老旧住房原拆原建，将成为发展新方向，沪楼市新政效果明显？

我国的楼市未来走向何方？其实在下半年的房地产高层会议已经揭开了帷幕，可能就是老旧住房的改造、城中村的改造，以及一线城市和中心城市的房价稳定。为此北京楼市新政、上海楼市新政纷纷出台，而涉及到老旧住房的改造方向，又一次变成了争论的焦点。

不过现在主管部门旗帜鲜明的提出，老旧小区原拆原建是最好的道路。其实方向是完全正确的，而且对于我国房地产行业，对于活跃楼市都是有着莫大的重要意义。老小区老楼房改建和功能修补，其实没有啥实际意义。老旧住房原拆原建才是彻底的解决之道，才能彻底的解决老旧小区存在的问题，而不是所谓阶段性的翻新，那都是凑活性的使用。

仅仅做旧小区改造，会有什么变化呢？楼梯还是那样的狭窄，电梯仍然是没有，房屋的格局仍然是非常不合理，楼板永远是不隔音的，那些管道无法做成隐藏工程，永远是裸露在外的。所以无论是重新刷漆还是做了各方面便民化改造，最终的结果还是老旧小区仍然是老旧小区，老人生活居住仍然不方便。

不过原拆原建，特别考验当地政府的管理水平和服务水平。在拆的过程中要依法办事，在建设的过程中要管好账，做好服务。虽然建设单位要谋取合理利润，但是这肯定不能让其谋取到高额利益。但是这由谁来去把关呢？可能有当地政府、业委会、建设监理单位等等组成，但是其中真正有权威，真正有能力做管理和服务的，可能也只有当地的政府以及主管部门，而小区的业委会发挥的作用也是有限的。

原拆原建，是一个彻底的推倒重建行为，房地产行业可以获得大量的订单，各行各业也可以从中受益。同样有些居民选择等待新房，可能还补差价未来住更大的有电梯的新房子，有些居民会选择拿货币去其他地方买房子，对于楼市都是极大的刺激，激发新的需求，创造新的楼市流通。在一定程度上，重要意义可以同40年前的平房改造相媲美，那一次全国性的大改造，激发了第一次的商品房购买热潮。

再回到上海沪六条楼市新政，却实政策度确实不小，目的是让上海的楼市价格企稳，成交量稳定。这其中绝不是让新楼盘销售稳定，更重要的是二手房交易量和交易价格问题。所以如果上海的二手房交易没有出现升温，那么现在讲述上海楼市稳定和回暖，那都是一个伪结论。

那么现在看来，刚开始的效果还是明显的，多个热门新盘开盘即热销，部分外环外项目的购买欲望在不断增加，而二手房成交创下60天新高。仅仅在8月30日，上海二手房(含商业)网签成交1103套，创下自6月29日之后的新高。截至8月30日，上海8月二手房累计成交19002套。

如果集中都在炒新房，那么说明上海楼市并没有彻底回暖，而是借着沪6条进行了自我炒作。现在上海不但出现月光盘，出现通宵迎客这种说法，二手房成交量也提升，说明政策展现效果了，后续就是需要观测新政效应能够维持多久？又或者彻底激发上海楼市成交量和价格的双企稳？

不过我们也要明白，整个楼市的冷暖也是随着整体经济形势的变化而变化的。其实如果整个形势没有稳定，居民的消费欲望没有回升，对于未来的收入增长信心没有回升，那么上海楼市企稳回稳的可能性比较小。最多产生的效果是让上海楼市的价格能够稳定，不再出现未来下滑的趋势和共识。

2025年楼市确实进入到一个拐点，年底这4个月，就是看政策、看经济、看信心的时候了！