房地产的软着陆，都藏在新房子里

房地产的硬着陆，是砰的一声落地，结果大概率是摔的东一块西一块。
房地产的软着陆，是慢慢的落地，像跳伞一样，可能也会摔住，但最多是青一块紫一块。
之前，有人很形象地说，200万的房子，180万卖出去了，出手的赔了20万；接手的再160万卖出去，三次之后，房子变成了120万。每次的接盘侠只亏20万，这叫做软着陆
如果200万的房子，直接变成了120万出手，首付款加上持有成本，至少亏了百万，这是硬着陆。
所以，现在楼市是硬着陆还是软着陆，要看跌幅大不大，跌幅超过预期了，楼市的结果就不太好看。

8月70城价格指数，很有些可以挖掘的地方。
70城中，新建商品住宅跌幅最深的是唐山和北海，俩城市都是三四线城市，同比跌幅分别6.2%和6.0%
像北上广深和众多二线城市的新建房的价格，跌的并没有太多
但是二手房完全不一样了，70城中二手房同比跌幅超8%的，除了有唐山秦皇岛常德这样的三四线城市外，还有二线的郑州，跌幅8.3%
如果把新建商品住宅和二手住宅放在同一个维度下，似乎更能说明软着陆和硬着陆的现实——
新房的软着陆效果比二手房要好上很多。

而这，是消费品属性的一大特征——
商品越新，价格越贵；商品越旧，价格越便宜
有人要说，房地产还有金融属性。
是的，金融属性是房子下面那块地皮，而不是房子本身。
同样的500平米大别墅，在南京路上能卖一个小目标，换个地方在广袤的农村，最多只能是豪华的农民自建房。
无数房价已经腰斩的二手房已经证明了地皮比房子更值钱的基本事实，这样的案例看看自己城市的近郊房价，就可以得出同样的结论——
在没有更高价值土地支撑下，房价硬着陆的可能性更大，这是商品属性决定的了，是最基本的经济规律。

房地产的止跌回稳，很大程度上是新房价格的止跌回稳。
控制了房地产的成本，基本上就能实现这个目标。
成本8500的房子，开发商可能赔本换现金流，但不会一直赔本卖下去，所以新房的降价促销是有阶段性需求的；
等到出险的房企们完成了债务重组，新房的降价基本上也就到了头；
也有另外一种的控制成本，就是土地价格
把市中心的好地块拿出来，能卖出个好价钱，房企们的成本自然也就上去了，房价基本上也就不会再降太多
所以，现在的控制土地出让和好房子第四代，都有一个共同的目标——让成本维持在较高的水平之上，让房价下跌的速度变得再慢一些
而已经卖出去的那些存量房的价格，就是市场决定的，商品的属性原则和供求关系决定了价格的走向。

房地产的软着陆，还要看替代房地产的行业能不能撑起经济半边天。
现在，房地产在经济增量的边际效益越来越低，有很多行业已经有了赶超房地产成为GDP增量老大的趋势，2023年国内汽车销量3000万台，零售额已经到了4.86万亿；同期的房地产新建商品房卖了11.6万亿。
即便汽车取代不了房地产，也会有更多新质生产力的崛起；
那时候，房地产的软着陆，基本上就能实现了。