三间房双子权益分割：金茂控股满曜70%，保利控股朝观天珺70%

北京进深 徐迪9月17日，中国金茂（00817.HK）公告披露两项交易：出售北京朝新股权；增资收购北京满茂股权。

增资一，2025年9月16日，中国金茂间接全资附属公司北京方兴亦城置业有限公司（简称“北京亦城”）与保利（北京）房地产开发有限公司（简称“保利房地产”）及北京朝新善筑置业有限公司（简称“北京朝新”）签订增资协议。

据此，北京亦城及保利房地产同意按相同的价格基准分别向北京朝新增资。其中，北京亦城投入增资价款3.5亿元，保利房地产增资21.5亿元。

增资完成后，北京朝新注册资本增至45亿元，北京亦城及保利房地产分别持股30%及70%。

增资二，北京亦城与保利房地产及北京满茂置业有限公司（简称“北京满茂”）签订增资协议。

据此，北京亦城及保利房地产同意按相同的价格基准分别向北京满茂增资。其中，北京亦城增资21.5亿元，保利房地产增资3.5亿元。

增资完成后，北京满茂注册资本将增至45亿元，北京亦城及保利房地产分别持股70%及30%。

2025年2月11日，北京亦城及保利房地产以50%:50%的比例组成联合体，以总价87.295亿元摘得北京朝阳区三间房1202-0006、0007地块及1205-0007地块的土地使用权，并以上述比例分别合资设立相应项目公司，即北京朝新、北京满茂。

三间房项目总占地面积约6.9万平方米，规划计容建筑面积约17.29万平方米。

其中，北京朝新标的地块成交价款为43.095亿元，项目占地面积约3.22万平方米，规划计容建筑面积约为8.08万平方米，将开发为可售住宅项目，打造为保利“天字系”产品：保利朝观天珺，及配套幼儿园，计划于2027年1月竣工。

北京满茂标的地块成交价款为44.2亿元，项目占地约3.68万平方米，规划计容建面约9.21万平方米。将开发为可售住宅项目，打造金茂“满”系产品：金茂满曜，计划于2026年12月竣工。

交易完成后，中国金茂及保利房地产可增加于各自操盘项目的股权比例，有利于促进其各自操盘项目开发工作顺利进行。

保利朝观天珺规划7栋11-25F洋房、高层，共541套房源，户型为92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居。

6月10日开盘，目前网签77套，成交均价8.3万/㎡。

金茂满曜规划19栋8-26F洋房、高层，共计719套房源。

6月16日开盘，目前网签185套，成交均价7.8万/㎡。

两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。

定价逻辑上，两个项目形成“高低配”错位入市，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群，千万级上车朝青金茂豪宅，还是比较有吸引力的。

使用率方面，金茂满曜94%-98%，朝观天珺则是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘。

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