重磅！优整房产税试点政策，上海“新购第一套住房暂免征房产税”

刚刚！上海发布了《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，作为“825新政”中的一点，此次算是发布政策细则，其中提到：

房地产市场在国民经济中占据着举足轻重的地位，其稳定健康发展关乎国计民生。近年来，随着市场环境的变化，上海房地产市场面临着库存积压、需求释放受阻等问题。尤其是外环外区域，新房库存占比高达 60%，去化周期较长，如外环外库存面积达到了 561.65 万平方米，占比达到了 76.6%，去化周期为 17.6 个月，而同期外环内去化周期仅 7.3 个月。在此背景下，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门于 2025 年 8 月 25 日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，对房地产政策进行多维度优化，其中个人住房房产税政策的调整备受瞩目。

政策具体内容

非户籍家庭首套房免税

新政规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。在以往的政策中，非沪籍家庭需要为所有住房缴税，而沪籍家庭首套房免税，二套房起按超面积部分征税。此次调整后，所有符合购房资格的家庭（含非沪籍）在首套房方面享受同等的免税待遇，这大大减少了非沪籍与沪籍家庭在试点房产税政策方面的差异。

二套及以上住房免税面积扣除

对于符合条件的居民家庭购买的第二套及以上住房，在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60 平方米的免税面积扣除。计算公式为：应税面积 = 家庭住房总面积 - 免税面积 × 家庭成员数。例如，一个五口之家持有 300㎡房产，应税面积仅为 300-5×60=0㎡，实现全额免税。

与原有政策衔接

上海自 2011 年 1 月 28 日开始试点房产税，在税率方面，新购房单价≤94446 元，税率为 0.4%；新购房单价＞94446 元，税率为 0.6%，这一税率分界线是根据上年度新房销售均价的 2 倍来计算的。此次新政是在原有政策基础上进行的优化调整，与其他房地产政策如调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷等协同发力，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。

对不同群体的影响

非沪籍家庭

对于非户籍家庭而言，这一政策无疑是重大利好。以一个非沪籍五口同堂家庭（三代人）居住 3 套合计 300㎡住房为例，原政策需全额缴税 2.3 万元，新政允许扣除 5×60=300㎡免税面积，理论上应纳税额为 0。这将大大减轻非沪籍家庭的购房成本和持有成本，鼓励和吸引更多人才在沪工作生活。

沪籍家庭

沪籍家庭在首套房免税的基础上，对于改善性需求的二套及以上住房购买，人均 60 平方米的免税面积扣除政策也进一步优化了其购房环境。对于一些有换房需求或为子女购置房产的户籍家庭来说，政策调整后在税收方面的负担更加合理，有助于满足其合理的住房改善需求。

单身人士

单身人士的情况相对复杂。以持有 2 套共 150㎡房产的单身人士为例，因免税面积仅 60㎡，仍需对 90㎡按 0.4% 税率缴税，年支出约 3600 元。单身人士在购房和房产持有过程中，由于家庭人口数量少，在免税面积的计算上相对不占优势，但相较于调整前的政策，首套房免税也为部分单身购房者减轻了负担。

对房地产市场的影响

促进住房消费需求释放

“新购第一套住房暂免征房产税” 政策与外环外不限购等政策形成组合拳，将有力地释放住房需求。对于有购房意向但因税费成本而犹豫不决的消费者来说，这一政策降低了购房门槛，刺激了住房消费。数据显示，上海外环外区域已成为新房供应和成交主力，今年前 7 月外环外新房成交占比达 54.39%，新政的实施有望进一步提升外环外区域的房屋去化速度，带动后续市场交易量的上升。

优化市场供需结构

通过调整房产税政策，一方面可以鼓励居民合理购房，避免过度囤积房产；另一方面，对于改善性需求的释放提供了政策支持，有助于推动房地产市场从以投资投机为主向以居住需求为主的方向转变，优化市场供需结构，促进房地产市场的长期稳定发展。

稳定市场预期

政策的调整向市场传递了积极的信号，有助于稳定市场预期。无论是购房者还是房地产企业，都能从政策调整中看到政府促进房地产市场平稳健康发展的决心，从而增强市场信心，减少市场的不确定性，为房地产市场的发展营造良好的政策环境。

政策实施难点与挑战

资格认定与监管

如何准确认定符合条件的非本市户籍居民家庭，以及如何确保政策执行过程中的公平公正，防止出现骗税等违规行为，是政策实施过程中的难点之一。需要相关部门建立完善的信息共享机制和严格的资格审查制度，加强对购房资格和房产持有情况的监管。

税收征管难度

随着政策的调整，税收征管的复杂度可能增加。例如，在计算应税面积时，如何准确合并计算家庭全部住房面积，以及如何确保纳税人按时足额缴纳税款等，都对税务部门的征管能力提出了更高的要求。需要进一步优化税收征管流程，提高信息化水平，加强税务宣传和纳税服务，确保政策的顺利实施。

总结与展望

上海此次优化调整房产税试点政策，“新购第一套住房暂免征房产税” 等措施是根据当前房地产市场形势作出的积极应对。这一政策调整在促进住房消费、优化市场结构、稳定市场预期等方面具有重要意义，同时也面临着一些实施难点与挑战。从长远来看，随着政策的逐步落实和完善，有望巩固上海楼市稳中向好态势，为全国房地产政策的调整优化提供有益的借鉴。未来，还需密切关注政策实施效果，根据市场变化及时调整完善相关政策，以实现房地产市场的长期平稳健康发展。