克而瑞地产研究：上半年代建新拓面积增速“止跌回稳” 30强企业总合约面积同比增长25%

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文称，2025年上半年代建新拓面积增速“止跌回稳”，代建市场呈现渗透率高但增速放缓、入局企业饱和的两大特征。30强企业的总合约面积达到10.19亿平方米，同比增长25%。行业内部整体保持“头部稳定、腰部发力、尾部洗牌”的格局。

01代建进入平稳分化新阶段，渗透率新高但增速放缓、入局企业已饱和

经历了2024年“失速”后，2025年上半年代建新拓面积增速“止跌回稳”，代建赛道也从“增量扩张”的1.0时代迈入“存量提质”的2.0阶段，正式步入平稳分化的新阶段。

新阶段下，整体呈现出两个显著特征：

第一，代建市场渗透率创新高，但增长动能有所放缓。

根据CRIC数据统计，重点监测的38个重点城市代建渗透率由2022年的0.89%跃升至2025年上半年的7.76%，创下历史新高。然而，2025年上半年渗透率较2024年仅提升近1.1个百分点，增速明显放缓。

第二，入局企业已经饱和，竞争加剧带来“洗牌”与分化。

当前已有超过100家房企涉足代建或承接代建业务，当前市场上有意愿、有能力的房地产企业几乎全部投身代建领域。2025年上半年，入局企业数量并未增加，行业格局趋于稳定，竞争也愈发激烈。尽管大量房地产企业涉足代建业务，但真正能在市场中沉淀下来、持续扩张并承接新业务的企业不超过40家。

02“新老势力”齐头并进，绿城管理、蓝城集团、润地管理位居综合能力前三

从2025年上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30来看，有三个方面值得关注：

首先，具有先发优势的老牌代建企业保持稳定、高效的发展节奏。从代建综合实力排名来看，深耕代建领域多年的绿城管理、蓝城集团、润地管理位居前三。2025年上半年三家代建企业在业务规模、品牌效应、管理优势、市场认可度等方面均较为突出。

其中，绿城管理上半年新拓业务实现规模与质量双重提升，结构优化成效显著。新拓规模、新拓代建费、在手订单面积、交付面积持续保持绝对龙头地位。在一系列改革落地之下，绿城管理精细化运营成效显著，中标率、复委率、首开兑现率等核心指标提升。

蓝城集团保障房代建和商品房代建两个主要业务稳步增长，尤其在保障房代建以及政府公建“代建+运营”层面，依靠产品和品牌赋能，形成了自身独特的标签，保持规模同时受到市场和委托方认可。

润地管理依托华润置地“3+1"一体化业务组合模式，以及强大的规划设计、开发建设、运营运维能力及供应商、承包商资源，持续深耕场馆、保障房、学校、产业园区、市政、医院、住宅、商办等“6+2”多元化业务领域，在政府代建领域始终保持领先地位。在管理层面，充分发挥“快好省规”的独特优势，通过一体化、精细化的代建管理服务，赢得了市场的广泛认可。

其次，“新入局”企业继续保持高增长，凭借差异化特色与独特核心竞争力，迅速崛起并成长为行业关键力量。诸如旭辉建管、龙湖龙智造等已晋升头部企业，近两年来在新增项目拓展上持续加码，同时不断深耕细分领域，构建起难以复制的代建 “竞争壁垒”，进一步巩固自身市场地位。

如旭辉建管以“定制化服务专家”为自身定位，持续强化精准解决问题及定制化服务的能力，推动规模与质量的协同发展。自 2024 年起，旭辉建管新拓展的代建项目面积在行业内始终位居第二，并且项目布局高度集中于核心城市，进一步提升了其在核心区域的市场竞争优势。

再次，整体保持“头部稳定、腰部发力、尾部洗牌”的格局。经过一年多洗牌与调整，目前代建赛道整体格局保持相对稳定。但各梯队之间差异显著、竞争激烈。从2025年上半年综合能力TOP30与2023年、2024年相比来看，TOP10与2024年相一致，与2023年重合度为80%，由此可见，头部企业格局相对稳定。变化最大的为TOP21-30的企业，2025年上半年与2024年重合度仅为50%，与2023年甚至只有40%，大幅变动也印证了当前竞争激烈下，代建企业在不断的洗牌和淘汰。实际上，部分发展较早的浙系房企及依靠纾困代建参与市场的房地产企业，在这一轮扩张中也已销声匿迹。

03 30强总合约建面超10亿平方米，同比增长25%

截止2025年上半年，代建综合能力30强企业的总合约面积达到10.19亿平方米，同比增长25%，较2024年末也有12%的增幅，主要由于部分“后起之秀”的合约总建面增速较快带动，综合能力30强中，有4家企业2025H1总合约面积同比上涨超过100%，4家企业2025H1总合约面积同比上涨超过50%。

分总规模梯队看，总合约规模超1亿平方米的仍然仅有2家企业，即绿城管理和蓝城集团，在基数较大的情况下，两家企业总合约规模同比增幅均不足20%，但是规模优势仍然显著，超出总规模第三名企业6000万平方米以上;

综合约规模在5000-10000万平方米的企业数量4家，较2024年末增加1家;总合约规模在2000-5000万平方米企业数量为8家，与2024年末持平，综合约规模1000-2000万平方米的企业数量为9家，较2024年末增加2家，总合约规模低于1000万平方米的企业数量降至7家。总体来看，30强的总合约规模梯队表现为向上流动，绿地智造、金建管、远洋建管的综合约规模梯队都有所提升。