广州二手房指导价出台四年，这些小区“达标”了吗？

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

上周日，“天河二手房价”登上了微博热搜。

恰逢广州二手房指导价政策出台满四周年，而这些小区中，天河的小区数量最多。

除天河区外，其他小区经过四年的洗礼后，房价情况又会发生什么样的变化？

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四年前的8月末，广州住建局公布了首批二手房指导价。

通知指出，在成交活跃区，以住宅小区为单位，在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，并视市场运行情况在住建局官方网站、微信公众号等适时发布。

还提到，广州房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

随后，首批设立指导价小区名单出炉，一共涉及96个小区。

为了研究这些小区价格变化情况，小编用这些小区最新二手房成交均价与指导价对比后发现，96个指导价小区最新成交情况中，超7成的小区成交均价低于指导价，其中价差在1万元/㎡以上的小区有21个，其次是价差低于2000元/㎡的小区有13个。

相反，成交均价大于指导价的小区有22个。

不仅黄埔、番禺外围区“失守”，天河、海珠、越秀等中心区也“无一幸免”。

例如保利心语花园，作为指导价最高的小区，达到了95657元/㎡，克而瑞数据监测显示，今年1-8月该小区二手房成交均价87343元/㎡，价差接近1万元/㎡。

同类型小区的峻林苑，克而瑞数据监测显示，今年1-8月该项目二手房成交均价76582元/㎡，低于指导价3387元/㎡。

2023年高峰时期项目最高成交均价为12.93万元/㎡，套均价超2500万元，跌幅为40%。

占据二手房热门成交的华景新城，克而瑞数据监测显示，今年1-8月该项目二手房成交均价36520元/㎡，2021年该项目指导价为55854元/㎡，价差达到了1.9万元/㎡。

嘉尚国际公寓、东方都荟广场...不仅低于指导价2.5-3.2万/㎡，二手成交价比起当年直接腰斩。

不过，也有天河也有不少小区二手房成交均价在历经四年的洗礼后，仍然高于指导价。

例如凯旋新世界，中海花城湾，其中中海花城湾今年1-8月二手房成交均价142550元/㎡，高于指导价近5万元/㎡。

在越秀区与海珠区，高于指导价的小区有5个，占比为45%。

例如热门成交的珠江御景湾、珠江帝景，克而瑞数据监测显示，今年1-8月两个小区二手房成交均价分别为35282元/㎡、63977元/㎡，均高出指导价成交，且珠江御景湾二手房成交均价高出指导价9384元/㎡。

坐拥东风小学的东风广场，克而瑞数据监测显示显示，在2023年项目二手房成交均价达到了近年来最高94496元/㎡后，便一路下探，今年1-8月成交均价80863元/㎡，低于指导价1071元/㎡。

值得一提的是，贝壳上的成交记录中，6月成交均价更是只有6字头。

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在黄埔、番禺近郊区，二手房成交均价基本 “众神归位”，其中番禺区代表的8个项目中，二手房成交均价更是全部低于指导价。

新光城市花园，也就是我们熟知的万科欧泊，克而瑞数据监测显示，今年1-8月二手房成交均价33633元/㎡，低于指导价1.17万元/㎡，不过随着价格的回调，该项目成交45套。

成交均价低于指导价超1万元/㎡的还有星河湾，克而瑞数据监测显示，该项目今年1-8月二手房成交均价22056，录得8套成交。

万科城成为了近郊31个代表小区中唯一成交均价高于指导价的小区。

克而瑞数据监测显示，今年1-8月万科城二手房成交均价38315元/㎡，高出指导价5310元/㎡。

回顾指导价出台的背景，彼时官方为抑制二手房价过热而采取的其中一个措施。

不过指导价存在的时间并不长，仅一年时间就退出了市场。

后来便正如大家所见，二手房进入了很长一段时间的“冷静期”。

克而瑞数据监测显示，2021年广州二手房成交11506套，成交均价32001元/㎡，量价规模达到了近五年来最高。

2022年广州二手房成交仅82555套，是近五年首个年度成交规模不足十万套的一年。

随后几年里，尽管二手房成交规模重回十万套大关，但成交均价在不断下探。

今年1-8月广州二手房成交均价26518元/㎡，较高位时期回落17%。

值得一提的是，考虑到成交均价受成交结构的影响较大，业主的降价体感要比17%的降幅大得多。事实上，今天广州二手房价对比高位腰斩的小区并不鲜见。

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