又一家民营房企，正“疯狂”抄底？

这几年行业深度调整，民营房企似乎销声匿迹，但也有些民营房企的日子过的还不错，甚至还有一些民营房企仍然在大手笔拿地。

最新的一个案例，来自：

江苏亚伦。

今年6月，他们经过56轮竞价，以总价10.28亿竞得南京栖霞区燕子矶一宗宅地。

之所以说“疯狂”，是因为：

这是1年时间内，他们在南京拿下的第3宗宅地。

如果时间线再拉长，去年以来，他们在广州、宁波、南京已经砸下了约45亿。抄底意味非常明显。

在大多数民营房企还在收缩业务的时候，江苏亚伦选择了逆势进发；在大多数民营房企下沉二线甚至三线城市的时候，远达选择了竞争激烈的新一线城市。

或许很多人没有听说过这家房企，但实际上他们在上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、合肥、西安等一二线城市都实现了布局，曾经还是孙宏斌的“座上宾”。

艳姐不禁好奇，江苏亚伦究竟是家什么样的企业？为什么能够成为突然杀出的又一家“民企黑马”？

今天艳姐就和大家聊聊这家总部在江苏南通，非常低调的民营房企，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

01

连落3子

南通亚伦逆势大手笔拿地

时间回到今年6月，南通亚伦以总价10.28亿、楼面价1.57万/㎡、溢价率12%竞得南京栖霞区燕子矶地块。

这是南京今年以来的土拍中含金量十足的一幅地块！

先看地块总价，10.28亿的总价，能排到上半年南京29宗出让地块的总价TOP9。

再看溢价率，竞价56轮、溢价率12%，溢价率看上去似乎不高，但在相对沉闷的南京市场，已经能排进上半年溢价率TOP5。

对于燕子矶这块地，江苏亚伦表现出势在必得的姿态，频频举牌跟价，屡次在关键节点刷新价格线。

拿下地块后，不像其他的房企会按惯例宣发喜报，江苏亚伦有点儿“反常”的低调，甚至在互联网上没有留下一丁点儿的宣发痕迹。

虽然“悄无声息”，但南通亚伦却乐开了花儿。

先来看这块地，地块位于南京栖霞区燕子矶板块，是区域内近2年来出让的首个地块，含金量十足。

南通亚伦燕子矶项目区位示意

从区位上看，地块质素还算不错。距离地铁7号线、在建的6号线万寿站约400米；

从板块来看，价值也足够亮眼。燕子矶板块，南边紧挨着建面约14万㎡的招商花园城、建面约21万㎡的万象汇，地处燕子矶板块商圈的核心；

南京城北万象汇

从底盘上看，地块体量可观。容积率1.6、计容建筑面积6.54万㎡，形状方正，在产品打造上有相当大的创新空间。

燕子矶也是南京热门的中产板块，可以看一下一二手房表现。

链家数据显示，2020年交付的万象天地九悦，二手房挂牌均价在3.6万/㎡~4.1万/㎡；2020年交付的中海燕矶听潮，二手房挂牌均价2.5万/㎡~3万/㎡；2023年交付的万科燕语光年二手房挂牌价2.9万/㎡~3.3万/㎡。

再看新房，目前板块内仅有一个主力在售项目保利国贸璟上，四代宅产品的销许均价约3.72万/㎡；即将入市的燕子矶G43项目，楼面价超1.85万/㎡。

再看江苏亚伦项目，1.57万/㎡的楼板价，艳姐觉得只要产品还不错，未来该地块的流速和利润还是有保证的。

出手就以势在必得的霸气拿下燕子矶优质地块，这也再次刷新了大家对于小型民营房企的认知，原来在如今这个时点，还是能够有民营房企有这样的实力和眼光去拿地的。

艳姐也注意到，这是江苏亚伦在1年时间内，在南京拿下的第3宗地块。

去年8月，江苏亚伦以总价4.99亿、楼面价1.01万/㎡、溢价率0.4%竞得浦口宅地；今年1月，他们还以总价1.36亿、楼面价2.92万/㎡、溢价率16%竞得鼓楼滨江宅地。

短短1年时间花16.6亿3次落子，毫无疑问，江苏亚伦成为了本年度南京市场最具爆发力的民营房企。

02

孙宏斌和吴亚军的“座上宾”？

江苏亚伦算是一家低调做事不吭声的企业。艳姐尝试去检索他们的信息，除了为了营销而注册的项目官微外，一直没有检索到江苏亚伦的官网和官微。

江苏亚伦给艳姐的第一印象是：

低调、神秘，但又实力强悍。

虽然名气不大，但江苏亚伦的来头不小。

公开信息显示，江苏亚伦成立于1976年，总部设在江苏南通，业务覆盖纺织、织布、家纺成品制造等。早年间，亚伦集团以家纺起家，产品曾远销南北美洲、中东和非洲的二十多个国家和地区。

在南通，江苏亚伦的创始人刘伯香有着“家纺城之父”的美称。

1994年的时候，江苏亚伦正式进军房地产，第一个项目是建面约25万㎡的江苏纺织面料专业市场，此后大举布局地产业务。

总建面超100万㎡的中国南通家纺城

艳姐看了下，江苏亚伦的地产业务，主要集中在南通、南京、上海、杭州、宁波、广州、深圳、西安等地，早期以专业市场、保障房、安置房、写字楼为主。

不过在2017年，刘伯香搭上融创的孙宏斌后，江苏亚伦调整战略，开始大举布局商品住宅市场。

当年8月，融创与江苏亚伦合资成立宁波融创海之湾置业有限公司，刘伯香出任董事长。

此后4年，刘伯香联手孙宏斌，投资近130亿，先后在宁波、杭州、乌鲁木齐、南通、常州、徐州、合肥等地拿下12个项目。

在融创一路高歌猛进的时候，刘伯香作为孙宏斌的座上宾，源源不断地为融创输送“弹药”。

刘伯香（左三）（图源融创杭州官微）

后面随着融创的暴雷，刘伯香开始牵手龙湖。

2022年9月，江苏亚伦联手龙湖，合作开发合肥经开区龙湖翠湖壹号项目，前者股权占比20%。

此后，龙湖也成为江苏亚伦的“亲密伙伴”。

艳姐不完全统计，目前江苏亚伦与龙湖合作的项目大约有10个，甚至将自己在南京的3个项目，全交给了龙湖操盘或代建。

所以，在民营房企大片卧倒的时候，江苏亚伦还能逆势进发，背后的“秘籍”是什么？

艳姐觉得，有2个关键词：

其一，实业做支撑。艳姐在前面提到过，江苏亚伦早年以纺织业起家，产品曾远销二十多个国家和地区。在实业上赚到第一桶金后，江苏亚伦将资金投入到总建面超100万㎡的“中国南通家纺城”，总建面约10万㎡的上海的中创大厦、中基大厦等写字楼，这些不动产源源不断的租金收益，为江苏亚伦地产业务的开拓提供了充足的“弹药”。

其二，合作抱大腿。作为融创、龙湖的座上宾，江苏亚伦的商品住宅项目中，有大约12个选择与融创合作开发，大约10个与龙湖合作开发。此外，新城控股，上海国企新黄浦实业也都是江苏亚伦的合作伙伴。

这种模式下，既解决了“钱”的问题，又减少了自己的资金压力，能够通过合作方的品牌溢价提升利润空间，实现速战速决并快速落袋为安。

哪怕是自己拿的地、股权占大头，江苏亚伦甚至可以连“冠名权”、操盘权都可以不要。

江苏亚伦这种极致打法，在民营房企大面积卧倒的背景下，却成了它最强的护城河。

03

二代公子加速接班

江苏亚伦虽然纺织业起家，但对地产也曾野心勃勃。创始人刘伯香甚至一度表示，亚伦志在成为“江苏最具成长性、竞争性的房地产开发服务商之一”。

然而目标还未实现，刘伯香在去年便因病去世，“二代”刘斌上位接班，出任董事长兼总经理。

与父亲刘伯香的野心不同，刘斌对待地产相当谨慎。

艳姐看了下，在刘伯香治下，江苏亚伦4年蜜月期跟融创合作的几个项目，全口径投资高达112亿。

但在去年8月刘斌上位后，江苏亚伦的全口径投资只有约45亿。

“二代”的刘斌相当低调，互联网上没有留下丝毫信息。

不过艳姐观察到，刘斌上位后，仍有2个棘手的问题待解：

其一，高管团队如何整合。刘斌上位后，在投资、开发理念上已有明显变化，原高管团队能否适应刘斌的风格，还要打一个大大的问号。

特别是江苏亚伦集团原总经理葛亮，葛亮出生于1955年，曾是南通市通州市（现通州区）市长、南通经开区管委会主任，曾是刘伯香时期的“左膀右臂”，随着刘斌的上位，葛亮未来的去留还有待观察。

葛亮（图源项目官微）

其二，与融创的资金纠葛。艳姐在前面提到，江苏亚伦4年时间跟融创合作开发了大概10多个项目，大多以财务投资角色介入，随着融创暴雷，部分合作项目陷入了资金纠纷。

比如合作开发杭州融创城等项目的杭州融伦置业、宁波融创海之湾置业，江苏亚伦均持股19%，企查查信息显示，前者作为被告的案件超50个、涉及金额超10亿；后者作为被告的案件有48个，被列为失信被执行人、法人被限高。

04

到底会不会“盖房子”？

不管是融创还是龙湖，江苏亚伦的合作开发，更像是在扮演财务投资人的角色。

不过艳姐一直觉得，产品才是房企的核心竞争力，一家房企的成功，首先是好的设计和产品。

所以，最核心的问题，江苏亚伦到底会不会“盖房子”？

艳姐觉得有两个项目可以对比，一个是自操盘的南通亚伦五龙云璟，一个是由龙湖代建的南京燕子矶项目。透过这2个项目，我们也能窥探江苏亚伦的产品打造能力到底在不在线。

先看南通亚伦五龙云璟，这是江苏亚伦在大本营南通的超级大盘，于2020年以总价30.48亿、楼面价11170元/㎡竞得，总建面约40万㎡、总户数1972套。

在外立面的打造上，运用了金属线条与大面积的玻璃元素，搭配真石漆，形成了极具辨识度的高级灰立面；

南通亚伦五龙云璟实景

中轴对称的大门，中间的迎客松和景观造型，带来了不一样的归家仪式感；

南通亚伦五龙云璟实景

景观方面，“一轴三园”的景观设计，以中心景观轴贯穿南北，层层叠叠的园林之间穿插着水景、儿童乐园等，营造出移步异景的视野观感。

南通亚伦五龙云璟实景

在户型的设计上，飘窗+宽景贯通阳台的组合，极大提升了空间实得率和采光效果，也带来了较好的居住舒适性。

南通亚伦五龙云璟建面约134㎡户型示意

或许这样的设计更像是“上个时代”的产品，但考虑到五龙云璟是2021年推出的产品，目前还做到了现房销售，也就释怀了。

再看南京燕子矶项目，这是江苏亚伦的4代宅作品，据说由龙湖代建。

江苏亚伦燕子矶项目鸟瞰

外立面的打造上，奇偶错层的设计，大面积玻璃搭配金属色饰板，呈现出独特的建筑美学，极具质感；

江苏亚伦燕子矶项目效果图过程稿

主入口大门，宽度超50米的超长门庭下点缀了立体景观，给到业主极好的居住私密性以及归家仪式感；

江苏亚伦燕子矶项目效果图过程稿

在部分楼栋，项目还做了架空层设计，未来大概率会作为泛会所空间，并通过风雨连廊连接；另外项目还做了一个下沉式会所，据说将打造面积约1500㎡的会所空间，涵盖私宴、健身房、泳池等功能。

项目的设计效果图还比较少，不过从这些已经公开的信息来看，项目的颜值和咖位还是相当在线的。

一个是自操盘项目，一个是代建项目，对比来看，从颜值到理念，两个产品的差别其实还是蛮明显的。

不过从另外一个角度看，将产品交给龙湖这样的头部房企代建，或许是“财务投资人”江苏亚伦最优的选择。

结语

行业震荡下行，民营房企大面积卧倒，但仍然不乏像江苏亚伦这种实业起家，并以实业支撑地产的代表。

艳姐觉得，虽然目前的江苏亚伦趋向于扮演“财务投资人”的角色，但不到1年就能在南京连落3子，依然可以给到行业一些启示：

未来是稳健经营的品质房企时代，对民营房企来说，将有限的资源和精力投入到自己最擅长的领域，才能真正活下去，活得更好。

不过，随着“二代”刘斌的上位，江苏亚伦能不能行稳致远、高管团队如何整合，仍然考验着这位新舵手。

最后，祝福每家房企都能找到适合自己的发展之路。

主编：张艳

责编：Eric

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