从6.5万到2.6万！东莞网红盘三年暴跌63%，市场信心没有啦

2025年8月，东莞二手房成交均价跌至14000元/平，环比下降1.41%，同比跌幅达5.4%，创下自2017年以来的最低纪录。这一颓势在9月持续，安居客数据显示9月二手房均价为14967元/平，环比再降0.82%，相当于一夜回到七年前的价格水平。

市场呈现明显的区域分化现象，核心城区如南城、东城仍维持3.8-4.5万/平的高位，而传统工业镇如石碣、高埗已跌破万元大关，部分楼盘价格低至0.8-1.2万/平。临深片区塘厦、凤岗价格在2.1-2.3万/平，与核心城区价差显著。

典型案例显示，南城景湖时代城100平三房从2021年的650万跌至2025年8月的260万，跌幅达63%。松山湖中海松湖林语122平房源从5.2万/平跌至2.3万/平，跌幅55%。虎门某临深网红盘从4.6万/平跌至1.6万/平，跌幅51%，反映市场信心严重不足。这些案例不仅揭示了东莞楼市的深度调整，也暴露出投资性购房的巨大风险。

政策刺激效果有限，8月东莞将首付比例降至15%，但松山湖成交量仅从29套微增至32套。开发商采取自救措施，如厚街大中阳光壹号推出2.2万/㎡起特价房，大岭山龙光君御华府8月均价环比降2.29%。租售比矛盾突出，全市售租比达63，但大岭山小产权房出现1:220极端案例，显示市场供需严重失衡。

库存压力持续，7月一手洋房网签仅1009套，环比减少18%。市场预期管理失效，8月住房理性预期指数为-0.19%，购房者普遍持观望态度。虚假信息整治力度加大，东城光大天骄国际项目辟谣降价传言，部分中介编造超低价房源的行为受到监管关注。这些现象共同描绘出一个信心缺失、调整深化的东莞楼市图景。

从区域表现看，南城、东城等核心区域凭借优质配套和稀缺性保持相对稳定，而石碣、高埗等传统工业镇受产业转型影响，房价跌幅最大。临深片区则受深圳楼市外溢效应减弱影响，价格持续回调。这种分化格局预计将持续，核心区域抗跌性较强，而远郊区域可能面临进一步调整压力。

开发商策略也出现明显分化，部分项目通过降价促销加速去化，如厚街大中阳光壹号推出特价房；而高端项目则通过产品升级维持价格。这种策略差异导致同一区域内不同项目价差扩大，进一步加剧了市场分化。购房者选择更加谨慎，倾向于选择配套成熟、开发商实力强的项目。

政策层面，除降低首付比例外，东莞还调整了土地增值税免征标准，将全市划分为四类区域执行不同价格标准。松山湖、滨海湾新区等一类区域标准为低于38482元/平方米，而石碣、沙田等四类区域标准为低于18849元/平方米。这种差异化政策旨在稳定核心区域市场，同时允许远郊区域更大调整空间。

市场预期方面，购房者普遍持观望态度，等待更明确的政策信号或价格底部。这种观望情绪导致成交量持续低迷，即使降价也难以有效刺激需求。部分投资者开始转向租赁市场，但租售比失衡又限制了这种转移的规模，形成市场僵局。

未来走势方面，若无更强力政策刺激，东莞房价可能继续探底，但跌幅有望逐步收窄。核心区域凭借稀缺性和配套优势，调整幅度将小于远郊区域。开发商资金压力可能进一步加大，不排除更多项目加入降价行列。市场出清过程将持续，直至价格达到新的平衡点。

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