深圳前海房价连跌两个月，宝安石岩更是暴跌到1.2万！

当深圳前海豪宅价格在两个月内大幅下跌 10.34%，南山区却逆势上扬 3.2%，不禁让人思考，这究竟是市场理性的自我调节，还是政策干预下的畸形分化？

2025 年 9 月最新数据显示，深圳二手房均价为 55148 元 /㎡，环比下跌 0.47%；新房均价 54987 元 /㎡，环比上涨 1.37%，但同比跌幅仍超 7%。在 “9・5 新政” 刺激下，成交量暴涨与区域价格撕裂的现象并存。

新政的 “强心针” 与 “后遗症”

9 月 5 日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，通过分区限购松绑（罗湖、龙岗不限购）、降低企业购房门槛等举措，首周便引发市场热潮。一二手住宅成交量环比分别增长 17.1% 和 18.6%，新房认购量激增 40%。然而，价格数据却揭示了 “量涨价跌” 的畸形格局。9 月二手房均价同比下跌 7.85%，新房同比跌幅达 8.6%。

区域分化的极端表现

前海 “价值崩塌”

前海房价从 7 月的 90382 元 /㎡降至 9 月的 81035 元 /㎡，跌幅达 10.34%。部分投资客集中抛售，导致 “踩踏式降价”。某中介表示，前海某业主急降 10% 成交，但带看量增加 3 倍后，成交周期仍超 60 天。

南山 “避险神话”

凭借腾讯等科技企业总部和优质学区资源，南山房价逆势上涨 3.2%，与龙岗区同比 12.4% 的跌幅形成鲜明对比。

郊区 “价格屠杀”

宝安石岩的嘉信云峰公馆挂牌价 2.8 万 /㎡，都汇大厦出现 1.2 万 /㎡的 “骨折价”，反映出远郊库存压力已达临界点。

开发商与业主的博弈

新房 “明涨暗降”

龙名居山河里通过 “折后总价” 变相降价，75㎡两房单价低至 3.3 万 /㎡，较周边二手房低 15%。某销售称，现在不采取策略根本难以销售。

二手房 “割肉求生”

前海某豪宅业主急降 10% 抛售，却面临 “看多买少” 的局面，凸显市场信心的崩塌。

政策的两难困境

信贷宽松的副作用

房贷利率下调 0.25% 后，部分银行出现暗推 “首付贷” 的违规操作。某股份制银行客户经理透露，虽首付 20% 可操作，但监管严格。这种做法可能重蹈 2015 年金融风险的覆辙。

罗湖区二手成交增长 31.9% 的 “虚假繁荣” 背后，业内普遍担忧 “短期透支需求”。某房企高管警告，四季度可能出现报复性下跌，现在松绑无异于慢性自杀。

深圳房价的分化究竟是市场出清还是政策失误？支持方认为，前海挤泡沫、南山涨价值是健康市场的必然阵痛；反对方则指出，成交量暴涨掩盖不了同比下跌的事实，是政策失败的体现。

以下话题值得讨论：现在抄底前海暴跌 10% 的豪宅是否是难得机会？南山逆涨 3% 是否证明学区房仍是抗跌硬通货？政策干预是否扭曲市场，是否应全面取消限购？

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