成华区在偷偷降温？

盼望着盼望着，金九银十终于来了——不只是新房市场，土地市场也正式进入加大供应阶段。

相较于去年，今年9月中心城区土地供应明显加大：今天至9月25日，成都中心城区将分5天“上架”12宗涉宅用地，而去年9月一共只有3宗。

而今天，2宗成华区土地走上拍卖台，其中槐树店地块溢价成交，为整个9月中心城区的土拍市场开了个好头。

是什么让房企如此积极？我们一起看！

成华今天出让的第一宗地，位于槐树店，为19.2亩住宅用地，容积率2.5，吸引4家房企参拍。在9轮出价后，以5.3%的溢价率花落龙湖，成交楼面价15800元/㎡，成交总价5.06亿元。

这是槐树店今年出让的第四宗地，最火热的一次直接10家房企开抢——前三宗分别以51%、39%、29%的溢价率成交，成交楼面价也有些微下降，区域土拍整体还是略有降温。

而今天这宗地以楼面价15800元/㎡、溢价率5.3%成交，整体还是维持了板块热度逐降的趋势。

这宗地的斜对角，就是今年1月华润置地竞得的50亩地块（华宸府），也享受完全一致的资源，此处不再赘述，感兴趣的朋友可以戳→

今天咱们重点说说这大半年来，槐树店的新变化。

1、7月底，建成一座小游园——拾光森谷游园

其实就是华润置地·华宸府在项目红线外配建的约9.3亩市政公园，也是华宸府目前的示范区，面积不大，胜在精美且出片。

资料显示，该公园打造了年轮广场、叠翠林带、共享聚场、立体森谷、垂野云台等特色区域，形成生态自然、共享共乐的绿色空间。

▍来源：@成华发布

▍来源：@华润置地成都公司

这种红线外建示范区的模式，其实很值得推崇。

一方面，既不影响项目施工进度，还能很好地展示项目设计理念——华宸府示范区一亮相就成为槐树店的热门打卡地，开放10天接待1800组客户，备案总价1073～1135万的大平层开盘当日交出7亿的好成绩，“华润审美”可以说是深入人心。

另一方面，景观部分后期不会拆除，房企精雕细琢的示范园林在项目售罄后变成市民可游玩的小公园，一举两得！

希望以后新兴板块建小游园，都按照这个标准来

2、城市更新加速度

•「拆」的动作加快了。

7月31日，成都住建公布「2025年城市更新片区项目“揭榜挂帅”机会清单」，涵盖12个城市更新项目，投资30亿的「中烟片区槐树店地块城市更新项目」，就是其一。

8月1日，成华区一口气发布了五则房屋征收决定公告，其中一则就在槐树店的华建学校东侧。

• 城市基建兑现速度加快了。

道路方面 ，龙湖云河颂与玖樾府之间的「槐树店北二路」，上个月建成通车，虽然长度只有212米，但极大地改善了区域内部路网。

教育方面，槐树店北三路西侧（玖樾府北侧）配套幼儿园已于上半年正式开工建设，占地面积约6.8亩，设置12个班级，建成后可容纳数百名适龄儿童，预计2026年下半年竣工。

▍槐树店北三路西侧配套幼儿园效果图

可以看到，成华区对槐树店的发展还是很上心的，与此同时地块东侧还有大面积待开发/更新土地。随着整个板块的资源兑现，区域价值也会在地价上有所体现——先下手为强，就是这个道理了。

▍地块东侧现状

不过这宗地，还是有些缺陷：三角形地块，未来楼栋的排布和园林的打造空间可能受限；三面临路，多少会有噪音问题，不过据UP君现场感受，这三条路的车流量都不大——龙湖后续会如何操刀，不妨拭目以待！

成华今天出让的第二宗地，位于二仙桥，为 97.5亩住兼商用地，容积率3.0，由成华旧改+四川华西以楼面价10800元/㎡、总价21亿元底价竞得。

作为成华供地的主力军，二八出地并不稀奇，但中环以内很是稀缺，面积超过90亩的更是独一份——起拍楼面价10800元/㎡，当然诱人。

但UP君认为这个楼面价，看似很值，但其实很具挑战性。

• 值，是因周边交通便捷、资源多、板块价值高，有产业支撑，地块素质也很高。

交通方面，门口就是中环，纵向道路非常多，上二环、三环都相当便捷，还地处地铁八里庄和二仙桥站之间，步行400～600米可达，显然是正儿八经的「双地铁」小区（7、17号线）——17号线即将开通，价值眼看就要蹭蹭上涨了。

商业与产业方面，一街之隔便是红仓完美文创公园、101文化综合体以及K101——它们都是二八板块极为重要的产业+商业项目。

▍拍摄于2022年10月

作为成华区重点打造的“工业遗址+文创园区+文旅地标”——八里庄工业遗址片区，也是“红仓”IP的承载地，板块内产业载体超多，这里不赘述，感兴趣可以戳成华官方新闻查看→

▍拍摄于9月9日

而这宗地被重点产业项目包围，可以说是既可享前沿商业空间，也可承接产业人口居住需求，妥妥的赢在起跑线上。再者，方方正正的近百亩地块，在如今中环内有多稀缺，大家也心知肚明，10800元/㎡的楼面价，确实很划算。

• 挑战，在于这宗地有诸多限制条件。

地块包含了约20亩保留工业遗产建筑，现为东八区影视文创园（已投运），未来还需无偿移交保留工业遗产建筑及辅助用房（建面1200㎡）。

出让文件明确：必须坚持“先产业开发、后住宅建设”的开发时序，还要与指定单位签订《回购商品住宅/办公房屋协议书》，6.651万㎡住宅回购价2万元/㎡，4000㎡办公房屋回购价12500元/㎡。

无偿移交+回购，对于成华旧改和四川华西而言无疑增加了一大笔成本——地价看似低廉，实则拿地成本不低。

好在，这不是成华第一宗需要无偿移交工业遗产建筑的土地，3月底中建西南院竞得的38.8亩住兼商用地（现为中建·匠宸元启项目）也明确需签订《保留建筑回购方案》，但这并未影响市场对匠宸元启的期待值：地段和产品力，还是第一位——那么他们后续会打造怎样的产品？可以期待一下！

表面来看，成华区土地市场热度似乎降下来了，但实际是——两宗地虽然板块优势很强，但各有各的操作难点，成交结果也很合理。

说完今天成交的地块，我们一起来看看明天将采取组合供应方式进行拍卖的两宗地。（组合供应的特点是：房企需一口气拿下两宗地，且每次加价都是两宗地同时加价）

这两宗地，位于金牛区金周路板块，为合计约79亩的纯住宅用地（21.6亩+57.4亩），容积率2.0，起拍楼面价12100元/㎡、合计总价12.73亿元（3.48亿+9.25亿）。

相较于上次供地（5月20日兴唐竞得的金周路61.7亩宅地，成交楼面价14600元/㎡），板块起拍楼面价没变，依然是12100元/㎡，但位置更核心，资源也更好——隔壁就是茶店子小学，步行约400米可达2号线金周路站，离金牛名校七中万达以及树德领办的互助中学（在建）也不远，这就让这宗地有了很高的性价比。

关于周边配套的更多信息，我们在上一次金周路拍地时就写过了，此处不赘述，感兴趣的朋友戳→

此外，值得一提的是，整个金周路片区现在可以说是神仙打架，光是在售的项目就有8个，兴唐项目则还未亮相。好在等两宗新地上的项目正式开卖时，应该有半数项目已售罄，到时竞争或许也没那么激烈了。

唯有一点遗憾的是：地块最南端距离 成都铁路枢纽环线的轨道只有约100米，好在地块不规整，越往南面积越小，也先天为多数楼栋规避一定的噪音问题。

若成交楼面价还是1.46万元/㎡，15亿+就能入手这两宗地，相当划算——到时谁有这个运气和实力抢到，期待值已经拉满了！

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以上，就是今天成交和明天将出让的全部土地信息。

整体来看，9月中心城区虽然加大了土地供应，但整个三季度的土地供应数量仍不及去年和前年同期水平，不过基本可以确定的是，接下来的半个月和四季度，中心城区土地市场会持续火热。

一方面，新房成交数据亮眼，1～8月销售额超百亿的房企就有两家；另一方面，住宅新规又有更新，新房产品更规范也更实用。

接下来的9月17日和23～25日，中心城区还将有10宗涉宅用地走上拍卖台，房企拿地积极性会不会激增？我们静待佳音！

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今年土拍合集↓

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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