信之源律师详解新规下的合规要点与风险防范，房东租客如何应对?

2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式施行，标志着长期处于“野蛮生长”状态的住房租赁市场迈入依法规范发展的新阶段。这部包含七章五十条的法规，精准直击租房市场的诸多痛点，从居住安全到权益保障，从合同规范到纠纷解决，都作出了明确规定，将深刻影响每一位出租人和承租人的权益。

今天，北京市信之源律师事务所为您深入剖析法规立法亮点以及出租人与承租人分别需要承担的责任和享有的权利，帮助大家更好地适应新规带来的变化。

一、新规亮点

1.居住安全规范化

新规明确：厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住，从源头切断“群租乱象”的滋生土壤；

同时要求租赁住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的强制性标准，不得危及人身安全和健康；

各地还将根据实际情况制定单间租住人数上限和人均最低租住面积标准，彻底告别“鸽子笼”式居住环境。

2.押金管理规范化

新规明确：押金数额不得超过一个月租金，且必须在合同中约定押金的数额、返还时间及扣减情形。

除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金，退租后一般需在7天内完成返还。这将有效遏制过去常见的“提灯定损”“无故扣押金”等霸王行为，让租客的押金有了明确保障。

3.维权渠道清晰化

今后租客遇到违法侵权行为时，可按情形向住建、消防、市场监管或公安机关投诉举报：涉及建筑安全和房屋用途变更的找住建部门；治安问题找公安部门；消防隐患找消防部门；价格欺诈和虚假宣传找市场监管部门。租客维权有了明确的制度支撑，当然基层调解和法院依然是有效的纠纷解决途径。

二、出租人五大义务

1.明确行为规范

出租人首先须履行房源核验义务，向承租人出示身份证明和房屋权属证明，配合核实房屋信息，同时要核验承租人身份证明，不得出租给拒绝出示身份证明的个人或单位。

2.合同备案成为法定义务

出租人应当通过住房租赁管理服务平台将租赁合同向房产管理部门备案，且备案不得收取任何费用。值得注意的是，若出租人未办理备案，承租人有权自行办理，这倒逼出租人主动履行备案义务。备案不仅能保障租赁关系的合法性，也是租客享受公共服务的重要依据。

3.房屋进入权受到严格限制

新规明确规定，出租人不得擅自进入租赁住房，除非经承租人同意或依法进入，这有效保护了租客的居住安宁。如需解除合同，出租人必须通知承租人并留出合理腾退时间，严禁采取暴力、威胁或断水断电等非法方式迫使承租人腾退。

4.安全保障责任重大

出租人需确保房屋消防设施有效、燃气设备合规，过渡期内应完成消防设施检测、房屋结构安全检查和燃气设备年检，未年检设备最高可罚5万元。同时要按规定登记报送承租人信息，发现违法犯罪活动及时向公安机关报告。

5.租金调整需守规矩

虽然国家未规定统一的租金涨幅比例，但要求设区的市级以上政府建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、类型住房的租金水平信息。各地将根据 合理因素制定合理涨幅上限，且租金调整需提3个月通知租客，一年最多调整一次。

三、承租人权益保障

承租人的权益在新规中得到全面强化，首先获得了合同备案的主动权，当出租人不配合备案时，承租人可自行办理备案手续。备案合同不仅是维权凭证，还是办理居住证、提取公积金的便利条件，长期租赁更是享受基本公共服务的前提。

此外，房屋使用有明确禁区，承租人应当安全合理使用租赁住房，不得损坏消防设施、改动承重结构或私拉乱接管线，在未经出租人同意，不得擅自改变房屋用途、拆改室内设施或改动房屋结构。同时需遵守物业管理规定，不得实施噪声扰民、高空抛物等损害他人权益的行为。

四、责任共担 多方共赢

值得关注的是，住房租赁合同连续履行达到规定期限后，承租人将按照有关规定享受相应的基本公共服务。考虑到法规实施的平稳过渡，新规设置了2025年9月1日至12月31日的过渡期，期间首次违规可申请整改免予处罚。

建议出租人在此期间完成房屋安全自查，重点检查消防设施有效期、烟感装置、墙体裂缝和燃气设备等；及时梳理租赁合同，确保押金条款符合新规要求；尽快完成存量合同的备案手续。

建议承租人则应增强证据意识，在租房时务必核实房屋权属证明，签订规范合同，保留好租赁合同、聊天记录、支付凭证等关键证据。

对于不符合安全标准的房源要坚决拒绝，发现违规隔断、群租等情况可向住建部门举报。