海淀新盘被指大门夸张，中建壹品：提升城市形象界面

北京进深 徐迪 9月17日，中建壹品海淀宝山0016地块设计方案反馈意见采信情况通告。

项目方案于8月29日-9月8日公示，期间收到网上公众反馈意见共4条，主要集中在楼栋布局、间距、日照、小区出入口、配套设施等方面。

一、关于楼栋布局、间距、日照、大门、小区出入口等问题

公众反馈意见：

1、9#、10#、11#住宅楼的侧向山墙间距不足2米，违反消防设计规范。

2、9#、10#、11#住宅楼连续长度达到150米，对城市界面产生严重的遮挡。对绿地公园产生压抑感，影响绿地公园通风和休闲感受。

3、9#、10#、11#形成连塔，与北侧建筑间距应按照1.6倍计算，目前间距仅1.2倍，不满足北京市规划设计通则的规范要求。

4、3、7#住宅楼北侧5#楼未错开法线，建筑间距不满足规范要求。

5、S4#配套楼为养老驿站，南侧是否有采光窗？若有窗户与南侧11#住宅楼间距不足18米，产生视线干扰。且不满足日照间距及时间的计算。若无开窗，不满足养老设施规范要求，请明确养老意见主要采光面及日照时间。

6、S4#配套楼西南侧距离11#住宅楼间距不满足消防间距要求。

7、人行主要大门做在城市干路方向，车流量大，人行交通形成安全隐患。且面对保障房做这么夸张的大门，不利于人民共同富裕的原则，影响社会平衡。出租汽车站位于人行入口处，未进行人车分流，进一步产生交通危险。

建设单位意见：

1、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)规范5.2.2条，两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。本项目9#、10#、11#楼较高一面外墙均为防火墙，满足防火间距要求。

2、9#、10#、11#楼并未连续，9#和10#楼间距约1.79m，10#和11#楼间距约1.8m，为三栋各自独立的建筑，三栋建筑层数从8层至11层，高低错落，具有丰富的天际线变化，城市形象良好，且与城市存在一个公园作为缓冲，不会对城市界面产生遮挡。公园三面开敞，不影响公园通风。本项目的楼栋设置不会对公园内部人员活动产生影响。

3、11#楼为塔式建筑，9#、10#楼均为板式建筑，不形成连塔，11#楼按照1.2倍计算建筑间距，9#、10#楼按照1.6倍计算建筑间距，满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）的要求。

4、3#、7#楼与5#楼在法线方向上均已错开。满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）的要求。

5、养老建筑在面对住宅楼的南侧处不开窗，不存在视线干扰情况。养老用房主要采光面位于西侧，满足《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450-2018对老年人休息室冬至日2小时的日照要求。

6、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)规范5.2.2条，两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。本项目11#西侧山墙为防火墙，满足防火间距要求。

7、小区大门虽然面向宝山中路，但未破路设置机动车出入口，且大门与机动车道之间有人行道和非机动车道分隔，因此无明显安全隐患；

小区大门作为一个小区乃至周边城市形象界面的提升展示空间，优质的大门品质有助于提升区域整体的环境品质与空间认同感，并非刻意强调差异。优质的大门城市界面设计也是着眼于协同提升整体区域环境的品质，塑造高品质的公共空间、建筑形象、环境感受，通过全面提升来实现更高层次的均衡与协调。优质的建成环境是全体人民共享城市发展成果的体现。

出租车停车场站为访客临时使用，设置于小区围墙外，确保小区内部人车分流。

二、关于配套设施相关问题

公众反馈意见：

1、根据设计平面图来看，目前配套小型商服只有一个位置在地块东北角。核心问题比如配套九年一贯制学校位于地块的西北方向，学生上下学主要途径为经过宝山中路向北，现状位置不利于学生经过便利店。另外3#、5#、8#楼从西门出入的居民途径便利店的路径也不方便。

2、请明确小区都配置了哪些配套设施，都有哪些需要移交？

3、关于S2配套楼，地上就1层，还有一部分为挑空，请问是户内挑空，还是户外挑空？挑空面积是多少，如何计算S2配套楼建筑面积？

4、建议地上补充沿街底商，满足附近居民生活需求。

5、养老的入口也在干路上，首先不安全，其次噪音很大，不利于老年人休息。和住宅楼挨着那么近,有视线干扰和噪音。

建设单位意见：

1、小型商服的服务客群不仅面对学生，也会面对周边所有居民，目前小型商服的位置位于周边住宅小区相对居中的位置，可以辐射至整个项目和周边住宅区，且本项目东侧设有人行出入口，居民可以通过次入口便捷的到达便利店处。

2、本项目地上配建有小型商服、物业服务用房、社区养老服务驿站、社区卫生服务站等配套设施，其中社区养老服务驿站和社区卫生服务站需要移交相关单位。

3、S2配套楼户内挑空，挑空面积约30平米，S2配套楼按照相关规范计算面积。

4、本项目配置小型商服约10.15㎡（位于地上S1#配套楼东侧），满足《北京市人民政府关于印发<北京市居住公共服务设施配置指标>和<北京市居住公共服务设施配置指标实施意见>的通知》（京政办法〔2015〕7号）、《居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法（试行）》（京商务规字〔2018〕6号）要求。

5、养老的入口虽然面向宝山中路，但养老入口与机动车道之间有人行道和非机动车道分隔，因此无明显安全隐患；养老休息室窗均采用中空玻璃窗，可有效避免噪声影响；养老建筑在面对住宅楼的南侧不开窗，不存在视线干扰情况。

全洋房社区，大面积泛会所空间

中建壹品0016地块占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡。

楼栋采用了点状布局，南排3栋紧贴用地红线，楼栋东西间距仅有1.8米，为了保证隐私性，相邻楼栋中间防火墙无门窗洞口。

正门在小区西侧，另在东侧有一道人行小门，车库大门正对着金隅项目的西大门。

整体建筑风格偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。

最里边还设置了一道影壁，沿街面奢阔景墙，很典型的中式门庭。

住宅楼和配套楼屋顶有一圈飘檐，可以参考建发观宸的样式。

项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。

下沉庭院不在大门口，而在小区正中央位置，被三栋楼王和物业楼包围在中间，面积大约900㎡，整体景观也是以中轴对称展开。

南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。

根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。

户型设计：刚改为主，赠送加码

中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量140㎡-180㎡大户型产品。

感觉中建壹品对于在海淀做豪宅还是有执念。

确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。

今年3月份参拍树村地块无果后，宝山这块地显得更为来之不易。

当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。

但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。

中建壹品对这个体量有限的项目想法很多，既想让刚需上车，又要成全终极改善，开局就是高难度LEVEL。

层高方面，宝山项目是近期新盘里比较低的。

大部分房源刚好达到3米标准线，也有少量层高不足3米的。差得不多，或可通过首层下沉设计等方式解决。

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。

要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。

中建项目比隔壁金隅项目飘窗更大一些，南向做到了通面宽。但是否全部楼栋都这个尺度，因为有轮廓线遮挡，不太能确定。

此外，中建项目中央楼王栋周围有大量窗井，首层大概率有下跃产品。

拿地回溯：双子分家，贴脸开大

6月5日，海淀四季青双子地块完成出让。

①宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。

由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。

去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。近日又有消息称，中建壹品北方分公司营销总也将换防，曹秋良离任，原南方分公司副总经理刘红接棒。

②宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。

开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。

项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。

地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。

周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。

1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；

商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。

整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：

东北3公里左右，靠近西四环的田村地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。

建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。

相关公司：中建壹品