稳中有增，建发国际的“灯塔”开始落地了

从企业半年报来看，建发国际“稳中有增”的财务表现，确实有实力在核心城市拿下多个“地王”。

销售金额同比增长

全年目标达成可期

2025年上半年，建发国际全口径销售额达到707亿元，同比2024年同期增长7.1%。

在3月举行的2024年业绩会上，公司管理层提出：2025年建发国际要达到1500亿元目标销售金额，较2024年同比增长12%。

由于处在持续下行的市场环境中，愿意设立并披露业绩目标的房企变得越来越少，也因此，设立了目标的建发国际能否顺利达成，得到了市场广泛关注。

图表：2020-2025H1企业全口径销售金额

资料来源：亿翰智库、企业半年报

从城市布局来看，建发国际目前已布局了46个城市，其中2025年上半年共有28个城市的销售额进入当地的前5名，杭州以119.1亿元的权益销售额遥遥领先，紧随其后的是北京、厦门、上海，分别贡献的权益销售金额分别是82.59亿元、55.50亿元、47.66亿元。在这些主要聚焦区域销售额同比均实现增长。

从推盘和供货节奏来看，下半年建发国际的销售金额往往高于上半年。并且在2025年中期业绩会上，公司管理层表示：“2025年目标推盘货值约2700亿元，其中年初滚存货值约1000亿元，上半年新增供货667亿元，预计下半年再新增供货1000亿元左右，供货节奏下半年高于上半年，9月起上海、杭州、成都等项目陆续增加供货”。

图表：2025H1建发集团销售区域分布

资料来源：亿翰智库、企业半年报

图表：2025H1建发国际权益销售额前10城销售金额变化（单位：亿元）

资料来源：亿翰智库、企业半年报

图表：2025H1建发集团核心区域销售金额排名

资料来源：亿翰智库、企业半年报

营收与利润双增

核心稀缺项目助推毛利润率提升

在行业盈利水平整体承压，大多数房企陷入亏损或利润下滑的背景下，建发国际逆势实现营业收入、归母净利润同比增长，实属难得。

2025年上半年，营业收入达341.6亿元，同比增长4.3%；毛利润率12.9%，同比提升1个百分点；归母净利润9.1亿元，同比增长11.8%。

图表：建发国际2022-2025H1营业收入情况（单位：亿元）

资料来源：亿翰智库、企业半年报

图表：建发国际2022-2025H1归母净利润情况（单位：亿元）

资料来源：亿翰智库、企业半年报

尽管行业整体下行带来存货减值压力——2021年至2025年上半年，建发国际累计并表存货减值超过100亿元，全口径减值近140亿元。

但目前来看，核心城市具有稀缺性的项目带来的利润有效对冲了旧库存的减值带来的影响。正如企业半年报所提及的，2025年中期建发国际毛利率增长至12.89%，而增长的原因是由于报告期内部分已交付项目毛利润率水平较上年同期更高所致。

图表：建发国际2024H1、2025H1毛利润率情况

资料来源：亿翰智库、企业半年报

融资成本持续下降

筑牢安全发展底线

建发国际坚实的财务基础为其投资发展提供了安全的保障。

融资成本持续优化。截至2025年6月末，存量有息负债平均融资成本3.17%，较2024年末继续下降39BP。

图表：2021-2025H1建发国际存量有息债平均融资成本

资料来源：亿翰智库、企业半年报

“三道红线”保持绿档。净负债率33.4%低于100%，剔除预收账款的资产负债率58.9%未超过70%，现金短债比3.9倍大于1倍。

此外，常年保持超500亿元的货币现金储备。既保障了公司在市场波动中安全运营，又为获取优质的土地提供了坚实的支撑。

图表：2022-2025H1建发国际货币现金（单位：亿元）

资料来源：亿翰智库、企业半年报

投资聚焦核心

土储规模适度

建发国际的拿地布局可以说既不激进，但也不至于过于谨慎，使得库存始终维持在“适当”的规模。

领导层就在业绩会上也提出：“当前市场分化严重，一线和强二线城市（如北京、上海、杭州、成都）核心地段土拍及销售热度较高，外环市场不理想；同一城市内中环与外环差异大；一手房与二手房分化显著，好的一手房价格上涨、热度高，二手房及次新房受产品规划、品质等影响表现较弱；三四线城市存在部分结构性机会（如漳州因供货结构问题开盘热销）。”

基于这一判断，建发国际的投资拿地策略就是聚焦核心，通过坚持精准研判、优中选优，持续补充高质量土储。新获取土地均兼顾流动性、安全性和盈利性，在避免土储不足错失市场机会的同时，也防范过度拿地导致的资金沉淀和库存压力。

2025年上半年，建发国际累计取得了26宗地块，新增全口径货值987亿元，同比增长33%；拿地价495亿元，同比增长18%。此外还有7宗地块货值约232亿元待完成股权转让的工商程序，加上后，合计拿地货值为1219亿元。

在全口径拿地金额同比增长的同时，建发国际也更加注重地块质量，拿下了多宗“地王”。

1月2日，历经244轮竞价，以90.4亿元拿下北京海淀朱房四街0030地块，溢价率25%，折合楼面价9.51万元/平米，刷新了北京彼时土地单价纪录。

3月27、28两日，接连拿下成都和杭州的楼面价“新王”，溢价率均“破百”。

27日，在成都以楼面价4.12万元/平米、溢价率106%，竞得成都金融城3期H10地块，成都楼面价首次“破4”；28日，以楼面价8.80万元/平米、溢价率

115%竞得杭州蒋村地块，杭州成交楼面价首次“破8”。

在上海还通过协议方式，以123.5亿元获取了4宗地块。

2025H1建发国际拿地分布（按货值，单位：亿元）

资料来源：亿翰智库、企业半年报

截至2025年6月末，建发国际的未售土地储备货值2496亿元。其中2022年及以后以核心城市为主布局获得的“新土储”占比达81%。这些项目多数位于核心城市的核心板块，具备了建造“好房子”的基础条件。

而对于2022年之前拿地的“老库存”，公司将通过成立工作专班、提级管理、现房销售营销提升、随行就市定价等措施平衡量价与时间，加速去化。

图表：建发国际库存货值的年限结构

资料来源：亿翰智库、企业半年报

图表：建发国际主要布局城市土储货值

资料来源：亿翰智库、企业半年报

“灯塔项目”开始落地

下半年或将更为密集

提升“产品力”、打造“好房子”是当前房企穿越市场周期最关键的要素之一。

“灯塔项目”是建发国际2025年中期业绩会中提到最多的词汇之一，是其2025年的战略核心。简单来说就是在核心城市的核心地段打造高端改善型项目。

打造“灯塔项目”的目的便是建发国际对“产品力创新”的深度实践。“领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛”是其核心产品理念。

公司以最高的战略重视度，锚定城市稀缺核心地段；成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值；人员配置上聚合专属精英团队；更以“海纳百川”的视野与格局广纳各方资源，联合高校教授、非遗大师、全球顶尖设计团队及高端物业等，注入文化、美学、技术与服务多维高阶价值。旨在打造具有领先性和差异性的产品系列，推动产品全面升级、实现产品引领。

公司判断，高端改善需求受政策支持将得到释放，核心城市核心地段具有稀缺性，高净值人群对灯塔项目存在资产配置需求，市场前景具备可持续性。

今年来，建发提出“灯塔战略”，在核心城市标杆项目落地高质量产品，树立新产品标杆，提升建发产品的领先性、差异化优势。在灯塔战略的指引下，建发国际今年6月首次开盘的两个灯塔项目，均呈现出热销态势，其中：北京·海晏荣登“6月份北京新房网签套数&网签金额北京TOP2、海淀TOP1”，厦门·宸启瑞湖荣登“6月份厦门市商品住宅销售面积&金额双冠王”，获得客户的高美誉认可，截至业绩会召开之时，厦门·宸启瑞湖68套大户型产品已基本售罄，北京海晏全案已去化过半，整体去化也优于周边竞品。

下半年，上海项目预计国庆前后推出第一批，杭州蒋村项目和成都金融城项目计划于年底推进。

基于对土地素质的自信，管理层预计灯塔项目利润率在7%到9%之间，目前已开盘的项目，整体实际开盘量价优于拿地时预期。

股价表现强劲

获国际投资机构认可

从资本市场的表现来看，2025年以来，建发国际股价涨幅已超50%，资本市场对其关注度大幅提升。摩根士丹利、花旗、汇丰、中金等机构发布研报，给予了“推荐”、“跑赢行业”等评价。

这些顶级机构的背书不仅强化了市场对建发国际基本面的认可，也能够为其在资本市场造势，进一步提高股票的交投活跃度。

图表：2025.1.2-2025.8.26建发国际股价变化

来源：亿翰智库、雪球

结语

建发国际深谙产品的重要性，正如他们“稳规模、稳利润、要灯塔、有生态、好口碑”的战略方针所展现的，公司在保障财务安全与经营稳定的前提下，通过聚焦核心城市、打造标杆产品，持续提升市场竞争力与品牌影响力。

展望未来，若建发国际能有效应对库存减值影响，如期推进“灯塔项目”落地，持续优化产品力，或将有望巩固其在行业新周期中的领先地位。

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