金九银十，买房万能公式！超配改善，瞄准这四个关键词...

这个金九银十，光是入市全新盘就有约13个，加之很多在售盘都在狂推新货，狂推优惠。

现在，固然是买房的好时机，但市场选择纷杂，到底要如何选，才不会偏离航道？

看清趋势，买房瞄准四大关键词

分析这个问题之前，我们要先了解，目前广州楼市的结构性转变：

一方面，天河、黄埔、白云、荔湾，越来越多刚需盘拥抱房票；同时，广州还有大量配售型保障房，解决刚性住房需求。

另一方面，则是改善盘超配化，很多盘明明单价只有5-6万，但会所，按照10万+的标准给；装修，按照8万+的标准给；户型，按照迭代版新规造。

为此，楼市也出现了明显的分化：刚需去金融化，性价比高，但流通性差；改善则负责高品质，生活享受，且低杠杆，保值性更强。

一言蔽之，今年买房能上改善，绝不选刚需盘。

至于瞄准改善，怎么买不会踏错？你需要抓住四个关键词——

安全性、高配性、稀缺性、悦己性。

我们一个一个来看：

安全性：选对板块、选对项目

选对板块，包括二手交易的正向反馈，也包括城市发展，市政建设的推动。

因为新规的实施，目前二手与一手，完全是不同代际的产品，一二手价格脱钩，但供求绑定，二手强流通性，仍可反哺一手价值。

举个例子，如果周边项目，放盘率超过10%，那么你选择时就要慎重了。

相反，如果放盘率少，且一有房源出来，就能快速成交的，说明周边新盘可入，且要抓紧入。

选对项目，核心则是看项目底盘，如果学铁商全齐，还是新规项目，且由国企打造，那就很难出错。

高配性：选对改善，选对超配底盘

一句话即：能上改善盘，绝不选刚需盘。坚定选核心区域、核心板块，比如天河、海珠和荔湾，拥有稀缺资源、迭代产品的优质项目。

而且，要选择有实体展示，园林，会所的改善项目，既然主攻顶配，那就请所见即所得。

哪怕都宣传自己有恒温泳池，那么泳池多大，打造标准如何，都需要亲眼所见。

卷超级底盘的“先锋系”代表——越秀·江湾潮起

稀缺性&悦己性：优选环境好的房子

既然是改善，就一定要买能愉悦自己的好房子。

当然，如果这份享受是稀缺的，别人很难复制的，那就更好了。

而在广州，具有长期价值且难以再生的，毫无疑问就是江边的房子。

毕竟，湖可以挖，公园可以修，但核心江岸只有那么长。

广州是一座水做的城市（@广州房产摄）

如果把目光放长，有稀缺江景的加持，也更能成为房子长期价值的护盾。

广州的城市发展，其实与世界上许多著名城市，如巴黎，伦敦，纽约，上海等是有类似的。

大江大河穿城过，因此城市可以不断进化，但真正值钱的土地，梦寐以求的景观，始终是沿江的。

你看过去300年，伦敦沿着泰晤士河，西敏寺-伦敦城-金丝雀码头三次城市中心的迭代，从没有离开过江岸。

广州其实也一样，从前航道的发展，到后航道的崛起，串联起了城市的发展脉络，而能作为城市坐标的房子，也从来都是临江而立。

所以说，瞄准环境好的居所，首选就是市区临江的房子。

因为，当下可以愉悦自己，同时物业未来也更有穿越周期的能力。

但南向江景VS北向江景，也是有价值梯队差的，这些都是你房子，未来交投能力的参考。

天选之子：三江汇聚+Ultra版新品

好了，我们用这个模式，安全性、稀缺性、高配性，仔细筛选下来，能符合要求的项目并不多。

但却有非常出彩，值得细细品味的。

比如，位于珠江后航道的越秀·江湾潮起。

01

后航道“安全垫”

稀缺性&二手交投

首先，它所在的后航道，有南向开阔的江景。

而且，这条江岸线非常纯粹，不管是哪家开发商，都按照极高的标准在这里打造豪宅，业主圈层素质高，几乎没有投资客砸盘。

所以，不管其他区域价格如何波动，这里始终掌握独立定价权。

目前板块的二手，基本站稳8—12万/平，且放盘少，成交周期短。

还有，从未来几年来看，这里供应依然稀缺，毕竟在过去5年，全市一线南向江景宅地，供应仅5块，占总出让329宗的1.5%。

同时，根据2025年《广州土地出让蓝皮书》，琶洲未来有可能出让的宅地，达到6块，而后航道只有2块，且都不是一线临江。

可以说，南向江景是价值共识，稀缺供应是价值保障，海珠后航道的安全垫是夯实的，随着环岛路的推进，周边旧改的破局，未来更具想象空间。

02

约200米江距

现在&未来，都难有

其次，目前在售新盘里，难寻像江湾潮起如此亲江的项目。

那么，这个项目与珠江究竟有多近呢？答案，是200米！（来源：百度地图测距，仅供参考）这，是能听到珠水心跳的距离。

所以，住在这里，江景就像绸缎一样在眼前铺开。而且与前航道项目不同，后航道更为纵深开阔，则让项目的江幕达到约2400米，更有三江汇聚的震撼。

这是什么概念呢？即便是珠江新城顶豪，江岸宽面也不过400-500米。但在这里，珠水奔腾的澎湃，满窗晨光的美妙，都是生活日常。

江湾潮起江景航拍示意

而且，这种亲密度是难以复制的。未来周边南箕、石溪、沥滘的旧改，会带来界面的蝶变，继续推动后航道价值的爆发。

当然，也会有新的住宅供应，但真正的临江靓地，寥胜于无。一来，看看下面这个图，可供应临江地块不多，未开发距江300米内的一块都没有；二来，如今新规收紧下，很难再有使用率这么高的项目出现。

03

Ultra新品

改善天花板级产品

如果说江景，奠定了项目的稀缺性，那么已经不再审批的Ultra新品，则为这层稀缺猛叠buff。

说一个数据，既有迭代户型，又有南向江景的，全市也就三个盘，其中就包括了越秀·江湾潮起。

这也印证了，为什么江湾潮起开盘4个月，整体去化已经近半，不少单位卖到断货。

近期热势加推D1栋，早被客户盯上，因为其为卖爆再上新的低区望江产品。

江湾潮起位置实拍图

据了解，本次全新加推的低区新品，涵盖建面约96㎡、116㎡，两个爆款户型。二者均为全南向四房、Ultra版望江新品，以全盘入门级的面积，享受豪奢版的空间感。

其中，建面约96㎡的户型，做到四开间朝南，拥有约12米连贯式采光面。

约5.6米面宽的灵动大方厅，在市场同等面积中难能一见，空间可柔性变化，选择超聚客厅还是多一间卧室，皆可安排。

建面约116㎡的户型，则做到南北通厅，对流双阳台，晨光铺满，江风拂面。

双面宽巨幕阳台瞰江，超级主套自带奢级衣帽间、“霸屏式”的L型景观面。

空间感、采光、通透性秒杀市场同面积产品。

其实，关于户型产品，房产君更建议大家去现场感受，毕竟再好的描述，也不及眼前的所见即所得。

04

超配底盘

悦己主义，城市微度假

最后，我们聊聊这个盘更独特的地方，那就是超配底盘和悦己主义。

项目的南向江景和Ultra新品，是天时和地利的产物，这是可遇不可求的东西，只能说江湾潮起天生丽质，被这座城市眷顾。

但开发商却没有满足于此，而是不断投入，通过打造超配底盘，营造先锋的江岸生活方式。

在这里，江湾潮起以“格调、交叠、悦己”为内核，在占据稀缺地段之上，营造出隐奢酒店式的先锋生活。

项目会所实拍图

大片玻璃的立面，勾勒独具“先锋审美”的建筑地标形象。

而汲取香港浅水湾豪宅区的艺术灵感，打造出约120米的城市界面，则将珠江凝练为圆润包裹的曲线围墙，营造江畔隔而不离的领域感。

同时，项目引入双层酒店会所，立面采用景德镇凹面陶板，搭配金属夹丝玻璃，以毫米工艺匠造，带来奢侈品感的质感。

空间垂直之上，更有八大先锋场景交叠，为业主定制「空间-生活-圈层」三位一体的珠江畔滨水生活范本。

一方面，是折叠的“立体园林”设计，在垂直空间之上打造多维花园。

比如融汇艺术与诗意的大师花园，比如漫步疗愈的女王花园，比如集艺术、工作、阅读的多功能灵感立方，让归家的每一步都是愉悦的。

江湾潮起实拍

另一方面，会所的恒温泳池，健身场馆，私宴厅，瑜伽室，可以让家庭生活“会所化”，你根本不用去顶奢酒店，同样的礼遇，下楼就有。

更重要的是，独立会所可以提供更贴心，更个性的服务，比如健身房就有专门的女性友好设计，从设施到服务连贯，让女主人可以放开了练。

亲友聚餐时，则有专门配备的方太幸福厨房系统的聚会轰趴馆，饱餐一顿后，再移步雀友馆搓麻......尽情享受就对了。

酒店式会所实拍

甚至，家里的毛孩子，都享有专门的社交广场，以及防惊扰上下电梯服务，之前广州从未有项目如此思考过。

当然，这样的服务意识，你不止能在会所享受，它还将渗透到每一个时刻的日常生活里。

因为，江湾潮起导入的是，越秀高标准的臻越服务，级别仅此于琶洲南TOD。

通过定制化的极致服务，项目将为业带来“零时差、零代际”的悦己享受，24小时on call，全龄人性化体贴关怀。

城市微度假，生活松弛感，就隐藏在这些细节中。所以，居住在这里，你会发现自己和别人不一样。

房子的地段和稀缺性，让你有踏实感和安全感，内心是愉悦的。极致的景观，江岸公园和会所，让你有松弛感和尊贵感，精神是愉悦的。

隔壁的购物中心，以及学铁商俱全的超配，又让你有丰盛感和满足感，物质也是愉悦的。

楼下滨江公园实拍

这就是当下流行的先锋生活，江湾潮起统统给你。

好了，如果你要去现场，除了了解户型和会所外，还建议看看门前的配套。

项目靠近10号线大干围站，其首通段已于今年6月开通，而年底也将全线开通。

项目对口的学校，则为海珠区外国语实验中学附属第二小学（简称：海外二小），也值得看看，这所学校是宝玉直实验小学教育集团成员校之一，是很多家长的梦中情校。（最终招生条件和招生范围以教育部门公布为准）

另外，建面约7万㎡临江大Mall「海港汇」也已经基本完工，不妨去拍照打个卡，其计划引进知名品牌形象店、五星级酒店、生态写字楼等多元业态，预计年底开业。（信息来源：广百规划文件，最终以实际进驻的商家为准）

另外再啰嗦一句，海珠湾隧道（在建）也预计在年底通车，而项目门口的环岛路（石岗路-大干围段），最后100米征拆也在加速，有望年底搞定。

同步在建的临时路，也会在年底开通，即便拆迁赶不及年底，也还有PlanB提升出行效率。

这任督二脉打通后，江湾潮起恐怕就不是现在这个价。

所以，尽管今年广州巨变，而这个金九银十，新盘选择也很多。

但只要看清趋势，拿捏这条万能公式：安全性、稀缺性、高配性以及悦己性，买房就能不迷路。

当然，更直接的标准答案，我们也为你解答了，只要预算合适，越秀·江湾潮起，可以开冲！