房价已惨不忍睹

今天，国家统计公布了8月70个大中城市房价数据显示：北京房价下跌速度竟然全国第一。

这应该是北京跌的最多的一个月了，数据显示，8月份北京二手房价环比7月下跌1.2%，其他一线城市也跌不少，上海环比下跌1%，广州环比下跌0.9%，深圳环比下跌0.8%。

这两个月数据来看，一线城市的速度明显快于二三线城市。

借今天的数据，就跟你们总结一下，从峰值到现在，房价到底跌了多少吧。

先是看一线城市，相比历史峰值，今年9月广州房价从最高点下跌了30.3%，深圳下跌了30.1%，上海和北京下跌了22.7%和19%。

这只是均价，实际上城市内部分化明显。一线城市核心区域房产相对的抗跌，而郊区和新区房价调整幅度很大， 郊区房价普遍下跌30%-50%，部分区域跌幅超过50%。

北京房山、大兴等郊区房价较2021年高点下跌30%-50%。

上海外环及远郊区域房价下跌30%-50%，如唐镇、浦发罗兰翡丽等楼盘，单价从2022年的10万+跌至6.1万，跌幅超30%。

深圳坪山、光明等郊区房价较2021年高点腰斩，部分楼盘如碧海湾海景房从10万/㎡跌至5万/㎡，跌幅达50%。

广州增城、从化等郊区房价较峰值下跌50%以上，增城部分项目单价跌破1.2万元/㎡，回落到2016-2017年水平；

郊区都这样，那些环一线的城市，跌的就更狠了， 别说腰斩，这些环一线城市都出现“膝盖斩”了，跌幅基本都在7、8成。

像是当年的“环沪七子”， 2021年前后多么疯狂。现在 启东跟峰值比跌了7成，中国最牛县城昆山，高峰期均价都冲到了2.3w，8月份二手房均价1.3w，跌幅达40%。

环深片区跌3~4成，东莞跌幅达到46.3%，惠州跌了41.8%。

当年靠着蹭一线城市热度起来的房子，如今已经沦为跌幅最严重的重灾区，流动性急剧萎缩，无人接盘成为常态。

可以看到，整个从环一线到郊区，再到一线城市非核心区，最后到核心资产。已经形成了一个完美的“跌幅梯度”。

之前建立在炒作和预期之上的房价，现在潮水退去就迅速崩塌；

再来看看二线城市，二线城市里面跌幅最狠的是东莞，高达46.3%，其次就是郑州、武汉、合肥，跌幅都超过了38%，其他的普通跌幅都已超过了30%。

二线城市里面比较抗跌的就是成都，从峰值到现在跌了20%。

再看三四线城市，均价普遍是跌了30%以上，但有些小城市跌的只剩砖头价了，现在已经不是降价的问题，完全就是卖不动，特别是县城，三四千也没人要。

现在全国新房库存超7.6亿平米，其中三四线城市占比超过70%。一线城市去化周期约10个月。二、三四线城市及县城库存去化周期分别高达34.3个月、47.6个月，远超12个月的合理区间。

关键二手房挂牌量一直在增加，2025年7月，百城二手房挂牌量冲上254.64万套。

业主都是降价抢跑，那新房也只能被迫降价，但还是卖不动。

现在的楼市已经是止不住的往下跌。而政策呢，二三四线城市该放松的都已经放松了，现在也没啥指望。

最近北上深都出台了楼市新政策，短期成交量是有所好转。

但是根据之前调控的效果来看，这个最多能维持金九银十的成交量，后面又会逐渐冷却下来。

现在楼市要回温的关键是大家的收入以及市场信心。但信心来自哪里呢？没有真金白银的救市，哪来的信心？

现在的数据来看，购房者和买房者的信心已经到了低谷。

大摩一直更新的房地产情绪调查，从图中可以后看到，愿意承受损失的房主已经达到了56%。

今年30岁以下购房者比例仅25%，比7年前近乎腰斩。尤其是25岁及以下的年轻人，购房比例从2017年的10%骤降到现在的4.9%。

年轻人收入没保障，是真的买不起了。

需求在缩减， 销售只能进一步下滑。 2025年1-7月全国新建商品房销售面积为51,560万平方米，同比下降4.0%；销售额为49,566亿元，同比下降6.5%。相比2021年同期，还不到那时的一半。

而二手房的挂牌量还在不断创新高，所以现在根本看不到止跌的迹象。

房子卖不动，回款跟不上，银行贷款到期还不上，开发商更没钱拿地，今年土地收入，也是一泻千里，跌的只有高峰期的三分之一了。

而房企的经营状况还在恶化，大房企没有个十年八年，估计喘不过气来，中小房企，随时可能资金链断裂，导致项目停工。

市场已经不是简单的周期性调整，大家对房地产行业长期预期的已经发生根本性改变。房子不再是只涨不跌了。房子的身份也要从金融投资品变回消费品。

整个房地产市场已陷入一个自我强化的恶性循环：

首先，房价下跌强化了市场的看跌预期，潜在购房者普遍选择观望，导致成交量持续萎缩。

其次，成交低迷与悲观预期叠加，击垮了房东信心，引发二手房“割肉”挂牌潮，大量降价房源入市进一步挤压新房市场，开发商难以竞争。

接着，销售受阻导致开发商资金链紧张，纷纷停止拿地，造成地方政府土地出让收入暴跌，严重影响地方财政和公共服务投入。

最终，市场整体情绪低迷，使年轻人推迟或放弃购房，从根本上削弱了长期需求，令整个市场的下行趋势不断自我加剧。

现在“挤牙膏”式手段，已经难以扭转这种悲观预期。要打破这个循环，可能需要更全面、更大力度的经济刺激方案。接下来，能期待的就是利率下调。

9月美联储降息应该是大概率了。随着美联储降息，我们国内房贷利率有可能再降25个基点。那么接下来房贷利率就会来到2字头。

房贷利率可能会低于一些二线城市的租售比，与一线城市的租售比也会缩小。那这种情况下，加上一线城市已经不认首套二套，购房成本就能减少一点。

但靠利息救市，复苏就会有一个较长的过程。

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