“世界之罪”恒大，爆雷前究竟败了多少亿？

“有希望打赢的仗，绝对轮不到我们上，让我们上的，肯定是没有希望打赢的。

把没有希望打赢的仗打赢，我们才有机会，但仅仅是个机会。

你说很难？但不难根本轮不到你。”

——投名状

其实我觉得创业很像投名状。

然而，哪个企业，哪个创业者，哪段婚姻，哪个人的人生不像投名状呢？

以下正文：

接《23年“地王时代”的5千亿圈地运动》这篇文章，以恒大鼎盛时期的2015年、2016年为切入点管中窥豹，见微知著。

因为2017年到2020年，恒房通已经很火了，销售数据水分去到哪里，我没功夫挤，加上近三年又多次爆出财务造假，方便起见，只选取2015和2016年的公开数据。

今天，请读者朋友 再次和我这个爱写文章的财务工作者一起挖掘恒大到底有没有赚钱，是怎么赚钱、花钱，又是怎么在悬崖边起舞，最终坠入深渊粉身碎骨：

我尽可能用深入浅出的语言，把枯燥的会计专业趣味化，通俗化，让大家在轻松阅读的同时，对财务祛魅。

A:创下三项世界之最的2015年（参见前地产CFO写恒大系列：23年“地王时代”的5千亿圈地运动）

先介绍几个指标：

楼面地价：单位建筑面积所分摊到的土地成本，即土地总价除以该土地可建造的总建筑面积。
2015年恒大全国的平均房价是7891元/平，平均楼面地价是1712元/平。

通常情况下，楼面地价直接决定房价的“成本底线”，楼面地价占房价的比例在30%-50%才有的干，这也是部分民营房企没有能力做广深核心区域三旧改造项目的原因：

拆迁费用高，周期长，涉及面广，加大了开发难度和土地成本，进而房价上涨压力大，加上过去对房产限价限购的调控政策，所以房企想对旧改说爱你时，是很难开口的。

BTW，富力在广州的部分旧改项目，最终算下来都是亏损到肉疼。

按照2015年恒大的楼面地价和房价，恒大的土地成本是很低的，原因是恒大拿的地都很偏，这也是我在恒大退市：上帝不救许家印中说的，恒大在装修标准、园林和营销上下功夫的原因。

他也是没办法。

合约销售额及营收指标参见探秘“融资天王”恒大的2.5万亿债务中的解释。

2015年恒大合约销售额为2013亿，合约销售面积为2551万平方米。

全国房企平均成本数据参见下图：

我据此推算出恒大2015年企业毛收入是100%-47.39%=52.6%，相较行业平均的30.6%有绝对优势。

并且恒大的成本控制也是行业出了名的优秀，完全吊打幼儿园小班学生的中小房企。他们的集中采购，自有金属材料公司，专业化队伍，让单方开发成本甚至可以低出行业平均每平方一千元左右。

可以说房产开发板块的核心业务是真正的创造了优质的净现金流。

但是，他的人工支出（职工福利薪酬、分红、奖金、股票期权等各种名目）也完全吊打了所有房企，但都集中在高管的小范围内，中下层的牛马只有看新闻，替他们数钱还要自卑到手抖的份。

文章后面我会列举数据让读者朋友知道什么叫打工皇帝。

资金成本：2015年10月我生完第二个小孩后换了工作，当时猎头天天打我电话，每一次面试，老板都会让我谈恒大，问我恒大的资金成本。

我总是说13.5%左右。13.5%可以说是一个万金油的答案，我在探秘“融资天王”恒大的2.5万亿债务中写过。这个成本，不含民间借款等隐形的资金成本。

营销成本：大家总是热议任某某当年的1500万年薪有多高，实际上，这个报酬就是一个广告牌的费用。恒大做足球，成立地产研究院，铺天盖地的广告，请明星代言，其实都是在树立品牌形象，都是在营销。

2015年12月28号海花岛开盘当天，恒大可以把“世界之最”的认证官请到海花岛给他们现场认证“世界之最”，所以营销成本可想而知。

税务成本：恒大的税务成本是不低的，他们不care去研究税法进行科学专业的节税，因为他们要面子，认为交税多也是企业财务数据漂亮有力的证明，一个连行政罚款都当预算成本的纳税大王，怎么可能在乎这些。

其实，我写到这里，读者朋友们应该明白了，房产的净利被过度的营销、巨额的人工、高昂的资金成本和疯狂的并购扩张，也就是铺张浪费活生生的吞噬了。

所以当我40岁以后，越来越觉得很多人的实力和有钱，都是装出来的。越是那种行头大，用全家GDP全副武装把大金表甩到你面前的人，越是心虚的不行。

接下来看看他是怎么败的。

B:称霸宇宙第一房企的2016年

1，举牌万科等企业。

耗资 362.73 亿持续买入万科A股，收购嘉凯城，举牌廊坊发展 20% 的股权。

2，销售业绩超越万科。

2016 年合约销售额 3733.7 亿，领先第二名万科86 亿，同时，总资产、现金余额等多项指标方面均超过万科，成为行业第一。

3，大规模土地储备

2016 年恒大通过公开招拍挂共获取 106 块土地，拿地总价达到 686.35 亿元。总土地储备2.29 亿平方米，相当于6.5个澳门。

土地储备原值 3600.7 亿，比碧桂园多出约 0.45 亿平。如果将一个标准足球场的面积按 7140 平计算，0.45 亿平大约相当于 629 个标准足球场的面积。

2016 年广州市天河区一般公共预算收入为 65.96 亿，也就是说，2016 年恒大土地储备原值 3600.7 亿相当于天河区财政收入的54.6 倍，而2016 年天河区的 GDP 为 3801.2 亿，恒大当年的土储基本覆盖了天河（95%）。

即便恒大5 年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

4，剥离快消品业务

恒大将其 2014 年就投了 3.1 亿的乳业；

2013 年成立，仅广告就花费了 60 亿的恒大冰泉；

投资近 70 亿建设及并购 22 个生产基地的粮油板块。

共投资超过133.1亿的乳业、矿泉水、粮油，以总价 27 亿清仓甩卖，且允许受让方 5 年内继续使用 “恒大” 品牌，退出快消品业务。

金砖当真砖卖。而这些钱，都是一块砖一块砖孖起来的，这得多少块砖啊。

5，成立恒大金融控股集团

旗下主要资产为恒大人寿保险公司，是恒大运作金融业务的主要平台。

通过增持某银行、收购集付通等运作获得了消费金融、保险、银行、支付等牌照，形成了以寿险为核心的产业集群。

相关数据我在探秘“融资天王”恒大的2.5万亿债务有讲。

6，广州恒大淘宝足球队夺得中超六连冠的血本

在中超第 28 轮的一场比赛中，广州恒大主场 1-1 战平延边富德，提前两轮拿到 2016 赛季中超联赛冠军，铸造了属于他们的六冠王朝。

这是以恒大 10 年间在足球方面投入将近 140 亿为代价的。完美演绎何为“用钱砸出来”。

算上 2020-2022 年的投入，恒大在足球板块的总投入超 170 亿。

其中球队运营方面

2010 年，1 亿收购广州足球俱乐部。接手后，恒大在球员引进、教练聘请、球队奖金等方面，第一年的开销是 2 亿；

2011 赛季花费 6 亿，

2012 赛季开销 7 亿，

2013 赛季花费 6 亿，

2015 年球队开支飙升到 13.33 亿，

2016 年为 13.73 亿，

2017 年为 17.6 亿，

2018 年为 24.3 亿，

2019 年因归化球员等原因开销达到 28.92 亿。

2021 年，虽然支出大幅度下滑，但也接近 10 亿。

此外，恒大还曾给予球队高额奖金，2013 赛季，全队拿到联赛和亚冠双冠王，总奖金达 2.5 亿欧元。

足球学校方面

2012 年成立，截至 2025 年 1 月，累计投入已逾 30 亿，招收学生 3000 人。

学生的学费和广州一个普通民办初中的学费差不多。这样的学费收入，根本难以回本。

C，重点部分：人工支出，也就是恒大人的职工福利薪酬、奖金、分红等。

1：在恒大内部处于仅次于许家印的 “二号人物” 。

2017 年，福布斯发布《香港上市中资股 CEO 薪酬榜》，他以 2.7 亿元薪酬荣登榜首，成为 “打工皇帝”。2021 年、2020 年，他在恒大的薪酬分别为 2.02 亿和 2.04 亿 。

2：在恒大爆雷前，高管薪酬普遍较高，2022 年恒大集团董事及最高行政人员在相较于此前大幅下降了至少50%的情况下，一年的酬金总计为 7995.2 万。

3：2015 年恒大总雇员成本（包括董事酬金）约为 111.3 亿。此外，恒大俱乐部的职工薪酬为 8.799 亿。人工支出占总负债6148亿约1.95%。

真是借钱都要高薪。

2016 年恒大总雇员成本（包括董事酬金）约为 132.9 亿，恒大俱乐部的职工薪酬10.92亿。

2017 年恒大以 175 亿薪酬总额位居行业第二，第一名辛苦读者自己查。

4：分红：十年间，两个人的分红是 545.65 亿。

股票期权：2010 年 恒大向 137 名员工授予 7.13 亿股购股期权，行权价 2.40 港元 / 股。

2014 年恒大向 101 名员工授予 5.3 亿股购股期权，行权价 3.05 港元 / 股。

2017 年恒大向 7994 名中高层管理干部授予 7.4357 亿股期权，行权价为 30.2 港元 / 股。

2020 年 恒大根据 2019 年 的股权计划，向公司若干董事和承授人授出购股权，合计 6.23 亿股股份，每股面值 0.01 美元，行使价为 13.112 港元 / 股。这一部分估计没有搞成。

文章写到这里，我给自己代入一把，如果我能赚这么多，我也耀武扬威四孔朝天的看人了。我今天也不会坐在电脑前写文章，也不自卑了。因为我早已腾云驾雾飘向上空，我早就隐姓埋名生怕别人知道我有万两雪花银了。

所以，恒大不是败在哪一件事上，也不是败在哪一个人上，更不是败在哪一天上，许家印不是一个人，他从来都不是一个人。

但他是主要责任人，他创办了恒大，也毁了恒大，更毁了自己，和家人，和无辜的千万人。

他从1997年恒大成立到2023年被采取强制措施，26年如一日的控制着恒大，也被恒大控制。人总是被他控制的东西死死控制。

他很难用简单的好坏来评价。甚至都没法在字典里找到一个合适的字去形容。

他只是一个名词，一个符号，一个现象，一个缩影，一朵时代浪潮中的浪花，他是一夜长梦，一场空。

更是一个寓言。

但我佩服他。

你们呢？