司法拍卖5则疑难问题解答

司法拍卖作为常见的强制执行措施，在实践中会经常遇到腾退时间先后，合并拍卖与否，申请抵债适用等问题，为统一规范执行，拟就相关疑难问题作统一解答。

问题1：在金钱债权履行案件的执行中，不动产占有不能排除执行的情况下，是否必须先腾退再启动拍卖?

答：现行法律和司法解释对此没有直接、明确的规定，结合执行工作实际，人民法院拍卖不动产时，一般应清空后再行拍卖，但符合下列情形之一的，也可以在拍卖成交后予以腾退:

（1）案外占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾退，且提供担保金的;

（2）案外占有人书面承诺拍卖成交后主动腾退，且提供担保金的;

（3）申请执行人书面同意被执行人在拍卖成交后再行腾退:

（4）合议庭认为有其他正当理由需要在拍卖成交后腾退，且经执行局负责人审批通过。

对于先行拍卖，在交付买受人前予以腾退的原因，应当在拍卖公告中说明。

问题2：拍卖变卖房产时，对于房产中存有的动产应当如何处置?

答：房产拍卖并不必然包括房屋内的动产，如确有证据答证明房屋内的动产属于案外人(如租客、亲友)的，应通知案外人领取，不能进行处置。若动产属于被执行人或属于被执行人与家庭成员共有的，则属于可供执行的财产。在处置中应注意以下情形:

（1）作为房产添附物的动产，如与房产固定结合、不可移动或者与房产形成整体功能、拆除后会严重贬损价值的动产，应同步进行资产评估，并与房产一并拍卖;

（2）价值较高且移动后不会造成价值贬损的动产，如高档家具、珠宝、玉器、奢侈品等，可登记入册并公证后，依法单独拍卖变现;

（3）价值较低或者系被执行人生活必需品的动产，法院可告知被执行人限期搬离，到期后若被执行人仍未搬离，可强制清场，产生的保管费用由被执行人承担:

（4）案外人经通知逾期不领取动产的，法院可强制清场，产生的保管费用由案外人承担。

人民法院在拍卖前应发布腾退公告，责令被执行人或案外人在指定期限内腾空房产并载明若逾期未清理的动产，法院将依法处置。

问题3：申请执行人竞买成功后，能否得以其对被执行人的债权抵销支付拍卖价款的义务?

答：法律及司法解释对此没有做出专门规定，但也并未禁止申请执行人在司法拍卖中以其对被执行人的债权抵销支付拍卖价款的义务。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释规定，参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。故在拍卖款发放之前，债权人均可申请参与分配，而债权人的加入会导致案款分配发生变化，申请执行人可受偿的金额也会因此发生变化。在支付拍卖尾款时适用抵销原则，可能会带来一定的风险。

因此，在该情形下，以不适用债权抵销为原则。但在特殊情况下，如申请执行人对拍卖标的享有优先受偿权，且优先受偿金额高于拍卖成交价或者执行案件中仅有单一债权人，法律关系明晰、当事双方对债权债务的处置没有争议，在拍卖成交裁定作出前没有债权人申请参与分配、且人民法院未查询到有其他可能申请参与分配的债权人等情形，方能有限适用。

问题4：拍卖公告中设定的竞买限制性或者资格条件能否适用以物抵债程序中的申请执行人?

答：从目前的司法实践来看，在以物抵债的过程中，涉及到的竞买限制或资格条件主要有四种情况:一是房产购买资格限制，二是住宅小区车位购买资格限制，三是特殊公司股权持有限制，四是集体土地使用权及地上附属物转让限制。

（1）关于限购房产流拍后的抵债。《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第五条规定:“司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。”因此，房产拍卖公告中设定的购房资格条件，流拍抵债的申请执行人必须具备方可予以抵债。

（2）关于限住宅小区业主竞买的车位流拍后的抵债。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，拍卖住宅小区内车位的，应当采取有效方式向小区业主公示拍卖公告，流拍后非小区业主的申请执行人可以申请抵债，但需书面承诺在非自用情况下应优先保障小区业主需要，再次转让车位时应遵守相关法律的限制性规定

（3）关于特殊公司股权流拍后的抵债。《最高人民法院关于人民法院强制执行股权若干问题的规定》第十五条规定，股权变更应当由相关部门批准的，人民法院应当在拍卖公告中载明法律、行政法规或者国务院决定规定的竞买人应当具备的资格或者条件。必要时，人民法院可以就竞买资格或者条件征询相关部门意见。拍卖成交后，人民法院应当通知买受人持成交确认书向相关部门申请办理股权变更批准手续。买受人取得批准手续的，人民法院作出拍卖成交裁定书;买受人未在合理期限内取得批准手续的，应当重新对股权进行拍卖。重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。此外，根据《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国保险法》《中华人民共和国商业银行法》等法律规定，证券公司、保险公司、保险资产管理公司、商业银行、外资银行、基金管理公司、融资担保公司、期货公司等转让一定比例股权时，受让股权的主体需经过相关部门审批。鉴于法律对于特殊公司股权受让主体有限制性规定，申请执行人在具备法律规定的资格和条件的情况下，人民法院才能作出以物抵债裁定书。

（4）关于集体土地使用权及地上附属物转让限制。《中华人民共和国民法典》第六百三十一、三百九十七条《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三、六十四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三、三十五条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条以及《自然资源部关于加强农村宅基地管理的通知》对集体土地使用权及地上附属物转让作出了限制性规定，无论是司法拍卖程序还是以物抵债程序均应当遵守适用。

问题5：司法拍卖被执行人与案外人共有不动产所产生的评估费、拍辅费和相应的税费应如何承担?

答：被执行人与案外人共有的不动产被司法拍卖所产生的评估费、拍辅费以及案件执行费、诉讼费等应由被执行人承担;税费则由被执行人与案外人共同承担为妥，主要理由如下:

（1）关于评估费、拍辅费的承担问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第七条第二款的规定，社会机构或者组织承担网络司法拍卖辅助工作所支出的必要费用由被执行人承担。实践中，由于被执行人怠于履行到期债务，才导致相关财产被人民法院通过评估、拍卖的方式予以变现。作为被处置财产的案外共有人，在不承担生效法律文书规定义务的情形下，如责令其承担实现债权发生的费用，有悖公平原则。因此，由此产生的评估费、拍辅费，应由被执行人承担。

（2）关于在产权变更登记中产生的税费承担问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，个人出售、转让自有房产所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税。由此可见，对于房产交易过程中产生的税费需由房屋所有权人承担。该税费并非是实现债权的辅助费用，由被执行人与案外共有人共同承担更妥当。在拍卖款不足以覆盖债权的情况下，也更有利于保护申请执行人的胜诉权益。