房价下跌受害最大的是谁？

杭州某小区业主的遭遇颇具代表性：2022年以500万购入的房子，如今挂牌价仅350万，却仍欠银行380万贷款，每平米倒欠1万元。这个令人唏嘘的案例，揭示了房价下跌背后更复杂的现实：在2024年底城镇家庭住房拥有率达96.3%、41.5%家庭拥有两套及以上房产的背景下，房价下跌的阵痛并非由单一群体承担，却以最沉重的方式压在了普通家庭身上。

从账面损失看，多套房持有者似乎首当其冲。北京师范大学测算显示，若房价整体回调10%，全国多套房家庭资产将缩水10万亿，相当于全国居民一年的储蓄增量。但细究其中差异：高净值人群的资产配置中房地产占比仅30%-40%，而普通家庭的房产占比高达60%-70%。当上海核心区房价仍能保持同比上涨5.9%时，牡丹江等城市二手房价格较最高点已跌超三分之一，这种分化让持有中小城市非核心房产的普通家庭面临更严峻的缩水压力 。

风险传导的链条往往超出资产价格本身。无房者期待房价下跌，但2025年上半年全国新增断供房30万套、法拍房激增180万套的背后，是房企倒闭、建筑业萧条引发的就业危机——2025年应届大学毕业生达1222万，实体经济不景气导致企业裁员降薪，无房者的收入稳定性反而受到冲击。仅有一套房的家庭看似影响不大，但若有置换计划，卖房收益缩水与房贷压力叠加，改善型需求往往被迫搁置。而那些通过高杠杆投资房产的普通家庭，正遭遇"资产贬值+收入锐减"的双重夹击，某三线城市购房者因房价下跌和失业，陷入"房子变负资产"的困境并非个例。

更隐蔽的伤害在于结构性分化。70个大中城市中，42城二手房价格下跌，三四线城市平均跌幅达6.3%，而上海新房价格却逆势上涨0.4% 。这种差异意味着：持有一线城市核心房产的家庭可能风险可控，而在人口净流出、住房空置率达16%的三线城市，多套房普通家庭正面临"卖不掉、租不出、还不起"的三重压力。他们既没有富豪的多元资产缓冲风险，也缺乏炒房团的资金实力，却可能因一套房的贬值陷入财务危机。

马光远的观点道出关键："房价下跌影响最大的不是有钱人而是普通人"，本质上揭示了财富结构的脆弱性。中国家庭70%以上财富集中于房产，当房价下跌时，普通家庭不仅面临资产缩水，更可能因房贷压力抑制消费——2024年社会消费品零售总额增速已降至3.2% 。这种"财富效应"的反向作用，让整个经济陷入恶性循环。

当前楼市的核心矛盾已非简单的"房子多与少"，而是风险分配的不均。2025年8月商品房待售面积连续6个月减少，但三线城市去化周期仍长达11个月，显示部分区域确实存在供应过剩 。房价涨跌终究由市场决定，但真正需要警惕的是：当4.82亿房贷持有者中57.6%是普通工薪阶层，当一套房承载着家庭半辈子的积蓄，房价过度波动带来的就不仅是资产价格的起伏，更是无数家庭的生存焦虑。

说到底，健康的楼市应让房子回归居住本质。无论是多套房持有者还是无房者，真正的安全感不应系于房价涨跌，而在于更合理的资产配置、更完善的社会保障，以及"住有所居"的制度承诺。毕竟，房价的理性回归从来不是零和博弈，而是要让每个家庭都能在时代的波动中，守住最基本的生活底气。