保利第一、万科第二，“万亿资产俱乐部”的房企不多了

图表：2025年6月末典型房企总资产TOP100

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

“缩表”成为主流趋势：“万亿俱乐部”成员仅剩4家

曾几何时，“万亿总资产”是中国房地产企业规模与地位的象征。随着行业自2021年进入深度调整期，“缩表”（即资产负债表收缩）已成为主流趋势，往日的辉煌正被残酷的现实所取代。截至2025年上半年末，总资产TOP100房企中，有87家房企总资产相较2024年同期出现下滑。

而“万亿俱乐部”房企的数量也随之减少。2022年时，总资产万亿级别的房企尚有6家——碧桂园、万科A、保利发展、绿地控股、融创中国和华润置地。随着碧桂园、融创相继暴雷，双双掉出万亿房企行列，截至2025年上半年，仅剩4家房企的总资产维持在万亿以上。

图表：2025年6月末典型房企净资产（股东权益合计）TOP100

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

净资产为王：透视房企真实“家底”

若说总资产体现的是规模，那么净资产（股东权益）则更能真实反映一家企业的“家底”和抗风险能力。

一个鲜明的对比是：在总资产榜上排名第六的中国海外发展（中海地产），凭借其良好的财务自律和低负债策略，以4177.45亿元的净资产高居榜首，远超其总资产排名。华润置地（4104.14亿元）和香港的长实集团（4068.34亿元）紧随其后。

从企业性质来看，净资产排名靠前的企业主要由央国企构成。龙湖集团（2444.43亿元）是净资产前十名中唯一一家大陆民企。

图表：2025年6月末 净资产后10位房企（亿元）

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

危机与自救：负资产房企正通过债务重组想办法

净资产TOP100榜单之外，则是一片狼藉。佳兆业集团（-418.08亿元）、中国奥园（-351.73亿元）、禹洲集团（-194.47亿元）等企业深陷“负净资产”困境，意味着其资不抵债的程度相当严峻。其中，世茂集团从2024年末的正净资产33.46亿元，恶化至负净资产-66.02亿元，凸显了部分企业风险的加速暴露。

面对危机，房企对于负债的处理正在从寻求“展期”逐步转向实质性“削债”，债务重组成为推动自救的关键手段。在这一背景下，远洋集团成为净资产相较2024年末增长幅度最大的企业，从2.17亿元增至2025年6月末的82.27亿元，涨幅达到了3691%。这一变化主要源于2025年3月，其完成了规模约63.15亿美元的境外债务重组。这项重组带来了317.56亿元的非现金收益，不仅完全覆盖了同期经营所产生的亏损，还大幅推高了净资产规模，成为其账面净资产回升的最主要动力。

2025年下半年，多家房企债务重组取得了重要进展。

9月1日，佳兆业集团宣布其境外债务重组计划已取得关键性进展，重组生效日期预计于9月底正式落地，将削债86亿美元；禹洲集团于8月底宣布其境外债重组正式生效，成功化解约66.8亿美元债务风险；碧桂园也公告称，其持有超过77%本金总额的持有人已加入重组协议，预计降债规模约117亿美元。此外，融创中国、旭辉控股集团、中国奥园、时代中国控股等房企也均在积极推进各自的债务重组进程，若后续重组顺利完成，或将会在2025年末的净资产数据中有所体现。

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