政策的精准滴灌：跨境资金、保障住房与社区服务的三重优化

——深察事实，锐评观点

欢迎来到本周的“深度瑞评”

外资购房限制破冰，东莞保障房“闭环”管理，便民生活圈升维——透视近期新政策。

国家外汇管理局：事关房地产， 外资购房政策新变化

近日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，管理局副局长、新闻发言人李斌就通知答记者问表示，企业在资本项目下使用外汇收入购买非自用的住宅性质房产的限制已被取消。监管部门还在全国范围内放宽了使用外汇购房的规定，允许境外个人更早办理结汇支付。

此举旨在吸引外资流入楼市，优化跨境资本流动机制，为市场注入国际化活力，但也对监管能力提出更高要求。监管机构表示，此前与房地产相关的政策限制是为了遏制房地产行业的投机性“热钱”，而最新规则的实施旨在助力房地产市场稳健发展。

【事件要点】

便利境外个人购房结汇支付：

• 将原先在粤港澳大湾区试点的港澳居民购房结汇支付便利政策推广至全国；
• 境外个人只需提供购房合同或协议，即可先行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再补交购房备案证明文件；
• 解决了境外购房者多年来面临的“付款难题”，即先备案后付款与先付款后备案之间的矛盾。

▲图片来源：Nano banana AI生图

放宽企业购房限制：

• 取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制；
• 企业可以更灵活地使用外汇资金，例如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，以及进行商业地产投资。

▲图片来源：Nano banana AI生图

强调政策基调：

• 此次政策调整是基于国内房地产市场形势变化和宏观调控措施的优化；
• 政策的目的是为了适应新形势、新要求，助力房地产市场稳健发展；
• 强调并未改变现行的境外个人境内购房政策，仍需符合房地产主管部门和地方政府的规定。

【事件分析】

现行限制政策源于2010年前后房地产市场过热时期，为防止外资热钱炒作楼市，监管部门设置了"自住自用"原则，要求非房地产企业的外汇资金不得用于非自用住宅投资。

此次外汇管理政策调整是在我国房地产市场经历深度调整、宏观经济寻求新平衡点的背景下出台的。

近年来，国内房地产市场供求关系已发生重大变化，从供不应求转向结构性过剩，特别是商业地产和部分住宅市场面临去库存压力。与此同时，我国持续推进高水平对外开放，需要配套的外汇管理政策支持。

政策调整反映了监管层对当前经济形势的精准把握。

• 一方面，取消非自用住宅购买限制有助于盘活存量商业地产资源，为企业提供更灵活的外汇资金使用渠道；
• 另一方面，港澳居民购房结汇便利化措施全国推广，既是对大湾区试点成功经验的复制（截至2025年1月累计办理2603笔业务，涉及达29.93亿元），也体现了"一国两制"框架下促进人员、资金便利流动的政策取向。

值得注意的是，这些调整并非对房地产市场的全面松绑，而是在保持现有限购政策框架下的“精准滴灌”。监管层显然希望通过结构性政策工具，既满足合理住房需求，又避免引发市场过热预期，体现了当前房地产调控"稳字当头、精准施策"的总体思路。

综上所述，该政策定位是“便利结汇支付”，而不是放松购房准入，属于“提效”，而不是“放闸。预计会带来“存量意向→成交”的边际改善，如在一二线城市与湾区外溢城市，尤其利好商办物业和高端住宅项目，但总体对普通住宅和房地产市场影响有限。

东莞住建局：配售型保障房，“新建+存量转化”双轨模式供应

近日，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市配售型保障性住房管理办法》（以下简称《办法》）。政策通过“新建+存量转化”双轨并行模式扩大供给，以工薪群体和人才为核心目标人群，采用动态定价、分阶段配售及灵活回购机制，旨在构建覆盖刚需与改善需求的梯度化保障体系。

其核心在于平衡市场化运作与民生属性，既避免福利过度倾斜导致的资源错配，又防止商品化倾向削弱普惠功能，为全国其他城市提供可复制的“东莞样本”。

【事件要点】

1、建设筹集：

• 优先选择交通便利、配套齐全的区域；
• 鼓励利用城中村改造、城市更新项目增加用地供应；
• 新建住房以划拨方式供应土地，实行“净地”供应；
• 户型以90平方米以下为主，全装修现房销售。

▲图片来源：Nano banana AI生图

2、申请轮候：

• 面向工薪收入群体和城市需要的人才供应；
• 优先满足在东莞长期稳定工作的工薪收入群体和高层次人才；
• 以家庭为单位申请，每户限购一套；
• 单身人士需年满35周岁方可申请。

▲图片来源：Nano banana AI生图

3、轮候规则，申请人需同时满足以下条件：

• 家庭成员在本市无自有产权住房，申购前1年内在本市没有住房转移登记记录；
• 购房人申购时在本市连续工作6个月以上；
• 具有本市户籍且在本市工作累计满1年；或具有大专及以上学历/助理级及以上职称/中级工及以上职业技能且在本市工作累计满1年；或在本市工作累计满5年。

▲图片来源：Nano banana AI生图

4、定价规则：

• 基准价格由开发单位根据成本、利润、税费等因素，并结合工薪收入群体支付能力和同区域商品房售价等因素确定；
• 单套住房价格以基准价为基础，考虑楼栋、楼层、朝向等因素。

▲图片来源：Nano banana AI生图

5、配售规则：

• 可按基本条件配售，也可分阶段配售，阶段划分不超过三个；
• 分阶段配售条件主要以在莞工作年限、学历、职称、技能等条件划分。

▲图片来源：Nano banana AI生图

6、回购及再配售：

• 回购价格根据购买价格、存款利率、房屋折旧及同期新供应配售型保障性住房销售价格等因素计算；
• 专营机构负责回购房源的再配售，轮候对象有优先购买权；
• 轮候对象均无购买意向时，可面向社会出售，但购买者需符合购买条件。

▲图片来源：Nano banana AI生图

【事件分析】

该政策是东莞市完善住房保障体系的重要举措，有助于解决工薪收入群体和城市人才的住房困难。通过系统化制度设计，让符合条件的群体住有所居、住有宜居，为东莞城市发展筑牢住房保障根基。根据东莞市2025年住房发展年度计划，全市今年将筹建配售型保障性住房不少于500套。

此次政策在供应体系上进行了创新，明确建立“新建+转化”双轨供应模式，新建项目优先布局交通便利区域，同时允许将存量政策性住房转化，同时明确土地供应采用划拨方式，“净地”供应原则，户型则需严格控制在90㎡以下，实行全装修现房销售。

封闭管理也是本次新规的核心创新点，通过禁止保障房变更为商品住房，切断了保障房与商品市场的转换通道。此次政策指出回购价格按照两种计算方式中的较低者执行：一种是参照同期同区域新供应配售型保障性住房销售价格扣除折旧；另一种是按照购买价格加上存款利息计算。

这意味着将来想要退出保障房时，不可能通过炒作保障房来牟取暴利。封闭管理机制确保了保障性住房始终服务于真正需要保障的群体，阻断了套利空间。

商务部等九部：发布“百城万圈”目标，城市一刻钟便民生活圈扩围

9月19日，商务部联合国家发展改革委、财政部、住建部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，这是继2021年启动便民生活圈建设后的又一次重大政策升级。该政策旨在全面提升城市社区居民的生活品质，打造全龄友好型社区。

该政策以“问需于民、问计于民”、“因城施策、一圈一策”、“缺什么、补什么”为原则，聚焦“一老一小”群体，通过完善社区商业和服务设施，构建宜居宜业、宜游宜购、宜老宜小的生活圈，进一步保障民生、扩大消费，并畅通国民经济循环。

【事件要点】

便民生活圈定义：以社区居民为服务对象，服务半径为步行15分钟范围内，以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，多业态集聚形成的社区商圈。

总体目标：到2030年实现"百城万圈"目标，即确定100个试点城市，建成1万个便民生活圈，打造500条"银发金街"和500个"童趣乐园"，居民满意度达到90%以上，商业网点连锁化率达到30%以上。

聚焦“一老一小”：打造“银发金街”和“童趣乐园”，满足老年人和儿童的需求。鼓励发展银发列车、旅居康养、家政服务、社区食堂等业态，提供社交娱乐、护理照料、陪诊助医等为老服务。另一方面，发展社区嵌入式托育和家庭托育点，依托社区商业中心、街区，发展儿童书店、亲子餐厅、育幼托管等业态。

实施路径：

• 扩围：从地级市向有条件的县城社区延伸，扩大覆盖范围；
• 升级：促进设施、业态、服务、管理全面升级；
• 融合：推动便民生活圈与养老托育圈、购物服务圈、15分钟健身圈、娱乐文化圈等圈圈相融。

创新亮点：

• 将便民生活圈纳入城市国土空间规划；
• 强调"银发金街"和"童趣乐园"建设；
• 发展共享经济新业态如共享客厅、共享自习室等；
• 推动适老化、适幼化改造。

▲图片来源：Nano banana AI生图

【事件分析】

该政策旨在通过“一刻钟便民生活圈”建设推动城市功能升级与社区服务优化核。其心是以民生需求为导向，整合商业、养老、托育等业态资源，打造覆盖全年龄段的高品质生活空间。

既响应了国家扩大内需的战略方向，也为房地产行业提供了从增量开发向存量运营转型的新路径，不仅能够提升社区商业价值和房地产项目的吸引力，还将促进相关产业的发展，并引导城市更新的方向，最终提升居民的生活品质。

三大方面潜在影响：

1、商业地产：

• 社区商业将迎来结构性调整，传统零售业态将向多功能复合型转变；
• 商业地产从传统商圈向社区延伸，商业网点连锁化率提升将推动品牌商业运营商扩张；
• "一店一早、一菜一修”等民生业态将获得政策支持。

2、住宅开发：

• 全龄友好型社区将成为开发新标准；
• 适老化、适幼化改造需求将催生专业产品和服务市场（如防滑地砖、升降橱柜）；
• 社区配套设施的完善度将进一步影响住宅项目溢价能力。

3、城市更新：

• 便民生活圈建设将与城市更新形成政策合力；
• 老旧小区改造将更加注重功能完善而非简单翻新；
• 社区微更新将成为城市更新的重要形式。

以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点