上海律协：律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引（2025）

上海律协全新发布2025年新一批业务操作指引，由上海律协各专业研究委员会组织编制，以期为广大律师同行的执业提供宝贵参考。

其中，为提高本市律师承办国有土地上房屋征收业务的服务质量和水平，上海律协城市更新（征收）专业委员会特制定《律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引（2025）》。

值得注意的是，指引并非强制性或规范性规定，而是旨在实际执业中为律师提供指导和帮助。

律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引（2025）

目 录

第一章 总则

第二章 房屋征收决定

第一节 一般规定

第二节 房屋征收的前提和条件

第三节 房屋征收前期准备

第四节 房屋征收决定

第五节 房屋征收决定中的律师实务

第三章 房屋征收评估

第一节 一般规定

第二节 评估机构的选定

第三节 评估委托

第四节 评估程序

第五节 评估结果及异议

第六节 征收估价过程中律师法律业务的工作内容

第四章 房屋征收补偿

第一节 一般规定

第二节 房屋类型和建筑面积的认定

第三节 征收补偿协议

第四节 征收补偿方式、标准和计算方法

第五节 居住困难户的优先保障

第六节 搬迁

第五章 房屋征收补偿利益的分割

第一节 一般规定

第二节 房屋征收补偿利益的组成及分割原则

第三节 公有房屋征收补偿利益分割中的律师实务

第四节 私有住房补偿利益分割中的律师实务

第六章 房屋征收补偿决定

第一节 一般规定

第二节 补偿决定的报请

第三节 补偿决定的审理

第四节 补偿决定的作出

第五节 补偿决定的执行

第七章 房屋征收的行政复议

第一节 一般规定

第二节 行政复议的申请与受理中的律师实务

第三节 行政复议中的律师实务

第八章 房屋征收的相关诉讼

第一节 一般规定

第二节 房屋征收相关行政诉讼的律师实务

第三节 房屋征收相关民事诉讼的律师实务

第九章 附则

第一章

总 则

1.制订背景、目的和依据

背景：十一届上海市律师协会不动产征收（动迁）业务研究委员会起草了《（试行）律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引（2020）》，2020年8月21日上海市律师协会业务研究指导委员会表决修订。

鉴于该操作指引试行期已届满，加之民法典颁布实施，原指引依据的物权法等法律、市政府若干规章已废止或修正，房屋征收民事纠纷法律性、政策性、伦理性强，具有明显的时代特征和地域特征，上海市高级人民法院发布《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）实施四年来，上海法院审理国有土地上房屋征收案件又有了新的变化，律师代理该类案件应及时做出调整。十二届上海市律师协会城市更新（征收）专业委员会决定启动《律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引》修订工作。经过多次征求委员意见并召开全体委员会会议，现完成2025版操作指引。

目的：为提高本市律师承办国有土地上房屋征收业务的服务质量和水平，指导和规范律师办理与国有土地上房屋征收与补偿相关的诉讼和非诉讼业务，维护征收当事人的合法权益。

依据：《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等法律法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合上海市高级人民法院发布《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号），结合国有土地上房屋征收与补偿业务操作流程和经验等制定本指引。

本指引并非强制性规定，仅供律师在办理上海市国有土地上房屋征收补偿相关法律服务业务中参考和借鉴。

2.律师办理征收业务的基本原则

国有土地上房屋征收关系到社会稳定和广大被征收人的切身利益，律师办理征收法律业务应遵循如下原则：

（1）忠诚负责原则。律师办理征收法律业务，应不受任何单位、其他组织及个人的非法干涉，依法维护国家法律法规的正确实施和委托人的合法权益。

（2）专业精湛原则。律师办理征收法律业务，应掌握并及时更新征收专业知识，具备相应业务操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

（3）勤勉敬业原则。律师办理征收法律业务，应勤于学习、勤于思考、恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。

3.律师办理征收法律业务的基本要求

（1）律师办理征收法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。

（2）律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。

（3）律师办理征收法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理征收法律业务的工作要求。

（4）律师在办理征收法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。

4.本操作指引的业务适用范围

本操作指引适用于律师办理与上海市国有土地上房屋征收与补偿相关的诉讼和非诉讼法律业务，包括但不限于律师为征收主体、征收部门提供征收法律咨询、受托调查、起草修改征收方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训征收工作人员、参与和征收有关的评估、听证、谈判，行政复议与诉讼等法律服务以及相关社会矛盾化解；以及代理被征收人、公有房屋承租人、共同居住人、房屋使用人等提起民事诉讼、行政复议与诉讼等法律服务。

律师办理集体土地和房屋征收以及城市规划区内涉及军事设施、教堂、寺庙等宗教设施、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的征收法律服务、土地收储，不适用本操作指引。

5.操作指引涉及有关用语的含义

（1）国有土地上房屋征收，是指为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，区（县）人民政府对国有土地上单位、个人的房屋进行征收，并对房屋的所有者或使用者给予补偿安置的法律行为。

（2）征收主体，是指负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的区（县）人民政府。

（3）征收部门，是指负责组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作的区（县）房屋行政管理部门。

（4）征收实施单位，是指房屋征收部门委托的承担房屋征收与补偿具体工作的房屋征收事务所。

（5）被征收人，是指被征收房屋的所有权人。

（6）公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

（7）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

（8）房屋使用人是指实际占用房屋的单位和个人。

第二章

房屋征收决定

第一节 一般规定

1.概念界定

房屋征收前期准备阶段，是指被征收房屋自被纳入房屋征收年度计划时起至房屋征收决定公告之日止的阶段。

区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。

房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

2.相关依据

（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，根据2024年4月2日上海市人民政府令第13号修正）

（3）关于印发《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》的通知（沪房规范〔2022〕3号；自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日）

（4）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）

（5）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号，经沪房规范〔2021〕10号延期至2026年6月30日）

（6）《关于房屋征收范围内房地产登记有关事项的通知》（沪房管规范权〔2012〕15号）

第二节 房屋征收的前提和条件

1.房屋征收的前提

房屋征收的前提是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2.房屋征收的条件

确需征收房屋的各项建设活动，应当符合以下条件：

（1）本市国民经济和社会发展规划；

（2）土地利用总体规划；

（3）城乡规划和专项规划；

（4）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划。

第三节 房屋征收前期准备

1.征收范围的确定

1.1符合下列四种情形，需要征收房屋的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。

1.2由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定。

1.3符合法律、行政法规规定的其他公共利益的需要的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县）人民政府确定。

1.4征收范围确定后不得实施的行为

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

（1）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；

（2）房屋转让、析产、分割、赠与；

（3）新增、变更工商营业登记；

（4）迁入户口或者分户；

（5）其他不当增加补偿费用的行为。

有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。

房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

2.房屋征收中旧城区改建的相关规定

房屋征收的前提共有六种情形，由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建最具独特性。其独特性主要体现在以下几个方面：

（1）因旧城区改建需要征收房屋的，需要被纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划；

（2）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及区（县）人民政府确定，而非由建设用地规划许可证确定；

（3）因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。而其他情形需要征收房屋的，不需要组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；

（4）因旧城区改建需要征收房屋的，征收补偿方案需要由区（县）人民政府组织被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会；

（5）因旧城区改建需要征收房屋的，征收决定作出后，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人签署附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

3.房屋调查登记

3.1房屋调查登记

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

3.2对未经登记建筑的调查、认定和处理

区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

4.征收补偿方案的拟订和论证

4.1拟定主体

房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府。

4.2补偿方案的内容

（1）房屋征收与补偿的法律依据；

（2）房屋征收的目的；

（3）房屋征收的范围；

（4）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；

（5）房屋征收补偿方式、标准和计算方法；

（6）补贴和奖励标准；

（7）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；

（8）房屋征收评估机构选定办法；

（9）房屋征收补偿的签约期限；

（10）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

（11）受委托的房屋征收事务所名称；

（12）其他事项。

4.3补偿方案的论证

区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

4.4补偿方案的修改和公布

区（县）人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

5.征收补偿费用保障

征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。其中：

（1）用于货币补偿的资金

用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。

（2）用于产权调换的房屋

用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并产权清晰、无权利负担。

6.社会稳定风险评估

房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡）人民政府，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估，并报区（县）人民政府审核。

社会稳定性风险评估报告包括以下几个方面：项目的历史遗留问题、项目的合法性问题、项目的征收方案、项目的环境影响因素等。

第四节 房屋征收决定

1.征收决定的作出

房屋征收决定由区（县）人民政府作出。

涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定。

2.征收决定的公告

区（县）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

区（县）人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

3.旧城区改建征收决定

因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

第五节 房屋征收决定中的律师实务

1.律师工作的一般内容

（1）核实拟征收地块的土地性质；

（2）审核拟征收地块是否符合征收条件；

（3）审核建设项目立项、规划、计划等批准文件合法性；

（4）审核征收范围内房屋权属、区位、面积、用途等；

（5）审核征收范围确定后不得实施的行为的公告；

（6）审核未经登记建筑的合法性；

（7）审核征收补偿方案的合法性；

（8）参与征收补偿方案听证会，发表律师意见；

（9）审核征收补偿资金是否足额到位专用账户；

（10）审核征收补偿安置房屋权属是否清晰无权利负担；

（11）审核征收决定是否公告；

（12）代理征收决定行政复议；

（13）代理征收决定行政诉讼；

（14）其他工作。

2.律师代理征收人、征收部门应注意的问题

（1）提示拟征收项目应符合《征收条例》第8条、第9条，《实施细则》第8条、第9条、第12条的规定；

（2）提示征收项目立项、规划、计划批文应符合《土地管理法》《城乡规划法》《上海市城乡规划条例》等相关法律法规之规定；

（3）提示必须按照征收决定确定的征收范围实施征收，不得擅自扩大和缩小。确需变更征收范围的，应按规定办理相关手续；

（4）提示征收补偿方案征求意见期限不少于30日；

（5）提示补偿资金应足额到位，专款专户专用；

（6）提示安置房屋产权应清晰、无权利负担；

（7）提示对旧城区改建的意愿征询及意愿征询结果进行公示；

（8）提示对征收补偿方案征求意见稿及征求意见结果进行公示；

（9）提示对房屋调查结果进行公示；

（10）提示对征收补偿决定及征收补偿方案正式稿进行公示。

3.律师代理被征收人、公有房屋承租人应注意的问题

（1）核实征收实施单位主体资格和资质，核实工作人员上岗证；

（2）核实征收项目是否符合征收条件；

（3）核实征收方案合法性、合理性、完整性、可行性，提示被征收人、公有房屋承租人可在听证会上发表意见；

（4）核实房屋权属、区位、面积、用途是否正确。如有异议，提示被征收人、公有房屋承租人收集相关证据向登记部门（单位）提出或通过司法途径救济；

（5）提示被征收人、公有房屋承租人如对征收决定不服，可在征收决定公布之日起60日内申请行政复议或在6个月内提起行政诉讼。

第三章

房屋征收评估

第一节 一般规定

1.一般规定

（1）房屋征收评估，是指为确定被征收房屋货币补偿金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行的评估。

（2）房屋征收评估时点，被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

（3）评估目的，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

（4）被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

（5）评估考虑因素，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

（6）评估结果计价单位，房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。房屋征收范围涉及的居住房屋，估价机构应当出具居住房屋的评估均价。

（7）评估技术标准，估价机构应当按照《房地产估价规范》及本市国有土地上房屋征收评估技术规范的有关规定，进行房屋征收评估。

（8）评估成果用途，房屋征收评估报告只作为房屋征收补偿的依据，不得用作其他用途。

（9）被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、占地面积等相同或者相似的房地产。

（10）被征收房屋类似房地产的市场价格，是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

2.相关依据

（1）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

（2）《上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定》（沪房规范[2018]10号）

（3）上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知（沪房规范〔2025〕1号）

（4）上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上非居住房屋征收停产停业损失补偿办法》的通知（沪房规范〔2025〕2号）

（5）上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知（沪房规范〔2025〕3号）

第二节 评估机构的选定

1.评估机构的确定

1.1评估机构的资质

从事房屋征收评估的估价机构，应当具有估价机构一级、二级、三级资质等级，但三级资质在暂定期内的除外。

估价机构应当具有与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员。

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家或者两家以上估价机构共同承担。

1.2评估机构的确定程序

1.2.1项目发布

房屋征收决定公告公布后或者旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布。发布内容应当包含房屋征收评估项目名称、四至范围、征收房屋大致户数及建筑面积，完成评估时限、需要估价机构数量、估价机构拥有注册房地产估价师数量，以及估价机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等，报名起止时间应当不少于3个工作日。

1.2.2估价机构报名

房屋征收部门应当向自愿报名的估价机构出具回执，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。对于经审核不符合条件的估价机构，应当书面告知并说明原因。

1.2.3估价机构确定

房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。

协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。

房屋征收部门应当将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

估价机构的确定，房屋征收部门可以邀请公证机关对估价机构的确定过程和结果进行公证。

区（县）住房保障房屋管理局在估价机构确定过程中，可以邀请区（县）监察部门、街道办事处等共同监督。

1.2.4禁止行为

估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第三节 评估委托

估价机构确定后，由房屋征收部门作为委托人，向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

1.房屋征收评估委托书

房屋征收评估委托书应当载明：

（1）委托人的名称；

（2）受托估价机构的名称；

（3）评估目的；

（4）评估对象范围；

（5）评估要求；

（6）委托日期等内容。

2.房屋征收评估委托合同

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（1）委托人和估价机构的基本情况；

（2）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（3）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（4）委托人应当提供的评估所需资料；

（5）评估过程中双方的权利和义务；

（6）评估费用及收取方式；

（7）评估报告交付时间、方式；

（8）违约责任；

（9）解决争议的方法；

（10）其他需要载明的事项。

第四节 房屋评估程序

1.房屋调查结果的提供

房屋征收评估前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明确评估对象。

房屋征收部门应当向受托的估价机构提供征收范围内经公布的房屋调查结果，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑物、构筑物的认定、处理结果情况。

2.房屋性质、用途和建筑面积认定

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

对于未经登记的建筑物和构筑物，由区（县）人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

对于落政房屋、公有住房、代管房产等房屋的性质、用途、建筑面积的认定，按照相关规定处理。

3.制定评估工作方案

房屋征收评估委托合同签订后，估价机构应当制定评估工作方案，并送房屋征收部门备案。

同一征收项目由两家或者两家以上估价机构承担的，应当共同协商确定一家估价机构为牵头单位；协商不成的，由房屋征收部门指定。牵头单位确定后应当在市估价师协会网站上公告。牵头单位应当组织相关估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一评估标准和评估工作方案。相关估价机构应当按照统一的评估标准和评估工作方案开展评估。

4.现场查勘

估价机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

在房屋征收决定公告公布前，对旧城区改建房屋征收范围内同意改建的被征收人、公有房屋承租人，按照前述规定进行实地查勘。

被征收人、公有房屋承租人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

估价机构应当将指派的注册房地产估价师及辅助人员的名单报市估价师协会备案。

5.评估方法

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

有条件同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

6.评估的范围

（1）被征收房屋价值。

（2）用于产权调换房屋的价值，除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当由按照已确定的估价机构评估确定用于产权调换房屋的市场价值。

（3）被征收房屋室内装饰装修价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用等的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托估价机构通过评估确定。

无法恢复使用设备价值的补偿，以及被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失补偿超过被征收房屋评估价值8%的，应当委托估价机构通过评估确定。房屋征收部门应当与估价机构签订委托合同。估价机构可以出具分项的评估报告，分项评估报告的结果应当纳入评估报告。

7.不配合评估的处理

被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料的，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

第五节 评估结果及异议

1.评估结果

1.1初步评估结果

估价机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公示，公示时间不少于7日。

公示期间，估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果现场解释。存在错误的，估价机构应当修正。

1.2评估报告

分户初步评估结果公示期满后，估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。

分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章。不得以印章代替签字。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的估价机构应当向其作出解释和说明。

1.3报告备案与资料归档

本市逐步实行评估报告网上备案，并纳入房地产市场信息系统。

房屋征收评估业务完成后，估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

2.评估异议

2.1评估复核

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当收回原评估报告，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

2.2评估鉴定

2.2.1 鉴定的申请

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴定。

房屋征收部门在报请区（县）人民政府作出补偿决定前，应当征询被征收人、公有房屋承租人对评估报告或者复核结果是否有异议；有异议的，房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定，并将鉴定结果作为报请的材料。

区（县）人民政府在申请人民法院强制执行前，评估报告或者复核结果未经估价专家委员会鉴定的，房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定，并将鉴定结果作为申请的依据。

2.2.2 协助鉴定

房屋征收评估鉴定过程中，估价机构应当按照估价专家委员会要求，及时提交评估报告及相关材料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

2.2.3 鉴定结果

估价专家委员会应当选派专家组成专家组进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经估价专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，应当维持评估报告；评估报告存在不合法或者不规范或者不合理的，出具评估报告的估价机构应当改正，重新出具评估报告。

第六节 征收估价过程中律师法律业务的工作内容

1.征收估价过程中律师工作的一般内容

1.1检索估价机构及估价人员是否具备资质；

1.2估价机构的选定是否存在程序瑕疵；

1.3审查估价机构或注册房地产估价师的行为是否存在转让或变相转让受托的房屋征收评估业务；是否存在未经两名以上注册房地产估价师签字、未加盖估价机构公章、以印章代替签字等行为；

1.4估价机构公示初步估价结果是否存在程序瑕疵；

1.5分户估价报告是否送达；

1.6委托人对估价报告存在异议的，协助其申请复核评估申请，复核后，对复核结果仍有异议的，协助其向估价专家委员会申请鉴定；

1.7审查估价机构或估价师是否存在违法违规行为。

2.征收估价过程中律师为征收人提供法律服务的注意事项

2.1律师应提示委托人，须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。

2.2律师应提示委托人，将分户估价报告按照法律送达的标准送达被征收人。

2.3律师应提示委托人，征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托征收估价，应当明确被征收房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

2.4律师应提示委托人不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。

3.征收估价过程中律师为被征收人提供法律服务的注意事项：

3.1律师应提示委托人，须充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与征收人是否有利害关系，建议被征收人慎重选择评估机构。

3.2律师应提示委托人，如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构开展现场查勘等工作。征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

3.3应提示委托人拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。

4.征收估价过程中律师为估价机构提供法律服务的注意事项

4.1对估价工作程序的合法性进行核实。核实包括房地产估价人员是否持证上岗；对被征收房屋进行实地查勘是否有实地查勘记录、被征收房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。

4.2律师应提示委托人接受房屋征收估价委托后，处理好与征收人、被征收人的关系，客观公正评估。未经许可不得转让、变相转让受托的估价业务。

4.3核实委托人是否按照征收估价委托合同约定的时间和要求完成估价，向征收人出具估价报告（包括分户估价报告）。律师应提示委托人，如未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担赔偿责任，构成犯罪的，可被追究刑事责任。

第四章

房屋征收补偿

第一节 一般规定

1.概念界定

（1）房屋征收补偿协议，是指房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照法律法规的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

（2）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

（3）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。被征收房屋评估均价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。

（4）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。

（5）折算单价，是作为认定居住困难户使用的参数。区县人民政府在制定折算单价标准时，应当参照房屋征收范围内使用的政府定价的产权调换房屋的价格确定。

2.相关依据

（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，根据2024年4月2日上海市人民政府令第13号修正）

（3）《上海市住房租赁条例》（2023年2月1日起施行）

（4）上海市房屋管理局关于印发《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》的通知（沪房规范〔2022〕3号；自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日）

（5）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号，经沪房规范〔2021〕10号延期至2026年6月30日）

（6）《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）

（7）关于印发《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法》的通知（沪房规范〔2019〕17号）

（8）《关于房屋征收中进行房屋类型鉴定的批复》（沪房管征[2012]356号）

（9）《关于修订 <上海市房屋建筑类型分类表> 的通知》（沪房[1990]规字发第518号）

（10）《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号）

（11）上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估

技术规范》的通知（沪房规范〔2025〕1号）

（12）上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上非居住房屋征收

停产停业损失补偿办法》的通知（沪房规范〔2025〕2号）

（13）上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估

管理规定》的通知（沪房规范〔2025〕3号）

第二节 房屋类型和建筑面积的认定

1.被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订 <上海市房屋建筑类型分类表> 的通知》（沪房[1990]规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

2.被征收居住房屋建筑面积的认定

2.1被征收公有居住房屋建筑面积的认定

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2.2被征收私有居住房屋建筑面积的认定

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。

注：按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

2.3被征收非居住房屋建筑面积的认定

2.3.1 非居住房屋的界定标准

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中所称的非居住房屋，按照下列规定予以认定：

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

（5）根据沪房地资拆[2008]217号文规定：市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2.3.2被征收非居住房屋建筑面积的认定

（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。

（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积）。

（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在基地范围内予以公示。

3.关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：

（1）当时的房屋租赁协议；

（2）租金交纳证明；

（3）1983年12月17日前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。

第三节 房屋征收补偿协议

1.房屋征收补偿协议主体

1.1协议主体

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

1.2协议主体的确定

（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。

（2）公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议的签订主体按以下方法确定：

①公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

②公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

（3）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以由其法定代理人或委托代理人签订，委托代理的必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。

2.订立补偿协议

补偿协议的内容主要包括：

（1）协议主体；

（2）被征收房屋的位置、性质、建筑面积；

（3）补偿方式；

（4）补偿、补贴和奖励费；

（5）用于产权调换房屋的地点和面积；

（6）临时安置费或周转用房；

（7）停产停业损失；

（8）搬迁期限；

（9）过渡方式和过渡期限等事项。

被征收人、公有房屋承租人认为房屋征收部门不依法订立协议的，可以依法申请行政复议或者提起诉讼。

3.协议的履行

补偿协议订立后，双方当事人应当依约履行；房屋征收部门不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除补偿协议的，可以依法申请行政复议或提起诉讼。

第四节 征收补偿方式、标准和计算方法

1.征收居住房屋的补偿方式

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择：

（1）货币补偿；

（2）房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

2.征收居住房屋的补偿、补贴和奖励

2.1补偿和补贴

征收居住房屋的，应当根据不同情况，给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：

（1）被征收房屋的房地产市场评估价格；

（2）价格补贴；

（3）特定房屋类型的套型面积补贴；

（4）居住困难户的保障补贴；

（5）搬迁费和临时安置费。

2.2奖励

对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定，一般包括：

（1）签约奖；

（2）按期搬迁奖；

（3）不予认定建筑面积材料补贴或无不予认定建筑面积奖等。

3.征收居住房屋的补偿、补贴计算标准

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

（1）评估价格

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

（2）价格补贴

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区人民政府制定。

（3）套型面积补贴

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区人民政府制定。

（4）征收居住房屋的其他补贴标准

征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。

征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。

临时安置费和搬迁费的具体标准由区人民政府制定。

4.征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准

4.1货币补偿

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。

（1）对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；

（2）对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴；

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

4.2房屋产权调换

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴；

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

5.征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：

（1）对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；

（2）对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴；

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

6.征收非居住房屋的补偿

6.1补偿方式

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择：

（1）货币补偿；

（2）房屋产权调换。

6.2补偿和标准

征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：

（1）被征收房屋的市场评估价格；

（2）设备搬迁和安装费用；

（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（4）停产停业损失补偿。

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的8%确定。

涉及产业用地上房屋征收的，停产停业损失的补偿标准根据被征收房屋市场评估价的一定比例确定，并与产业用地综合绩效评估评定的A、B、C、D绩效类别按照以下方式联动：被评为D类的产业用地，按不高于3%确定；被评为C类的产业用地，按不高于5%确定；被评为A类和B类的产业用地，按不高于8%确定。前期未开发投产或已停产的，原则上不考虑停产停业损失。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过前述标准的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十四条第二款规定选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

（5）搬迁奖励。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区人民政府制定。

7.征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人可以选择：

（1）被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止；

对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；

对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%。

（2）被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

8.征收依法代管房屋的补偿标准

征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。

征收居住房屋的，补偿方式与标准按照征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准执行；征收非居住房屋的，对被征收人的补偿金额为：评估价格×100％，对房屋承租人的补偿按照征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准执行。

9.征收设有抵押权房屋的补偿标准

征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

10.征收宗教团体所有的房屋的补偿标准

征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。

征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。征收居住房屋的，补偿方式与标准按照征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准执行、征收非居住房屋的，对被征收人的补偿金额为：评估金额×100％，对房屋承租人的补偿按照征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准执行。

第五节 居住困难户的优先保障

1.居住困难户的认定标准

按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施条例》第三十一条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

折算单价由区人民政府公布。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

2.居住困难户的申请

居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人自愿提出。

被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。

被征收人、公有房屋承租人向区住房保障机构提出居住困难审核申请的，要如实填报申请文书，提交房地产权属、租用公房凭证、身份证、实际居住等相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件，由区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。

截止签约期满尚未提出申请或虽提出申请但未提交完整申请资料的被征收人和公有房屋承租人，应当自行承担逾期申请造成的奖励补贴等经济损失。

3.居住困难户的审核

区住房保障机构应当按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，居住困难审核的内容，应当是房屋征收决定公告之日，在被征收房屋处有本市非农业常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难）。

其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在本市有其他住房，有下列情形之一均认定为其他住房：

（1）在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形）；

（2）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴；

（3）他处房屋获得过拆迁补偿安置，或者房屋征收补偿；

（4）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。

4.居住困难户的公示

经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。公示期内如未提出异议的，公示期满后按规定增加居住困难户保障补贴。

5.关于作出补偿决定前的居住困难审核

被征收人、公有房屋承租人可能符合居住困难条件，但未提出居住困难审核申请，且与房屋征收部门不能达成补偿协议的，由房屋征收部门委托相关部门对被征收人、公有房屋承租人进行居住状况的核查、认定后，报区人民政府。区人民政府在作出补偿决定前，应当征询被征收人、公有房屋承租人是否需要提出居住困难审核申请的意见。征询可以通过书面形式征询，也可以在审理调解时当场征询。被征收人、公有房屋承租人在书面征询发出之日起5日内不提出书面审核申请，或者在当场征询时，不提出书面审核申请的，视作放弃居住困难保障补贴。

区人民政府依法作出补偿决定的，应在国有土地上房屋征收范围内予以公告。

第六节 搬迁

1.搬迁期限

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的区（县）人民政府对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

2.禁止行为

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第五章

屋征收补偿利益的分割

第一节 一般规定

1.概念界定

（1）公房，主要指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。

（2）私房，即私有房屋，是指由个人或家庭购买、建造的产权属私的房屋，主要包括售后公房、老私房和商品房等。

（3）安置对象，是指有权取得被征收房屋补偿款或享受安置的人。

（4）房屋价值补偿款，指被征收居住房屋的补偿金额（评估价格+价格补贴+套型面积补贴）。

注：本章所涉房屋仅限于个人承租或所有的住房。

2.相关依据

（1）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，根据2024年4月2日上海市人民政府令第13号修正）

（2）上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）

（3）上海市高级人民法院《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）

第二节 房屋征收补偿利益的组成及分割原则

1.房屋征收补偿利益的组成

1.1居住房屋

居住房屋的征收补偿利益主要包括：

（1）房屋价值补偿，具体由房屋评估价格、价格补贴及特定类型房屋的套型面积补贴三部分构成；

（2）选择货币或房屋产权调换补贴；

（3）居住困难户的保障补贴；

（4）装饰、装潢补贴；

（5）搬迁费；

（6）临时安置或过渡费；

（7）家用设施移装费；

（8）签约奖；

（9）按期搬迁奖；

（10）不予认定建筑面积材料补贴或无不予认定建筑面积奖；

（11）其他奖励补贴。

1.2非居住房屋

（1）被征收房屋的市场评估价格；

（2）设备搬迁和安装费用；

（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（4）停产停业损失补偿；

（5）签约奖；

（6）搬迁奖；

（7）装潢补贴；

（8）执照补贴；

（9）未认定非居面积补贴；

（10）选择货币补偿奖或自行购房补贴；

（11）其他奖励补贴。

1.3居非兼用房屋

对于居住和非居住兼用的房屋，各区一般按居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项补偿、奖励和补贴。按证计算的奖励不重复计算。

2.房屋征收补偿利益的分割处理原则

在法院处理此类案件的司法实践中，倾向意见认为：征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿，征收住宅的，还应保障被征收人的居住条件，故征收补偿款分割应体现补偿与安置兼顾的原则。

在处理补偿款分割时，一是要明确补偿安置对象；二是要确保产权人的房屋价值得以相应补偿；三是安置对象所获得的安置房屋面积或补偿款，应不少于最低居住保障标准；四是产权与居住权利应尽量合一。

第三节 公有房屋征收补偿利益分割中的律师实务

1.公房安置对象的认定

律师在代理房屋征收补偿利益分配案件时，应了解被征收房屋的性质，被征收房屋系公房时，律师应审查公房补偿可能存在的安置对象。

1.1承租人

公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。经协商达成一致的，由协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人。

在司法实践中，对公房承租人移民后，其他亲属将户口迁至该房屋内居住，但并未变更承租人，此种情况下房屋征收时是否可将承租人认定为安置对象的问题，倾向意见认为：如果户口未注销且未取得外国国籍，由于没有明文规定承租权因承租人移民自动丧失，因此，同住人不申请变更承租人的，承租人移民后的承租权并不能自动丧失，仍属安置范围。如果户口已注销或者已取得外国国籍，由于中国不承认双重国籍，其已不属于中国公民，自然不应再取得福利性公房的相应拆迁补偿。

1.2共同居住人

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

即共同居住人的认定一般需同时满足以下三个条件：

（1）户籍条件。征收人作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。

实务中以下情形可视为满足户籍条件：

在本市无常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的；房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

（2）居住条件。除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上，一般需为成年后且户籍末次迁入后。

特殊情况包括但不限于征收时在被征收房屋有常住户口，但因居住困难、家庭矛盾无法居住，他处也未取得福利性质房屋的；知识青年、支内、支边青年及其子女按政策将户籍迁入被征收房屋的。

（3）住房条件。作出征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

在共同居住人认定时，对于“其他住房”的性质，应该仅限于福利性质的房屋，具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等，不应将自购商品房归为他处住房。职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系，职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。共同居住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

1.3居住困难的认定标准

公房户籍在册人员，他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿安置对象。对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。

1.4托底保障人口

对于符合居住困难保障对象的人口，以征收人审核认定且在征收协议中载明为准。

1.5空挂户口人员的补偿利益

空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋内既无产权利益亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得征收利益。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加的补偿价值予以酌定。需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定，而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

1.6未成年时受配公房的性质

实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房，在成年后又分得另一套公房，在确定成年后又分得的另一套公房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配房屋而被认定为“他处有房”存在一定争议。上海市高级人民法院《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

2.公有住房补偿利益的分配

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》对公有房屋补偿利益的分配，仅仅做了一般性的规定，即公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有，未就征收利益应该如何分割作出具体规定。律师可根据当前征收法规、政策的规定以及司法实践中的操作，向委托人提供公房补偿利益的分配意见。

2.1公有住房补偿利益分配的一般规则

2.1.1公有居住房屋价值补偿款的分配

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）中对公有居住房屋价值补偿款的分配做了原则规定，即公有居住房屋拆迁补偿款承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。

有以下情况之一的人，可以酌情多分：

（1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

（2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

（3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

2.1.2 公有非居住房屋价值补偿款的分配

（1）非居住公房，个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

（2）居住和非居兼用公房，应结合征收协议是否明确区分居住补偿和非居住补偿份额，予以分别处理。如已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分因非居而增加的补偿款。如果未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

以上情况，当事人另有约定的从其约定。

（3）“居改非”公房，该类公有非居住用房是由公有居住用房变更而来，办理“居改非”手续时由同住人办理或经同住人同意，在征收时按照公有非居住用房进行补偿安置，对于补偿款中属非居住用途补偿的部分，应根据《高院解答》第十条、第十一条的相关精神处理。如果“居改非”后该公房全部用于经营的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以就非居住用途补偿款适当多分。

如果“居改非”后该公房经营、居住兼用的，则按上述（2）居住和非居兼用公房的情况处理。

2.1.3其他奖励、补贴的分配

除房屋价值补偿款外，其他奖励和补贴都是由多种不同名目的款项组成，每个名目的款项都有不同的计算方式和考量因素，也都各自存在法律或政策上的依据。从法律关系的角度分析，任何一项补偿款都属于以下三种类型之一，以下分类及分配供参考。

（1）补偿性利益

对于补偿性利益，应以补偿项目所对应的补偿对象为分配主体。

搬家补偿费、临时安置补助费...