重磅！外管总局放宽境外人士购房限制，房地产市场要逆袭了？

新闻：南方财经9月15日电，国家外汇管理局发布关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知。通知指出，便利境外个人境内购房结汇支付。境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。此外，国家外汇局深化跨境投融资外汇管理改革，取消外商投资企业境内再投资登记，允许外商直接投资项下外汇利润境内再投资。取消资本项目收入不得用于购买非自用住宅性质房产限制。

回忆历史，美国两房危机后，依靠政府托底，QE直补购房者、刺激移民和海外投资购房，成功托底了房地产！而日本则在大基建和低利率陷阱、反复的财政误判中错失两次机遇！

有兴趣的可以读下这篇文章——美日地产救市经验对比:别让居民独自承受「债务螺旋」！

因此，从化债的角度看，内需不足，内债增长过快，美元债发行困难无法形成行业价格和利润杠杆时，依托开放性政策，吸引外国投资者购房确实是一种选择！

而外管局此次深化跨境投融资改革，或许也会对房地产化债的「境外方案」形成开创性的结构性支撑，不过由于中外在房地产面积确认、资产权属确认、税费模式上的高度差异，实际效果仍需在市场分化与政策协同中动态评估！

我们接下去就来简单解读下此次政策：

首先，这无疑是一次政策突破，这种力度是从过去聚焦「流程优化」，一步跨进到「制度松绑」的质变！其核心突破在于重构外资参与中国房地产市场的制度框架！

我们看到，本次政策的条款中出现了再投资便利化的措施，其对应了今年以来一制强调的「打通要素流水，打造资本闭环」的经济建设思路！

因为，取消外商投资企业境内再投资登记，意味着外资可通过「利润再投资 - 资产收购 - 资本化退出」形成完整资本链条。今年7月，施罗德资本与西子国际成立 30 亿元基金，结合本次政策的官宣，说明外资早就已经开始准备将外汇利润直接投入地产改造。这种模式既规避了跨境资金流动限制，又通过本土合作降低运营风险，形成「外资 + 本土」的互补优势。

更关键的是，本次还对非自用住宅投资解除了禁令，这意味着激活了商业地产流动性增量环节一个重要的资金池，直接回应了外资对商业地产的投资需求，而外资现在购入，较2020年高峰期房价（也是美元债退出高峰期开始），至少折价30%。

此前，过去的外资通过 QFLP 等渠道投资商业地产需经过复杂审批，且资金用途受限。新政实施后，外资可将外汇资本金、结汇资金直接用于收购写字楼、购物中心等资产，这加速了其参与房企存量资产盘活，并且也方便了和中国的金融资本联合，扩大杠杆！预计，今年1月实验的大家保险联合加拿大 CPPIB （加拿大退休金基金）收购龙湖天街购物中心股权这种模式，将会开始推广！

众所周知，我国的外汇储备3万亿中，1万多亿是贸易顺差所致，属于央行可直接调用的自由外汇，而剩下的2万多亿，是外国投资、存款等项目，央行非紧急情况是不便于随便操作的，而对于外资而言，进出的摩擦成本较大，动来动去也不方便！

因此，本次允许外商直接投资项下外汇利润境内再投资，实际上也降低了外资的跨境汇兑成本和汇率风险，让他们的资产可以脱虚向实，更快速的进入我国非金融类市场，随着外商和民企的准入名单扩大，这些资金有望成为新的资金增长池！

而且，在本次的政策红利下，外资正以或许可以实现「核心资产收购 + 困境资产重组」双轨并行的策略深度介入房地产化债：

比如，上海甲级写字楼空置率达 21.6%，但核心地段项目租金回报率仍稳定在 4%-5%，吸引外资通过「收购 - 改造 - 资本化」模式介入，这种策略与 REITs 市场扩容形成共振 ，2025 年首单「商改保」REIT 成功发行，实际上已经为外资退出提供了新渠道。

而国内的房企债务危机导致大量商业物业以「骨折价」流入市场。例如，上海泰禾大厦以 3.61 万元 / 平方米成交，较债务危机前折价超 60%，这类资产可以成为外资抄底目标，因为外资在房地产领域的周期性操作上普遍更具经验，其投资风格也更为长久，也熟悉各类租赁类的收益权改造。新政实施后，外资可通过资本金结汇直接收购此类资产，再通过债务重组获取收益。

当然，本次政策调整，也为房企境外债重组提供了更灵活的操作空间。例如，融创中国通过境外债重组削减 56.36 亿美元债务，旭辉控股与债权人达成 68.58 亿美元债务重组方案，这些案例显示，外资对头部房企的优质资产仍具信心，但对中小房企的参与度较低。仲量联行数据显示，2025 年一季度中国内地商业地产投资同比下降 33%，但险资和外资在核心城市的优质资产交易活跃，进一步印证了市场分化趋势。

不过，尽管政策为境外方案打开空间，但多重约束条件仍限制其实际效能！

首先是汇率风险，当前人民币汇率在 7.11 左右波动，现在处于高位，但长期贬值预期可能削弱外资收益，外资可能依然更倾向于套利，而非长投。此外，外资通过 QFLP 等渠道投资的备案并没有取消，国内利润以外的资金调入，依然不是特别方便！

此外，外资只想要最好的地产，对三四线城市商业地产兴趣寥寥，而头部房企的优质资产已被抢先布局。中指研究院数据显示，2025 年上半年 TOP100 房企销售金额同比下降 13.3%，中小房企难以通过境外方案化解债务。

其次，房企债务重组需依赖「保交楼」资金支持、土地收储等国内政策，单纯依靠外资难以扭转行业困局。而地方政府对外资收购的审批效率、税收优惠等配套措施尚未完全明确，可能影响政策落地效果。

因此，在我看来，境外方案是「催化剂」而非「救世主」，外管局新政为地产化债提供了一定规模的增量工具，但在「移民全面开放、外汇全面开放」政策实施前，成为主流比较困难！

本次政策更多利好商业地产和头部房企，对行业整体债务化解作用较小。2025 年 1-7 月全国实际使用外资同比下降 13.4%，显示外资流入规模尚不足以扭转市场下行趋势。

而长期来看，优质地产确实有结构性机会，但国内政策仍是关键！房企化债需依赖债务展期、资产重组等国内政策组合拳。2025 年 10 万亿地方化债方案通过土地收储、商品房回购等方式助力房企回笼资金，其作用远超境外方案。