中山市“地王”进化史2：沸腾前的平静

自2002年全国推行土地“招拍挂”制度后，一些外来开发商便开始落子布局中山。而中山土地“招拍挂”制度，则始于2007年，中山地王开始出现。

外来大开发商如万科、中海、远洋、奥园、保利、越秀、碧桂园、合生等，开始纷纷布局中山，与本土开发商相持不下。

中山土拍市场，“地王”是否又会继续诞生？

先冷后热的2013年中山土拍市场

2013年，全国无论是土地出让金收入，还是土地成交均价，都在不断飙升，不断创历史最高纪录。

即使面对两次新政出台，也依然阻止不了楼价的上涨。尤其是一线城市，“土地盛宴”都已不足以形容土地市场的高涨情绪。各地土地价格一路高歌，地王频出，一、二线城市几乎只要有住宅用地成交，单价就一笔高过一笔。

2013年，对于中山众多开发商而言，也是个丰收年，当年一手住宅无论是网签面积、套数，还是总金额，都创下中山近十年商品房年成交量的新高。

数据来源：中山市统计局及原中山市国土局

2013年中山市土地市场却稍显平静，先冷后热，随着楼市调控微宽，下半年才明显升温。

2013年全年，中山商业及商业住宅土地成交77宗，成交面积240.36万㎡，成交金额66.4亿元。流拍地块不少，成交也多是底价成交。如雅居乐、龙光、富元、大信置业、远扬商贸、中山公用事业集团、中山市交通发展集团等，都是底价成交。

2013年值得说到的地块有：

7月中，广东长信房地产控股集团有限公司等5家公司联合竞投，以5.02亿元总价拿下坦洲95亩商住用地，单价达528.5万/亩，大幅刷新中山单价地王纪录。

11月28日，中山市交通发展集团有限公司，以3.68亿元底价，拿下位于南朗编号为G25-13-0195的巨型商业用地，面积422601.5平方米，成为当年的面积地王。旁边一块81亩的商业住宅用地同样被交通发展集团拿下。

3月6日，万科首进东凤，拿下万科金色家园地块；雅居乐和时代地产分别拿下石岐区地块；另外西区的城市空间、优格国际、富元彩虹新天地地块，都是在2013年拍出。

大信置业于3月和12月分别拿下南头远洋翡丽郡地块和东凤地块；龙光地产于5月和10月分别拿下海悦城邦三期用地和西区水悦馨园地块。

通大地产于10月份拍下的火炬区地块，后来被当时风头正盛的福晟收购，打造了福晟钱隆湾畔。

上乘地产于2013年12月30日竞得港口地块，按要求需在完成项目建设后，以5700元/平方米的建筑成本价格标准，转让1-2层内3000平方米的商业建筑面积给港口镇政府或其下属全资公司名下，转让税费由竞得人缴交。

土地政策方面，2013年4月份，中山市出台《中山市闲置土地处置实施办法》，但办法出台后很长一段时间内，关于闲置土地的清理未见有多大的动静，不少地块闲置多年仍未动工。

如：中山火炬建发旗下的东河实业有限公司，于2009年至2010年分别拍下总面积超千亩的火炬翠峰桃园地块；合生地产首进中山的南区“东坑”地块；领美地产的西区、板芙等地块；兴派地产开发的火炬区汇美豪庭，早在2008年已经被批准动工，但实际上在2013年7月份才动工建设；深中地产开发的金色年华，也是荒废许久才动工。

2013年11月22日，中山市国土资源局发布《中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则》的公告，即日起凡是国有经营性用地将按楼面地价竞价出让。之前按照亩均价出让，现在按照楼面地价出让，不但节省了申请容积率的环节，而且土地出让更加公开透明，也有利于购房者直观地通过楼面地价参考项目房价的合理性。

为什么2013年中山市土地市场稍显冷清？

最主要的还是市场供求原因。开发成本快速上涨背景下，对比周边城市，中山房价上涨幅度相对不大；而且前几年中山有较大规模的拿地开发，市场供应量充足，这都降低了开发商在中山拿地的欲望。中山房子难卖，是当时的行业内共识！

另外，上半年调控措施较为紧密，“新国五条”、新版合同、《中山市闲置土地处置实施办法》等一系列政策调控相继出台，促使开发商们拿地都比较谨慎。

惨淡中见曙光的2014年

2014年上半年，全国楼市被悲观预期笼罩，各地楼市降价潮、楼市拐点等言论甚嚣尘上，大房企带头降价，“降价甩卖”取代“地王拍卖”成为房地产热词，潜在购房者也持币观望。

土地市场更是一冷到底的架势，全国土地出让金大幅下降。上半年全国卖地收入的骤降，促使各地开展了不同形式的“救市”措施。截止到8月初，全国46个限购城市中，已经有36个城市通过明确发文或官方默认取消了“限购”。调控政策开始松动。

中山楼市同样愁云惨淡，“无地可拍”和“流拍”是上半年中山土地市场主基调；整个上半年，可用于商品房开发地块仅成交4宗。

下半年随着政策的松动，中山市楼市开始升温，不过土地市场仍然冷淡，如10月份11宗土地交易竟然流拍了7宗。

土地政策方面，市国土局通知，自2014年5月1日起，中山市商业住宅用地公开出让成交后，房地产建成办理商品房确权时将严格划分“商业”和“住宅”部分，出让最高年限分别为“40年”和“70年”， 再无商住地一说。此前做法统一为“商业住宅”，出让最高年限为“70年”。

虽然2013年4月份中山市就出台了《闲置土地处置实施办法》，不少地块担心被收回而纷纷立项动工，但总体来说很长一段时间内效果不大。2014年4月25日，中山市国土资源局发布《关于闲置土地处置的实施意见》，加大了闲置土地处置力度。此后，转让和动工地块数量明显增加。

2014年10月29日，应国家审计署要求整改，中山市国土资源局突然停止空地交易，对不符合相关规定的国有土地使用权停止转让。市国土局称，这既是严格执行国家法律政策规定，又是防止土地炒买炒卖，促进土地市场健康发展。毫无疑问，暂停空地交易，对中山土地市场是雪上加霜，对于囤地者更是沉重的打击，折价出售的土地增多，但开发商拿地却更加谨慎。

2014年全年，中山土地供应面积同比下跌50%，成交总金额只有25.2亿元，不到去年的三分之一。可圈可点的地块不多。

2014年1月9日，盛迪嘉以总价4.28亿元、586万元/亩的高价拿下古镇73亩商住地块，直接刷新了中山商住用地单价纪录，还是当年的总价地王，为中山的土地市场打响头炮！ 但1月份商住用地流拍了3块。

3月7日，广东海德东方地产投资有限公司首进中山，以约4亿元底价拍得港口200亩土地，为港口近3年来最大宗出让商住地。上一次10万平方米规模以上的商住用地拍卖，还是2010年保利地产拍下的保利国际广场地块。

整个四月份有且仅有一宗商住地块成交。2014年4月3日，远恒房地产1.2亿底价拿下南头44亩商住地；加上大信置业于2013年3月拍下的南头地块，由远洋地产和大信置业合作开发远洋翡丽郡。远洋地产与大信置业，早于2011年开始已经先后在远洋启宸、远洋大信新都汇等项目上有过合作。

2014年9月16日，横栏一块5000㎡商业地块被世光创建董事长卢志文联手卢育棠拿下，折合666万元/亩。　虽说地块不大，总价不高，但还是刷新了当年地块的成交单价，楼面价高达1万元/㎡。

另外，菊城、火炬城建、名雅、通大、金田等开发商当年都有拍地。

当然，2014年最值得说的是“深中通道”！2014年10月13日，广东省政府明确提出，2015年将开工建设深中通道。自此，深中通道将于2015年开工兴建的消息，长久占据了各媒体头条与微信朋友圈。

中山楼市翻天覆地的沸腾，即将拉开大幕！