外资入场中国楼市：公寓类资产为何大概率成为第一选择？

近来，有关外资买房的新闻铺天盖地：“外资购房迎大变局”“允许境外个人凭合同先结汇买房”等等。这些政策确实带来了重大松动，但“全面开放所有住宅房产让外资自由买”的说法，还不完全准确。作为一个假设中的外资买家，我若入场，我会优先选公寓资产，而不是住宅。下面是为什么。

一、政策时间点与新动向

• 2025年9月16日，国家外汇管理局发布通知（汇发〔2025〕43号），明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。这条改变代表着外资可用外汇资金参与非自用住宅投资，包括出租用途住宅类房屋。腾讯新闻
• 新通知中，也允许境外个人“在取得房地产备案证明之前，凭购房合同或协议先行办理购房所涉外汇资金结汇支付”，随后再补备案证明。也就是说，“先签合同 → 先结汇支付”流程堵点被打通。腾讯新闻+1

这些都标志着外资购房的资金与流程壁垒显著降低。

二、为什么外资设定租金回报率目标至少 5% 是起点？ 全球公认的合理租售比范围

1. 发达国家核心城市（如纽约、伦敦、东京）

• 租售比通常在 3%–5%
• 因为房价基数高、资本流入大，租金回报低，但资产保值性强。
• 例如伦敦部分核心区甚至只有 2% 左右，但投资人看重的是长期增值和货币避险。

1. 新兴市场 & 一些发展中国家（如东南亚部分城市）

• 租售比一般在 5%–8%
• 曼谷、吉隆坡、胡志明市这些市场，租金回报相对较高，是吸引外资的一个亮点。

1. 全球机构投资的基准线

• 大多数国际房产投资基金会以 ≥5% 租金回报率作为“值得配置”的下限标准。
• 3% 以下通常只适合极少数避险型资产（如超级核心区豪宅），因为主要是资产保值作用。
• 5%–7% 被普遍认为是“合理且健康”的租售比区间，既有现金流，又有增值空间。

总结一句话

• 低于 3%：更多是保值/避险型，不算合理投资回报。
• 3%–5%：发达国家核心城市常态，机构资金依然会配置。
• 5%–7%：国际公认的合理区间，既稳定又能满足长期投资逻辑。
• 7% 以上：往往意味着市场风险更高，需要甄别（比如空置率、租客质量、政策风险）。

所以当外资进入中国市场时，他们会自然以 5% 租售比作为判断门槛，低于这个水平，就不符合全球资金的“均衡回报标准”。

• 在国际房产投资市场里，5%-7% 的租金收益率，是很多外资和机构投资者比较看重的回报基准。如果低于这个水平，还不如把钱放股市、债券、或者其他资产。
• 而在中国的很多一线／强二线城市，住宅产品的租售比常年处在 1.5%-2%，甚至更低。要达到 5%，要么住宅价格下跌极大，要么租金涨到很高。假设住宅价格下跌 50% 才能让租金回报率从 2% 跃升到 4-5%。这样的跌幅风险很高。
• 所以外资如果买住宅，除非赌价格未来暴跌或者过去估值极高，否则实际“净租金回报率”很难满足其国际标准。

基于以上政策松动，我会选择以下类型资产作为外资买入首选，而且重点在公寓类资产不谈住宅：

1. 政策限制较少的用途 &产权类型

• 投资／出租用途的公寓 或 商办性质的公寓；
• “非自用住宅性质房产”的限制被取消后，这类资产用途的资金与结汇障碍降低。

1. 核心区域＋交通／配套成熟

• 地铁口、公交通勤带、产业园区周边、写字楼或商办密集区；
• 因为这些区域租客稳定性强、流动性好、空置期短。

1. 小户型、高出租率

• 一居／开间／30-60平米这类，需求旺，租金价格也相对稳定；
• 租赁模型易于预测。

1. 透明管理 +成本可控

• 管家服务／合作经营／运营外包可以让管理成本低，而且业主营收透明；
• 与住宅比，这类公寓不太依赖学位、户籍等刚性配套，维护与物业或公共设施的成本也可规划性强。

四、若我是外资，我会这样算收益 &风险

项目

公寓资产

住宅资产

购入价 / 成交价假设

核心区公寓价格偏高但可接受

住宅价格往往更高、限购多、波动风险大

租金回报率（租售比）

目标靠近 5% 或以上

多数住宅在 2% 以下，即使优质也难到 4%

空置率与换租风险

低空置、换租频率稳定

住宅空置期、换租频繁且流动性差

资金支付和外汇和结汇便利性

得益于新政“先合同后备案”“取消非自用住宅用途外汇限制”

虽有改善，但住宅依旧受限购/资格/备案流程等因素约束

管理成本 /运营干扰

管家或专业团队能处理租客、维修、物业问题

投资人需处理更多突发事件、法规细节、租客争议

结语判断

综合来看：

• 新政真正放宽的是“外资资金用途 + 结汇流程”的壁垒，而不是“彻底取消所有限购/住宅规定”。
• 在此政策环境下，外资若要进入中国楼市，公寓资产（尤其在核心区域、商业属性、出租用途公寓）是最优选项。
• 选住宅恐怕风险太高：先不谈论是否限购，就租售比低得难以达到 5% 国际标准，要么政策仍旧有地方限制。

所以，假设我是外资，我不会寄希望于“政策马上全面开放住宅买入”；我会先锁定“核心公寓 + 管理透明 + 可租金回报率高”的资产。那才是“真正能跑、能稳、能看得懂”的投资路径。