贝壳财经会客厅｜新政后北京楼市“红盘”密码、破局点有哪些？

北京“8·8”楼市新政出台已经一个半月，又恰逢“金九银十”传统销售节点，市场的每一个变化都备受关注。市场成交如何？“红盘”有哪些特质？未来房地产市场如何走？

9月19日，新京报贝壳财经会客厅举办以“新政满月 楼市观察”为主题的沙龙活动，邀请北京建工地产副总经理付振、金隅地产北京中心营销负责人刘潇、我爱我家集团公共事务中心总经理刘波等嘉宾，一同拆解新政以来的市场交易密码。

市场动向：

到访量增长明显，成交量上涨有限

一个半月前的8月8日，北京出台楼市新政。其中指出，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。这是继去年“9·30”政策非京籍社保年限“五环内5改3”“五环外5改2”后，北京在限购政策上的又一重要调整。

同时，北京出台了公积金“组合拳”。如今，新政落地已经超过一个月，同时市场进入“金九银十”的节点，楼市有何变化？

金隅地产北京中心营销负责人刘潇。新京报记者 李学浩 摄

刘潇表示，当前公司主力销售的项目为十八里店的两个项目。8月新政出台后，两个项目的实际到访量确有提升，与7月相比，每个项目到访量增加约100组。不过，实际成交量较7月增幅有限。经分析成交客户发现，新政后成交群体多为前期已到访客户，新政或为其注入购房信心，或使其获得购房资格，但并未对这两个项目形成强刺激。新政带来的市场热度仅持续约两周，之后便无明显变化。

付振表示，从公司旗下重点项目来看，新政后各项目到访量均有提升，单盘日均到访量维持在170-190组，较7月初（136-150组）有所增长，客户对市场动态及新入市项目的关注度也随之提高。不过，认购量未同步改善，8月11日至9月7日的近4周内，单盘平均认购量与新政前相比无显著变化。

“从客户画像来看，改善型需求逐步释放，推动高端项目成交占比上升；刚需项目成交保持稳定。在市场下行周期中，改善型客户支付能力较强，购买力受经济环境波动影响较小。尤其当前北京主城核心区加大住宅用地供应，为高端客户改善置业提供了更多选择。”付振补充道。

北京建工地产副总经理付振。新京报记者 李学浩 摄

新政后二手房市场表现如何？刘波介绍，8月二手房市场数据呈现一定积极信号，但政策的实际拉动作用需客观看待。8月整体交易量较7月上涨4.3%，但难以直接判定为新政单一因素驱动。不过从带看量来看，政策激励效果明显。新政后通州、昌平区域的部分门店带看量上涨40%，可见市场仍存在购房需求。分区域来看，根据我爱我家成交数据，昌平区二手房市场表现突出，8月成交量环比增长36.8%、同比增长29.5%，是对新政接受度较高的区域之一。从客群结构来看，刚需是成交主力，两居室成交占比超54.5%，满足基本居住需求的房源仍是市场交易核心。

我爱我家集团公共事务中心总经理刘波。新京报记者 李学浩 摄

对于新政成效，刘波认为，从历史交易趋势分析，北京二手房月成交量超2万套的情况，仅出现在2021年3月、2023年3月及2024年12月，近年来多数月成交量集中在1.1万-1.6万套。历次政策对交易量有一定影响，尤其是在政策出台后的1到2个月比较明显，之后有所回落。

解码“红盘”：

刚需、改善、高端项目各有“热销密码”

纵观目前的北京新房市场，有部分项目表现突出。这些“红盘”具备哪些共同特质？

参会的一房企营销负责人将热销项目分为三类，并总结了各自的核心竞争力。在其看来，刚需刚改类项目需同时满足五大核心条件才能实现热销：临近地铁，交通便利性强；户型赠送空间充足，可通过优化设计降低户型面积，进而控制总价，降低购房门槛；板块供需关系优质，若板块内仅1个新盘在售，竞争压力小，更易吸引客群；产品配置适当超配，超出同价位刚需项目的基础标准；总价低，契合刚需刚改客群的预算范围。

“如果缺失1个条件，销售表现就次之；缺失2个及以上，则销售难度显著增加。”这位房企负责人如是说。

对于改善型项目，该负责人认为，核心竞争力集中在四个维度：区位优质，需兼顾改善居住品质与通勤便利性；产品配置高阶，较刚需项目再升级，能够激发客户的购买欲望；供需关系平衡，同等级别的改善型项目数量少，避免过度竞争；开发商口碑良好，且价格适中。

对于绝对高端项目，这位房企负责人表示，关键在于“地段+产品+价格支撑”。地段是核心要素，需位于城市最优区位；产品定位顶级，打造同区域内的标杆品质；周边二手房价格需处于高位，为项目高售价提供市场支撑。

此外，付振补充道：“在市场下行期、地价水平可控的背景下，两类项目仍具备市场热度：一是主城区核心地块、轨交沿线的刚需项目；二是高能级、低资金压力板块的项目。”

值得关注的是，“好房子”规定下，新入市楼盘优势明显，老盘项目该如何破局？

对于老盘销售，前述营销负责人认为，当前主要通过自身优化提升竞争力，包括提高产品配置、加强项目展示、加快施工进度缩短交付周期等，但这类措施仅能实现10%-20%的稳步提升。从市场层面来看，老盘销售更多仍需政策支持，期待后续出台相关利好政策。

业内建言：

可考虑推行个税全额抵扣房贷利息

新政叠加“金九银十”销售节点，接下来的市场会怎么走？

上述房企营销负责人认为，若未出台强有力政策，市场大概率将持续下行。不过，从成交来看，新房成交数据受新盘入市影响较大，若当月有新盘集中入市，成交量或有所好转；若以平销楼盘为主，成交量则可能继续下滑。“北京整体住房需求基数仍较庞大，从开发商的拿地倾向不难看出，其对这座城市的市场需求潜力显然持认可态度，但现行政策还有进一步优化空间。”

分析来看，北京“8·8”楼市新政在限购松绑方面，仅仅是松绑了五环外的购房套数，由于北京需疏解非首都功能，全面解除限购的可能性较低；同理，解除外地人二手房购买限制的可行性也较小。

不过，上述房企营销负责人建议，可考虑推行个人所得税全额抵扣房贷利息，针对性强且效果显著。他以100万元房贷举例称，月供4000-5000元，若购房者月缴个人所得税2000-3000元，如果允许全额抵扣，月供压力可减少40%以上，甚至近半。

在其看来，随着新政下首付门槛降低，当前刚需购房者的核心痛点是按揭压力——对未来工作稳定性、收入增长预期的担忧，制约了其购房决策。若出台该政策，将有效缓解刚需客群的月供压力，大幅提升其购房积极性。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 刘军