“借名买房”有风险，真实购房人在合同解除后如何主张损失？

（以案释法）

“借名买房”有风险，真实购房人在合同解除后如何主张损失？

没有京籍购房资质

借用别人名义购买北京房产并办理产权登记

房屋升值后价值翻倍

产权登记人反悔

真实购房人如何主张损失？

[案情简介]

张三不具备购房资质，无法在北京市朝阳区购买房产。2012年，张三经亲戚介绍与具备北京购房资质的李四相识，双方达成口头协议，由张三出资全款购买位于北京市朝阳区某小区的房产及车位，并登记在李四名下。

协议达成后，张三因购买房屋共计支付购房款6526113元、契税195311.07元、公共维修基金35886元、产权证代办费680元；因购买车位共计支付购买车位费273125元、契税8194元、公共维修基金6752元、产权证代办费580元。2014年3月，涉案房屋及车位登记在李四名下。

2020年，涉案房产及车位价值大幅上涨，市场价值已远超当初购买价格。此时，李四却突然反悔，否认与张三之间存在借名买房的协议，并拒绝按照张三的要求将房产及车位对外出售。

张三多次与李四协商无果后，决定通过法律途径来维护自己的合法权益。张三向人民法院提起诉讼，请求人民法院解除双方之间的借名买房合同关系，判令被告李四返还支付的购房款、契税等费用，并赔偿房产升值损失。

案件在审理过程中，经人民法院委托鉴定，涉案房屋现在市场价值为1819.34万元，车位现在市场价值为50万元。

[法院判决]

依照《中华人民共和国民法典》第八条、第一百二十二条、第一千零六十二条之规定，判决如下：

一、解除原告张三、被告李四之间的借名购买北京市朝阳区XX号房屋、北京市朝阳区XX号车位的合同关系。

二、被告李四于本判决生效之日起十日内退还原告张三购房款六百五十一万零三百六十九元、契税十九万五千三百一十一元七分、公共维修基金三万五千八百八十六元、产权证代办费六百八十元。

三、被告李四于本判决生效之日起十日内退还原告张三购车位款二十七万三千一百二十五元、契税八千一百九十三元七角五分、公告维修基金六千七百五十二元、产权证代办费五百八十元。

四、被告李四于本判决生效之日起十日内赔偿原告张三房屋、车位增值损失九百万元。

五、驳回原告张三的其他诉讼请求。

[张晓彬律师评析]

“借名买房”行为，是指真实购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。

北京因限购等政策原因，“借名买房”行为普遍存在；因房屋价格上涨等利益驱动，被借名人拒绝承认存在借名买房关系的事件频发，“借名买房”风险极大。

真实购房人（借名人）在向法院主张权利时，需要注意以下几个问题：

第一，如何证明自己是真实购房人？

“借名买房”合同中，借名人出钱出力、被借名人只负责挂名，房屋购买时购房款的交纳以及相应的一系列购房手续应由借名人主办，即使借名人就借名一事支付被借名人一定的费用，购房手续办理完毕后的相关单据和证件也应交由借名人保管。其中，出资证明、购房手续是证明借名人系真实购房人最重要的证据。出资证明包括银行转账凭证、付款凭证、收款收据等资料；购房手续包括房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等资料。

第二，如何证明自己是涉案房屋的实际控制人？

“借名买房”事实的认定，需要借名人以房屋事实归自己所有的方式对房屋进行占有使用，即实际控制。借名人对涉案房屋的实际控制可以从以下几个方面体现：其一，房屋所有权证书原件由借名人实际保管。房屋所有权证书原件是对房屋所有权法律意义上的确认，卖房、租房等对房屋的处分均需要提供房屋所有权证书或其复印件。其二，房屋由借名人居住或出租（收益归借名人所有）。如果是居住，可用以证明的证据有居委会的证明、邻居的证人证言等；如果是出租，可用以证明的证据有租赁合同、租户的证人证言等。其三，房屋由借名人实际维护。这方面的证据包括但不限于供暖协议、装修结算单、维修结算单、家具购买发票等。

第三，“借名买房”合同解除后，真实购房人（借名人）损失如何计算？

在借名买房合同关系中，真实购房人（借名人）因房屋存在过户障碍可以要求解除合同。如果是因房屋产权人（出名人）原因导致无法履行，借名人有权要求出名人承担赔偿损失的违约责任，判赔的损失不仅包括借名人的实际损失，还包括借名人在合同履行后可获得的利益，如房价上涨带来的房屋升值利益等。

下面结合上述案例，进行具体分析。

首先，人民法院依据张三提供的支付购房款、车位款及支付各项税费的刷卡凭证、银行转账记录等出资证明，结合张三提供的物业、供暖缴费单据以及证人证言等实际占有控制涉案房屋的证据，认定了张三与李四之间存在事实上的“借名买房”合同。

其次，因张三至今不能取得在北京市购房的资格，李四不同意按照张三的要求将涉案房屋对外出售，张三、李四之间的借名买房合同实际无法履行，张三有权提出解除涉案“借名买房”合同的诉讼请求。

再次，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。借名买房合同解除后，涉案房屋、车位归李四所有，但李四对于购买前述房屋、车位没有出资，张三出资的部分李四应予退还，包括房屋购买款、车位购买款、契税、公共维修基金、产权证代办费等。另外，张三还可以要求李四补偿涉案房屋、车位应市场波动产生的自然升值部分，计算的依据人民法院审理过程中通过第三方评估的市场价值。最终，法院根据评估结论和房屋购买价以及案件具体情节等因素，酌情确定李四应赔偿张三房屋、车位增值损失900万元。

[法律规定]

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

[案例来源]

中国裁判文书网－北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初661XX号民事判决书