西安南马道5号院7栋：陷在系统里的房屋安全困局与扯皮

从西安市莲湖区南马道巷5号院西门走进去，穿过几栋古朴的住宅楼，会发现这里还有一个“内院”。

与前院那些建成于九十年代末的老商品楼不同，该“内院”是在千禧年之后由两家单位（西安电信与环建办，后者已并入文物局）联合建设的集资住宅。

早些年，这个“二道院”还有自己独立的门牌：迎春巷25号，但很快在旧城改造之风刮过城墙角下后消失。相互嵌套的两部分院子共用同一个西门、一个门牌号：南马道巷5号院。

虽然这里的住户包括两家单位的职工，随房改进程大家也获得红本（房产证）明晰了产权，因小区曾长期由西安电信后勤科下属物业管理，为了有所区分，这个“二道院”仍被称为“西安电信局迎春巷家属院”，有时候也叫“南马道巷5号院电信小区”。

小区于2001年3月动工建设，据中国电信西安分公司与西安市环城建设委办公室签署的《联建合同》，环建办方面出地，西安电信负责住宅楼的设计工作，委托的施工单位为陕西省第二建筑工程公司第七分公司（现名为陕西建工第二集团公司，简称陕建二公司）。

2004年5月前后，小区交付使用。环建办职工老李认购的7号楼1单元1层住宅在其验房时发现阳台墙体出现一道裂缝，作为刚交付就“与生俱来”的问题，显然是个不小的质量隐患。

就是这道“交付即存在”的阳台裂缝，在随后20余年间日渐扩为能插进两指的豁口，又随责任主体的屡次变更把"谁该负责"四个字幻化为一张荒诞画。

如今，它仍因“责任真空”而将安全隐患晾在阳光下，也凸显老旧小区的改造与治理在何种情况下会陷入僵局。

一、两份保证书

收房当年，老李经与施工单位交涉，在对方写下“保证书”并盖章之后，用水泥对裂缝进行了处理。

保证书这样写道：迎春巷住宅楼一段一层住户，关于一层住户阳台因设计图纸无挑梁，使阳台基础与主楼分开，造成基础不均匀沉降，使阳台部分墙面出现裂纹，但已修复。

如再出现裂纹，我们保证修复，直至用户满意。落款为陕西省第二建筑工程公司第七分公司项目经理部。

此间（或在盖章保证书之前），还出现过一份手写未盖章的保证书，内容主要三点：

1、经施工单位明确，出现在7号楼的裂缝属于“建筑质量问题”，具体为“外墙及阳台内隔墙与主体之间产生裂缝”；

2、裂缝宽约1—1.5CM；

3、施工单位派员维修过，但住户仍有后顾之忧。

事实证明，住户的后顾之忧并非多余，两份保证书并没有阻止墙体裂缝的生长，裂缝随时间推移逐渐扩大、延伸。

二、无奈搬离

2017年6月左右，老李和其他住户给电信西安分公司后勤服务中心书面反映房屋情况。当时负责管理的物业公司查看后便再无动静。

2018年2月，众人又给电信西安分公司反映，明确要求拆除阳台外墙，对地基进行夯实。这次协商还进行了所谓“专家鉴定”，结果称“该房屋不是危房，不影响居住”。

于是，西安电信方面提出仅对墙体裂缝进行处理，大家没有同意，事情就此搁置。

裂缝的“生长”不会因“协商搁置”而停止，反而愈加严重：老李家先是阳台墙体出现下沉倾斜，东西两侧邻居的阳台墙体也出现类似情况。

再后来，室内地砖开始因地面倾斜而炸裂，与阳台相连的卧室地面日渐被牵拉歪斜塌陷，室内甚至连床已经都放不平。

最终，担心安全占据上风，大约三年前，老李无奈先行搬离了这个家。

三、物业“漂移”

2018年的“协商”搁置后不久，南马道巷5号二道院作为西安电信并昔日环建办的一处家属区，其相关管理权发生了多次移交。

当年年底，在“三供一业”相关政策要求下，这座家属院物业整体打包移交给西安华衡国有资本运营集团有限公司，具体为：管理方从原电信下属物业公司——陕西信元智汇服务有限公司（中国电信四级子公司）变更为给“西安华衡城市运营集团有限公司”。

华衡管理不到两年，2020年9月，在《国有企业职工家属区"三供一业"移交属地区县政府、开发区管委会管理实施方案》下，该小区物业又从西安华衡移交至莲湖区新成立的城市服务集团。

频频移交过程中，负责处理“南马道巷5号院电信小区7号楼”出现房屋质量的管理主体一路变化：从“企业（电信）后勤”，到“国资平台（华衡）”，再到“属地区县”，但“建筑墙体出现裂缝的安全隐患找谁处理”这个问题的答案却越来越飘忽不定。

兜兜转转之下，房屋安全责任这口“锅”竟然被“甩”回给业主本人。

四、“业主负责鉴定”，荒唐！

2024年6月，“莲湖区房屋建筑安全隐患排查整治领导小组办公室”发出一纸公函，要求西安南马道巷5号院7号楼遭遇建筑质量问题的业主自行委托危房鉴定。

公函称，如此要求的依据是《西安市城市房屋使用安全管理条例》第十条。

这个要求不仅听上去荒唐，在援引相关规定时也缺乏准确的理解，甚至有断章取义之嫌。

《西安市城市房屋使用安全管理条例》是一份2003年通过、2004年批准实施，后在2015、2020年经过两次修订的地方法规。

《条例》第二章为“房屋使用安全责任”，首先在第九条明确提出：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位应当按照法律、法规规定及合同约定承担房屋质量安全责任，履行保修和质量缺陷治理义务。但因使用不当、第三方责任或者不可抗力造成的损害除外。”

在这条规定之下，才有第十条：“业主为房屋使用安全责任人。房屋属国有或者集体所有的，其经营管理单位为房屋使用安全责任人。”

将两条规定与“南马道巷5号院7号楼”设计、建设的实际情况相结合不难发现：该楼出现的安全隐患属于交付前即已制造的先天缺陷，而非业主使用不当造成；

当年《保证书》中，施工单位已经承认“因设计图纸无挑梁，阳台基础与主楼分开造成不均匀沉降而开裂”，意即问题主要是由设计瑕疵引起，与业主使用无关。而负责设计的单位，按照联建合同，则属于西安电信一方。

也就是说，在对照《西安市城市房屋使用安全管理条例》相关规定时，首先应该援引第九条规定，责成该住宅楼的建设、设计、施工、原产权单位承担相应责任。

“莲湖区房屋建筑安全隐患排查整治领导小组办公室”却直接跳过第九条，直接奔着业主而来。这种“选择性适用法条”的函件，无论合理性还是公平性均有所缺失。

五、处理方案悬空与“过保不管”

事实上，在2019年西安华衡管理该小区期间，针对一直存在的建筑安全质量问题曾有过一次全面调查，随后也有过权威处理意见。

据施工单位给莲湖城服集团的回函：2019年4月26日，针对住户反映的问题，在省国资委牵头下，电信局、住户所属单位西安市文物局（原西安环建委）负责人、该小区物业公司经理、住户及施工方工作人员等（14人）多方共同对问题楼层进行了实地勘验。

回函称，2019年联合实地勘验明确的问题原因是：1、该楼一层阳台未设计挑梁与主体相连，产生不均匀沉降；2、该建筑物室外工程在使用过程中存在维护不到位，室外排水不畅等问题；

最终的处理意见是，省国资委明确要求电信局及文物局使用大修基金为住户进行维修，各方参会人员及住户均对此予以认可。

“砖混结构阳台不设挑梁”是80-90年代住宅常见的设计通病之一，本质是把悬挑构件直接砌在砖墙里，等于让脆性砖墙当“悬臂梁”用，若遇温度、收缩、地基稍有变化不均，就会引发不同程度开裂。

上世纪，为省钢筋、赶进度、套标准图，大量砖混住宅曾这么干，至2000年之后逐渐少见。

陕建二公司称，“多方查勘确认的沉降原因非我单位施工质量造成，作为施工单位已尽到提醒义务。”等于是间接提示：该问题的责任方其一在小区的设计单位，二是2019年之前小区的物业管理。

对号入座，二者均属于西安电信的相关单位。而西安电信方面对此却呈现一副“过保不管”的面目。

据该小区目前物业人员描述，2024年其曾查询该小区大修基金，发现数量不足十万且仍挂在早年的两家联建单位（电信局、环建办）名下。

收到陕建二公司回函后，于2024年8月中旬给西安电信致函，敦促其“按照2019年方案及时处理，以尽快解决安全隐患问题。”结果石沉大海。

由于已经多年“有家难回”，7号楼业主甚至萌生自行尝试维修的念头，但前提也是必须要有原始设计图纸。物业人员又多次联系、走访西安电信相关部门寻求图纸，得到的回复是：2018年底移交时都给了华衡。

物业人员回忆，虽然电信有关人士在给出“图纸已移交华衡”这个回复时也未查询甚至看也未看，他们还是赴华衡公司寻找图纸。

华衡方面就图纸问题称，当年并未见到电信一并移交过来设计图纸，若有肯定会在2020年9月再移交属地时主动一并转交。为避免疏漏，小区物业人员还经华衡同意在其资料档案室进行查寻，也没有找到。

有关南马道巷5号二道院设计图纸的下落遂坠入迷雾：到底是还在西安电信手中但其拿着就是不交，还是因管理不善早已遗失、损坏或难以查找，抑或在2018年底移交中丢失，哪种情况不得而知。

六、治理僵局

此种局面下，眼前逐渐浮现的是一幕荒诞画面：楼身上裂缝在扩大，楼外的“责任单位”名单却在缩小。

去年，老李向12345热线反映，得到的回答是：“物业将进行日常巡查，每日监测南马道巷5号院电信小区7号楼1单元的地基状况；同时住建部门已通知小区业主尽快进行房屋安全鉴定，并且根据鉴定结果进行治理，防止不安全事件发生。”