租赁条例正式实施，“打工人”租房有“法”可依了

2025年9月15日，《住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行。《条例》对出租承租活动，住房租赁企业和经纪机构的行为等都做了明确的要求。主要内容有：

第一，规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住

第二，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

第三，出租人解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。

第四，未经出租人同意，承租人不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。

第五，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

《条例》直击住房租赁市场的多年沉疴，从“串串房”安全隐患、“隔断房”乱象、押金退还难、租金不透明、机构爆雷风险等核心问题。

在此之前，北京、上海等地也已发布相关条例，如2025年7月北京起草了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》，上海则早在2022年11月就已发布实施《上海市住房租赁条例》。

此次，《住房租赁条例》为全国住房租赁市场的统一监管和健康发展奠定了坚实的法律基础，也标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化的高质量发展新阶段。

作为我国第一部专门规范住房租赁的国家级行政法规，《住房租赁条例》于2025年7月16日发布，9月15日正式施行。

《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。

其中最受关注的内容大多和出租人与承租人有关。

首先是最热议的“押金”问题。《条例》明确：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

这一条款将更好保障租客权益。当然在实际过程中，何为“无正当理由”，或者说房屋的严重损坏和自然损坏应如何界定等，都是需要积极关注的内容。

其次是房东“提前退租”问题。《条例》明确：出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

在住房租赁活动中，因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

《条例》还明确了不得单独出租用于居住的空间。《条例》规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

目前北京规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。居住面积是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。上海更为严格，2022年11月23日颁布的《上海市住房租赁条例》要求“以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位”。如自行对客厅等改造皆不符合规定。

《条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，但“二房东”将纳入行业监管。《条例》规定，自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。

目前北京起草了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》，明确个人在本市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的，应依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案。（详见：《北京出手规范“二房东”，个人转租10套以上需备案》）。此前，《上海市住房租赁条例》也规定个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。

同时《条例》明确：未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。

这些条款将有效整治市场长期存在的“二房东”现象。

从企业来看，《条例》支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。同时也做出了以下规定：

第一，住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。

这一条实质性抬高了行业的准入门槛和持续运营标准，形成对市场主体的 “筛选机制”，将加速行业洗牌，引导资金实力强、运营规范的机构化企业扩大市场份额，推动行业向专业化、规模化发展。

第二，住房租赁企业应当建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

第三，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。

目前，北京明确了资金监管应当按照《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》，将收取的押金纳入北京市住房资金管理中心押金托管账户进行托管。如果向承租人单次收取租金的数额超过三个月租金，超收的租金也应当纳入监管。《上海市住房租赁条例》则规定：住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。

第四，住房租赁经纪机构应当将其从业人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案。住房租赁经纪机构的从业人员不得同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务。

第五，住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

从《条例》规定内容来看，主要推动市场向机构化、规范化、品质化方向发展。头部企业，如国企、集中式运营商、轻资产托管平台将受益于政策红利，而小微企业则面临更大的合规压力，需调整商业模式以适应新规。

《条例》从发布到实施，已有一个多月的时间，从市场反馈来看，2025年8月个人房源挂牌量出现回落趋势，但整体租金坪效出现了上涨。

克而瑞长租数据显示，2025年8月，55城个人房源合计新增供应量57.85万间，同比上涨11.70%，环比下降6.40%。

2025年4月以来个人房源新增挂牌量持续上涨，在达到年内新高后，8月挂牌量回落，这一方面受“毕业季”即将结束影响，另外一方面也有部分房源受《条例》新规限制无法挂牌。

预计后续租赁淡季来临，个人房源挂牌量或呈持续回落趋势。

从租金水平来看，8月无论是个人房源还是集中公寓租金都出现了上涨。

克而瑞长租数据显示，2025年8月，55城个人房源挂牌租金为31.76元/㎡/月，环比上涨0.37%，同比下降2.72%；

8月，核心8城集中式公寓平均租金100.8元/㎡/月，整体租金环比上涨0.45%，同比下降3.99%。

其中，广州租金同环比均涨，市场表现良好；深圳、南京、武汉、成都四城租金环比上涨；北京、上海、杭州三城租金同环比齐降，三城新建类保租房项目持续入市，加剧市场竞争环境。

作为我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规，《住房租赁条例》的发布标志着行业进入 “法治规范” 新阶段。其核心价值在于通过刚性约束与柔性引导的双重作用，构建权责清晰、监管有力的市场秩序，为住房租赁市场的长期健康发展筑牢制度根基。

《住房租赁条例》的实施将加速行业洗牌，推动市场向机构化、规范化、品质化方向发展。未来，租赁市场的竞争核心将从“规模扩张”逐步转向“合规运营”和“服务能力”。

随着租金监测机制的建立和租赁关系的稳定化，将为租赁住房REITs提供更可靠的底层资产和收益预期，促进金融资本与租赁市场的良性互动，推动“租购并举”住房制度的完善。