富豪的选择：为何伦敦豪宅市场正在被“租赁”统治？

近年来，伦敦的顶级租赁市场（Super-prime rental market）持续升温，即便租金高达每周5,000英镑以上，许多富裕居民仍然选择租房而非购房。

这种趋势的背后，有多种因素推动，包括税收政策、市场灵活性、生活方式的变化以及全球经济环境的影响。

跟随房产君，我们来看看：

一，高端租赁的吸引力：便利、隐私与安全

对于许多富裕人士而言，租住高端公寓比购买更具吸引力。例如，萨巴·汗（Saba Khan）选择在199 Knightsbridge租住一套三居室公寓，而非购房。

该公寓提供礼宾服务、最先进的健身房以及Kinesis水疗中心，每月租金高达3万英镑。

她曾在伦敦拥有一套房产，但最终决定不再购买。“不断变化的遗产税政策和高昂的印花税让我望而却步。”她说道。

类似地，来自美国俄勒冈州的杰西卡和阿罗·克鲁斯夫妇（Jessica & Arrow Kruse）正在寻找一套位于哈默史密斯（Hammersmith）、诺丁山（Notting Hill）、奇西克（Chiswick）或汉普斯特德荒原（Hampstead Heath）的三居室租赁房，以便为他们13岁的儿子挑选合适的学校。

“由于政治和经济变化，我们决定搬到伦敦生活。”杰西卡表示，他们的预算高达每月1.5万英镑。

二，富裕租客为何放弃购房？

根据房产经纪公司Knight Frank的数据：

截至今年2月，伦敦超级豪宅租赁（租金超过每周5,000英镑）的租赁数量同比增长9%。

Knight Frank超级豪宅租赁主管汤姆·史密斯（Tom Smith）表示：

“如今，人们选择租房的比例上升。在过去，购房是财富和身份的象征，但现在，越来越多的人更看重自由与灵活性。”

1. 高额印花税（SDLT）与财产税变化

过去十年，英国政府多次调整印花税，使得购买高端房产的成本大幅上升。

例如，一套价值500万英镑的住宅，如果由海外买家购买，印花税的有效税率为12.2%，即61.1万英镑。如果是额外住房，则税率进一步上升至86.1万英镑。而如果租赁相同价值的房产，每月租金1.7万英镑（每年20.4万英镑），买家可以将500万英镑存入银行，并以4.3%的年利率赚取24万英镑的利息来支付租金，而无需承担房屋维护成本。

2. “外国收入与资本收益税”新规（FIG）

2024年起，英国政府推出了“外国收入与资本收益税”（Foreign Income and Gains, FIG）制度，新抵达英国的外国居民可以在前四年内享受海外收入和资本收益100%的税务减免。

这鼓励了许多高净值人士选择租房，而不是立即购房，因为租房能确保他们在前四年保持资金流动性，而不受房产相关税收影响。

三，超级豪宅租赁市场的扩张

伦敦的超级豪宅租赁市场正在迅速增长。

根据数据公司LonRes的数据：

• 2019年，租金超过每周5,000英镑的房产仅占伦敦高端租赁市场的1.9%，如今已增至8.3%。

• 租金超过每周1万英镑的房产比例从0.7%增长至3%。

• 租金超过每周2万英镑的房产比例从0.3%增长至0.6%。

伦敦超豪华公寓的涌现是这一现象的主要推动力。

例如，2009年，位于骑士桥（Knightsbridge）的One Hyde Park推出，提供车库升降机、迷你高尔夫和私人水疗中心等豪华设施。2014年，该楼盘一套五居室顶层公寓的租金高达每月20万英镑。

与此同时，伦敦的高净值人口也在增长。

根据Wealth-X的数据：2008年至2014年，伦敦资产超过3,000万美元的居民数量从2,755人增加到4,063人，其中许多人选择租房，而非购房。

四，租赁市场价格飙升

过去五年，伦敦高端租赁市场的租金平均上涨30%。

不同区域的涨幅有所不同：

• 汉普斯特德（Hampstead）：41%

• 玛丽勒本（Marylebone）：35.6%

• 肯辛顿（Kensington）、诺丁山（Notting Hill）和荷兰公园（Holland Park）：34%

新开发的超高端公寓，如切尔西军营（Chelsea Barracks）、老战办公室（OWO, Old War Office）、Clarges和白利（The Whiteley），均受到高端租客的青睐。

而这些超高端公寓的租赁稀缺性，也进一步推高了租金价格。

五，国际租户的涌入

根据Savills的数据：美国租客占伦敦超级豪宅租赁市场的三分之一，而欧洲租客比例不到20%。

此外，租客的平均年龄从2017年的55岁下降到2024年的44岁，反映出越来越多的年轻企业家和科技创新者进入市场。

Savills超级豪宅租赁主管伊莎贝拉·伯奇·雷纳德森（Isabella Birch Reynardson）表示：

“与过去那些由投行公司（如高盛或德意志银行）派遣的高管不同，如今的租客更可能是科技创业者或‘行业的颠覆者’。

他们喜欢伦敦的生活、文化和教育，同时希望住在类似‘村庄’的社区，例如梅费尔（Mayfair）、汉普斯特德（Hampstead）或南肯辛顿（South Kensington），可以步行或骑行去咖啡馆。”

房产圈的结尾提示：

随着FIG政策的实施、印花税的持续高企，以及高端公寓供应的增加，伦敦的超级豪宅租赁市场预计将继续扩张。

越来越多的高净值人士倾向于在租赁市场寻找灵活性，而非被房产所有权束缚。

最终，在伦敦最负盛名的街区，如骑士桥、圣约翰伍德（St John’s Wood）、切尔西、梅费尔，租赁市场的竞争将更加激烈，豪华设施和优质地段将成为决定租金水平的关键因素。

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