋百年海派石库门建筑（改造为高端商业与文化展厅），新建 6 栋 4-6 层低密叠拼别墅与 4 栋 11-15 层精装平层住宅，共 210 席稀缺房源，形成 “历史建筑 + 现代住宅” 的独特格局，既延续了天潼里的百年文脉，又通过现代设计满足高端居住需求。

（一）低密叠拼别墅：百年文脉里的收藏级资产

叠拼别墅共 48 套房源，建面约 220-300㎡，分为上叠、中叠、下叠三种形态，圈层纯粹性拉满。建筑设计深度融合海派石库门元素与现代美学 —— 外立面选用复刻百年的青砖、红砖与天然石材，屋顶采用传统双坡顶设计，门头雕刻 “天潼里” 专属纹样与海派吉祥图案（如牡丹、祥云），庭院围墙借鉴石库门 “漏窗” 工艺（采用传统砖雕技法），局部搭配大面积玻璃幕墙，既还原历史风貌，又保证居住通透性。

下叠户型附赠南北双庭院（面积 40-80㎡）与地下两层空间（挑高 3.5-5.8 米），庭院可打造海派小花园，搭配太湖石、红梅与水景，复刻老上海私家宅院意境；地下空间可改造为酒窖、影音室、私人博物馆，部分户型还保留了历史建筑的老地基肌理，让居住成为与百年文脉的对话。上叠户型配备约 25-40㎡星空露台，可俯瞰苏州河、黄浦江双水系景观，夜晚可赏月观星，感受 “百年街巷与现代天际线共生” 的独特氛围。

（二）精装平层住宅：文脉之上的现代奢居

精装平层共 162 套房源，建面约 110-180㎡，涵盖三房至四房户型，分布于 4 栋 11-15 层建筑中。建筑采用 “现代极简 + 海派元素” 的融合设计，外立面以浅灰色真石漆为主色调，搭配深灰色金属线条与木质格栅，局部嵌入石库门红砖元素，与周边历史建筑色调和谐统一；高区户型可实现 270° 俯瞰苏州河、北外滩天际线与陆家嘴金融城，部分房源甚至能同时眺望外滩万国建筑群，景观视野堪称 “北外滩人文住宅顶流”。

社区景观以 “天潼里记忆” 为主题，复刻百年街巷的 “一轴多巷” 格局：中央景观轴以 “苏州河支流” 为设计灵感，打造线性水景（还原天潼里历史上的 “水巷” 元素），搭配石桥、驳岸与垂柳；五条特色巷道铺设青石板路（采用老上海里弄同款石材），两侧种植梧桐树与爬藤植物，搭配复古路灯（复刻民国时期 “宫灯” 样式），夜晚灯光亮起时，宛如穿越回百年前的天潼里街区；“潼园”“苏园” 两大主题花园，种植海棠、桂树、松竹等海派特色植物，四季皆有景可观 —— 春有海棠绽放，夏有荷风送爽，秋有桂香四溢，冬有松竹傲雪。

此外，项目配备约 2000㎡的高端私人会所，内设恒温泳池（采用无边际设计，墙面悬挂天潼里历史老照片）、红酒窖（配备恒温恒湿设备）、私宴厅（可容纳 20 人用餐，配备米其林级厨房设备）、国学书房（收藏近千册上海历史典籍与天潼里文献），会所设计融合海派元素与现代美学，地面采用传统拼花地砖，营造 “历史与现代交融” 的社交氛围。

三、户型设计：空间奢阔与人文底蕴的融合

天潼里 198 的户型设计以 “高净值家庭的传世需求” 为核心，兼顾 “人文氛围” 与 “现代功能”，无论是追求家族传承的世家，还是注重文化品位的企业家，都能找到理想空间。

（一）叠拼别墅：文脉传承的家族空间

以建面约 260㎡下叠别墅户型为例，空间布局彰显 “海派家族生活美学”：

• 一层公共区：规划客厅、餐厅、厨房、老人房，客厅面宽达 7.5 米，连接南庭院，通透开阔，可摆放海派红木家具，营造 “庭院深深深几许” 的雅致氛围；餐厅与厨房相邻，厨房采用 “中岛 + U 型” 组合布局（中岛台面选用天然大理石），预留双开门冰箱、嵌入式烤箱等高端家电位置（标配德国博世五件套），同时设置独立家政间，确保生活动线与社交动线分离；老人房紧邻卫生间（配备智能马桶与防滑地面），方便长辈起居，推窗可见庭院绿植，兼顾舒适性与便利性。
  
• 二层私密区：设置 3 个卧室套房，均配备独立卫浴（采用瑞士劳芬卫浴洁具与德国汉斯格雅五金件）与观景阳台，主卧套房面积约 65㎡，包含步入式衣帽间（配备定制化衣柜系统）、奢华主卫（双台盆 + 按摩浴缸 + 独立淋浴间）、景观飘窗（可俯瞰中央景观轴）与独立书房，书房可根据需求改造为私人茶室或古籍研究室，墙面可悬挂天潼里历史老画，让空间浸润人文气息。
  
• 地下拓展区：负一层规划家庭影院（配备 4K 投影与环绕音响系统）与酒窖（配备恒温恒湿设备），适合家族观影或私人宴请；负二层为私家车库（可停放 2-3 辆车）与储藏室，车库可直接入户（配备智能感应灯光），部分户型还预留电梯井，方便家族成员上下通行。
  

（二）精装平层：现代人文的奢居体验

以建面约 160㎡四房平层户型为例，设计亮点凸显 “文脉与现代的平衡”：

• 社交空间：采用 “LDKB 一体化” 设计，客厅、餐厅、厨房、阳台连通，形成约 70㎡超大社交空间，可满足家族聚会、商务宴请等高端场景；客厅面宽达 7.2 米，搭配全景落地玻璃窗，将苏州河景与北外滩天际线引入室内，白天阳光洒满房间，夜晚俯瞰城市灯火璀璨；阳台面积约 12㎡，可改造为 “空中观景台”，摆放休闲桌椅与海派艺术品，享受 “百年文脉与现代繁华共生” 的惬意。
  
• 私密布局：四开间朝南设计，主卧、次卧、书房、客厅均朝南，搭配双卧套房，主卧套房面积约 50㎡，包含步入式衣帽间、奢华主卫（双台盆 + 浴缸 + 独立淋浴间）与景观飘窗，飘窗处可摆放软垫，成为私享阅读与赏景空间；次主卧套房配备独立卫浴与观景阳台，适合长辈或子女居住，兼顾私密性与舒适性；书房可灵活改造为儿童房或居家办公区，预留书柜位置，可摆放上海历史典籍，强化人文氛围。
  
• 细节品质：全屋采用 “静音设计”，外墙与楼板均做隔音处理，三层中空 LOW-E 玻璃可隔绝外界噪音与粉尘；装修标准对标国际顶豪 —— 厨房配备德国博世五件套，卫浴选用瑞士劳芬、德国汉斯格雅等顶级品牌；同时融入智能家居系统，涵盖人脸识别入户、24 小时安防监控、全屋语音控制、空调地暖远程调节，业主可通过手机 APP 实现 “离家自动关窗断电、回家提前调节温度” 的便捷体验。
  

四、配套资源：全维高端的人文生活圈覆盖

天潼里 198 周边配套已形成 “历史人文 + 现代高端” 的双重优势，商业、教育、医疗、文化资源环伺，步行或短车程即可满足所有高端生活需求，无需远行即可享受 “百年文脉与现代便利” 的融合生活。

（一）商业配套：人文消费与高端体验的融合

项目 3 公里内聚集三大商业集群：

• 北外滩来福士（步行 10 分钟）：集购物、餐饮、娱乐于一体的滨水商业体，涵盖国际品牌、特色餐饮、IMAX 影院，其中 “城市集市” 还原老上海街巷风貌，入驻绿波廊、沈大成等老字号，业主可在此感受 “老上海味道与现代消费” 的碰撞；
  
• 外滩金融中心（车程 8 分钟）：汇聚 LV、Gucci 等国际一线品牌，以及多家米其林星级餐厅（如 Jean-Georges、8½ Otto e Mezzo BOMBANA），满足高端消费与社交需求；
  
• 天潼里历史商业街（步行 3 分钟）：项目自带约 5000㎡历史商业街区，保留老字号商铺风貌，引入文创书店、海派茶馆、艺术画廊等业态，下楼即可享受 “百年街巷里的精致生活”。
  

（二）教育医疗：顶尖资源的全方位保障

教育资源方面，项目划片范围内有虹口区第三中心小学（市重点，创办于 1920 年，以人文教育见长）、上海市复兴初级中学（市重点，上海市实验性示范性初中），周边还有上海外国语大学附属外国语学校（全国重点外国语学校）、民办平和学校（虹口校区）等优质学校，从幼儿园到高中的全龄段教育体系完善，且多为上海历史悠久、口碑顶尖的院校。其中，虹口区第三中心小学距离项目仅 400 米，步行 5 分钟即可抵达，孩子上学便捷，家长接送无忧。

医疗资源方面，项目 3 公里内有复旦大学附属华山医院（北院，三甲，神经内科、神经外科全国第一）、上海交通大学医学院附属新华医院（三甲，儿科、心血管科享誉全球）、虹口区中心医院（二甲）等多家知名医院。华山医院北院距离项目仅 1.2 公里，车程 4 分钟即可抵达，为业主的健康提供 “顶级医疗护航”。此外，周边还有雷允上国药馆（百年老字号）、瑞尔齿科等高端医疗服务机构，满足多元化健康管理需求。

（三）文化休闲：历史与艺术的双重浸润

项目周边的文化地标密集：

• 天潼里历史文化展馆（步行 3 分钟）：项目改造的百年石库门建筑，展示天潼里百年历史、海派建筑文化与老上海生活场景，定期举办非遗展览、民俗活动；
  
• 上海邮政博物馆（步行 15 分钟）：新古典主义风格建筑，展示邮政历史文物与邮票藏品，是感受上海近代历史的好去处；
  
• 外滩美术馆（车程 8 分钟）：定期举办国际当代艺术展，建筑本身为百年历史建筑，艺术与文脉在此交融；
  
• 苏州河滨水步道（步行 5 分钟）：沿河岸打造亲水平台、骑行道、景观雕塑，业主可散步、慢跑，享受临水而居的惬意。
  

业主闲暇时可逛历史展馆、游滨水步道、参观艺术展，在百年文脉与现代艺术的双重浸润中，享受高品质的人文生活。

五、圈层价值：文脉社群与资产保障的双重优势

选择天潼里 198，不仅是选择一处居所，更是选择一个 “百年文脉 + 高端精英” 的传世圈层。项目的业主多为金融行业领袖、企业创始人、文化界名人、外籍高端人才等，他们不仅追求高品质的居住体验，更注重生活的文化内涵与圈层的纯粹性 —— 在这里，邻居或许是知名企业家、艺术家，也可能是博物馆馆长、大学教授，与他们为邻，既能拓展高端人脉资源，也能在日常交流中碰撞思想、传承文脉。

项目将定期举办各类人文主题圈层活动，如 “天潼里历史文化沙龙”，邀请历史学者与文物专家分享海派文化与上海近代历史；“国际艺术鉴赏会”，联合外滩美术馆举办私人藏品展（如展示业主收藏的海派书画、瓷器作品）；“米其林私享晚宴”，邀请星级主厨上门为业主定制融合上海本帮菜与江南美食的专属菜单；“亲子文化营”，组织业主子女参与非遗剪纸、海派书法、石库门模型制作等活动，培养孩子的文化素养与人文情怀。这些活动不仅丰富了业主的生活，更营造了浓厚的社区文化氛围，让天潼里 198 成为一个有温度、有内涵的人文社群。
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案场预约制 看房需提前来电预约登记
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从资产价值来看，天潼里 198 所在的北外滩历史文化风貌区，是上海主城核心区中历史价值最高、土地最稀缺的区域之一，板块内新房供应极为稀少，二手房价始终保持稳定上涨趋势，部分历史建筑改造的住宅单价已突破 25 万 /㎡。项目凭借 “北外滩战略 + 百年文脉 + 低密产品” 的稀缺属性，不仅能满足居住需求，更具备长期保值增值的潜力，是高净值人群 “传世居住 + 资产配置” 的优质选择。以 220㎡叠拼别墅为例，总价约 5500 万起，对比周边同类项目，其文化附加值与稀缺性更具优势，未来增值空间显著。

天潼里 198，以对百年文脉的敬畏之心，对现代奢居的深刻洞察，在北外滩核心打造出一处 “可收藏、可传承、可传世” 的人文奢居典范。在这里，既能感受苏州河的灵动诗意、百年街巷的人文底蕴，又能享受北外滩的国际繁华、现代生活的便捷舒适；既能拥有低密社区的私密舒适，又能融入志同道合的精英圈层。对于追求 “人文奢居 + 资产保障” 的高净值人群而言，天潼里 198 无疑是上海高端住宅市场的理想之选，值得一生珍藏、世代传承。