中介说买房认筹有好处，我们进行了一场激烈的辩论

家里老房子卖了，在新的城市生活，打算买一套新房定居。

所以最近一直在看房，也加了不少中介。

有朋友看到这要问了：你为啥不自己直接去售楼处呢，而是选择让中介在中间赚一笔？

买房一定要找中介的原因我放在文章后半部分，这可能让你省下几万块钱，大家一定不要错过。

咱们一开始先聊一个话题：认筹。

什么叫认筹呢？

百度百科的解释是：房地产开发商在未取得预售许可证前，通过收取“诚意金”获取消费者选房资格的违规行为，包括内部认筹、VIP排号等形式，流程通常涉及填写个人信息、缴纳金额不等的费用及后续抽签筛选购房者。

该模式源自香港楼盘营销策略，引入内地后演变为占用消费者资金、制造虚假抢购氛围的销售手段，开发商常以无证预售、虚构房源数量或临时提价等方式操纵市场并缓解资金压力。

政府部门明确规定未获预售许可的房地产项目不得收取排号费、诚意金等费用。

百科的用词还是非常犀利的。

这是一种违规行为。

但是呢，很多中介和销售处的销售在推荐某个你有意向的楼盘之后，都会劝你先去认个筹，交五万块钱占个位置，一来等价格出来之后呢，认筹的客户可以优先选房，还可以享受97折的优惠。

二来呢，认筹随时可退，这又不是定金，如果价格不满意了，或者你不想买了，钱还是你的，这有啥好担心的呢？

然后，我就碰到了一个对我说这样话的中介。

大家发现没有，其实很多中介和销售都会利用你们脸皮薄，不好意思直接反驳的特点，在看房，看车，或者某样商品的时候，给你们灌输一些错误的观点。

恰好，我这人比较爱较真。

于是，就有了一场辩论。

起因是某楼盘月底就要开放售楼处了。

于是，某中介对我说：“可以等开卖合作了去看看，产品认可就认筹占个位置等价格，价格不合适就再观望一下。”

本来嘛，我就算不认同他的观点，我也会附和他，回复：好的，到时候看看再说。

可我昨天突然就觉得：什么毛病啊这是，房子都没盖好，预售许可证都没拿到，价格还没出来呢，就让我先交钱认筹，这啥意思啊？

而且，你是我找来的中介，现在还不叫中介，美其名曰帮助你选房的“选房师”，结果就是这么帮我的？

所以，我就直接回复：“不认筹，开发商看到认筹多了，价格就降不下来了，我不给他增加预期了，直接等价格。”

结果这哥们发了一个捂脸的表情。

“这都谁教的，第一批认筹如果开的低呢？你不就错过了？”

“比如开100套房子，一般会准备130-150认筹才会去开盘，另外开盘有折扣，认的好价格回收，认得不好，后面也可以等价格，认筹转定的多自己也可以随时可以选择。这是认筹占坑的意义。”

看到这里，请问如果你是我，你会怎么回答呢？

当时我正好在忙着更新乌克兰女孩的文章，本来都已经打了几行字了，但我觉得这样说不行，没分析到位。

所以我就暂时没回复，等我忙完之后，职业病又犯了，我写了一篇小文章。。。

我是这样说的：

你这种观点有很大的问题。

首先，你所说的认筹占坑，前提是这个“坑”要对消费者有利，可实际上，坑的规则完全由开发商制定。

认筹人数多了，开发商越敢定高价，你提前认的坑，就会变成高价坑。

相反，认筹少才可能会低开，我选择不认筹，正是因为不想成为开发商的抬价的数据分母，成为他们测水温的工具人。

其次，即便第一批真的低开的，也不是为了让利，而是开发商用少量低价房吸引后续客户，制造抢不到的焦虑。

低价是开发商的测试套路，并非福利。

第三，认筹转定后可随时选择，这更是一个假象。

认筹需要缴纳五万诚意金，这笔钱虽然随时可以退，但是退钱需要走复杂的流程，要盖章，要领导签字，要等财务打款。

万一拖延时间呢？

长期占用一笔资金，也是你自己的损失。

而且，开发商会用什么认筹截止倒计时，转定给你额外优惠，让你产生一种焦虑，让你在仓促决策，从而绑架了你的决策空间。

所以认筹的本质，就是让消费者在信息不透明的情况下提前付出成本，反而增加决策风险。

你所说的怕错过，完全就是在营造一种焦虑，现在楼市不比以前，买房的核心不是怕错过，而是怕买贵，怕贬值，核心是性价比。

如果你是开发商，你鼓动消费者去认筹可以理解。

但作为中介的选房师，应该站在顾客角度考虑问题，如何选到好房子，而不是灌输错误的观点，制造焦虑。

我把这些分段发给他之后，可能是看我写的太长了，对方没心思看。

也可能是没想到，我会这么认真的逐条反驳他。

所以，他略带不爽的回复：

“所有信息都摊开来给你选择，你能判定未来？”

于是，针对这一观点，我回复道：

“无法判定未来” 恰恰是反对认筹的关键理由，而非支持认筹的借口。

因为未来的很多东西，比如房源，价格，市场走向都不确定，所以才不该用认筹来提前绑定自己，反而要保留选择权。

也正是因为没人能判定未来，才不该把买房这件大事，押在第一批认筹可能低价的这种概率上。

认筹的本质是：用当下的确定性，比如你的付出资金，你的意向，去赌未来的不确定性，也就是抢到低价好房。

而等价格出来再决定，却是用当下的灵活性，去应对未来的不确定性。

在无法判定未来的前提下，更能规避赌错的风险，毕竟错过一次可能的低价，总比被动接受一次确定的高价，以及不可预知的麻烦要好。

这一次，他没有立刻回复。

而是过了一会，再次发问：

“我们都是在这个市场上谨慎的选择。认筹不是认购。选房师考虑的永远是帮客户拿到合适的房子。我说还要跌5年，你会再等5年吗？”

对方辩友的回复很犀利。

先承认我方部分观点：我们都是在这个市场上谨慎的选择

其次，阐述事实：认筹不是认购

接着，表明初心：选房师考虑的永远是帮客户拿到合适的房子

最后，举出一个极端的例子来反问。

你要是这时候上头了，回复“对，我就等5年，你管我呢”，那你就彻底输了。

对方辩友这是在将“等一两个月价格出来”，偷换概念成了“等五年后再买”。

当明确这一点之后，于是我回复道：

首先，谨慎选择的关键是守住主动权，而非用认筹来绑定自己。

虽然，认筹不是认购，但是认筹的核心是“提前交诚意金、锁定意向”，这就已经让消费者失去了谨慎选择的条件了。

首先是资金灵活性，退筹的时间成本、流程成本都是一个损耗。

其次是对比权，当我认筹之后，我对于A楼盘的关注和期望值会大大增加，可能会忽视对同时期B楼盘的关注。

另外，即便B楼盘的价格更加合适，B楼盘因为A开出来的价格突然降价，我也可能会因为一部分资金被占用，且退筹时间长，无法直接购买B楼盘。

第二，“是否等5年” 这是一种极端情况的假设，它恰恰暴露了认筹逻辑的漏洞，那就是用“害怕错过”的焦虑，替代了“按需决策”的理性。

等价格出来后再选，并不等于无限制的等市场下跌。

恰恰相反，这是在等开盘价明确，这是一个短期一个决策，可能几周或一两个月，而非长期的赌5年后的市场。

比如，A楼盘计划下个月开盘，等一个月后，它的价格出来之后，判断是否符合自己的预算和心理预期。

如果价格合适，当下就能买。

如果不合适，再看其他盘或短期观望，这才是 “按需调整” 的谨慎。

反而认筹是用 “怕错过第一批” 的焦虑，逼着人在 “价格未明” 时先下注，本质是把 “谨慎选择” 变成了 “被动凑数”。

我在公众号后台编辑好之后，0点42发了过去。

过了7分钟，对方回复：“按你的节奏来”。

没有反驳，也没有继续提问。

这场辩论就结束了。

说实话我还有点意犹未尽，还想着对方会再给我出什么难题，然后要费一番脑筋去拆解呢。

结果，就这样结束了。。。

首先，我们一定要明确一点啊。

认筹肯定是不对的，不管是百科上说的这是一种违规行为，还是我回答对方辩友问题的时候所列出来的那些论据，都可以支撑这个观点。

我是绝对不可能认筹的，我也希望大家在买房的时候不要去认筹，原因上面也说过了。

哦对了，我这里所说的只是针对普通购房者而言，如果您是亿万富豪，像下面这些大哥一样的，请自动忽略。。。

看到这，我想朋友们肯定要问了：你为啥不自己直接去售楼处呢，而是选择让中介在中间赚一笔？

买房子到底要不要找中介啊？

我的回答是要的，这里分两种情况，新房和二手房。

二手房你肯定要找中介，因为房源都在中介手里嘛，你可以有更多的选择，其次，避免和房东私下交易，造成不必要的风险和损失。

当然最最重要的一点是，买二手房，你是需要给他付中介费的，你才是甲方。

而新房呢？

新房你找中介，非但不需要付给他一分钱中介费，相反，他还要倒找你钱。

是的你没听错，你去买新房，中介还要给你钱，这用专业术语来说，叫做返佣。

什么意思呢？

简单的说，就是中介带客成交新房后，将原本属于自己的部分佣金返还给买家的行为。

这一现象通常出现在新房去化较慢或开发商想要走快销路线的情况下，开发商会通过中介分销渠道或全民营销来促进销售。

为了吸引购房者，中介会将从开发商处获得的佣金拿出一部分返还给购房者，作为一种促销手段。

比如，开发商会向中介返还1%至3%的佣金，具体点数视该楼盘的去化周期和流速来决定，每个月都会浮动的，具体的，你可以多咨询几个中介，从他们口中套话。

然后呢，中介为了促成交易，可能会将其中的一部分，返还给购房者。

我不知道你们城市是多少，但我们这边，比如200万的房子，2%的佣金，4万块钱。

在扣除12%左右的税之后，你可以拿到6成-8成。

也就是2.1万-2.8万。

当然了，你看的房子越贵，总结越高，返佣也就越多。

这里面就会有一些中介，为了多赚一点，利用信息差，故意告诉你只给你6成返佣。

所以在这种情况下，多问几家中介。

返的越多，你买房省的也就越多。

当然前提是你千万不要自己去售楼处啊，现在售楼处都是有人脸识别的，你只要去了，就算是自访客户。

自访客戶属于开发商网络投流或线下打广告来的客戶，开发商花了钱宣传费用，要收回成本，价格非但不好谈，而且也没有任何佣金给你。

如果中介带你去的，那属于渠道客户，佣金就会给到中介，然后中介再给你返佣，这部分钱，就是你买房省下的。

对几百万的房子来说，几万块微不足道，可是对你来说，总归是实实惠惠的。

所以，买新房一定要找中介。

但是。

记住，但是啊。

前提是，你一定要有自己的认知，清晰的认知，千万不要被别人给牵着鼻子走。

毕竟，虽然中介的这些佣金和返佣，都是你的钱，羊毛出在羊身上。

可是在他们看来，这些钱是开发商返给他们的，只要你买了房才会有，所以他们会想尽一切办法促进成交。

只要成交，他们才会有收入。

至于成交之后嘛，佣金都拿到了，谁还管你是不是买在了高位，站岗了？

现在因为中介这一行不好干，也卷的厉害，所以就有一些中介打着帮你避坑的旗号，给你讲一些干货。

比如某楼盘旁边是公墓，某楼盘北边有加油站，某楼盘十年前是钢铁厂，旁边是焦化厂，苏州毒地听说了吧，那就是焦化厂。。。

诸如此类的。

然后你就很信任他，觉得他推荐的房子都是好的，都是对的，他是真正为你着想的。

这么说吧，有为你真正着想的中介吗？当然有的，而且不在少数。

但是，打着帮你避坑的旗号，在获取你的信任之后，给你推荐一些佣金高，但是并不符合实际情况楼盘的中介，同样也是不在少数的。

不要去考验人性，更不要考虑开发商为了卖房所开出的佣金点数。。。

最后，对于所有正在考虑，最近考虑买房的朋友们，不管你是不是我的读者，还是第一次点进文章的。

我都要郑重的提醒一句：买房是一件大事，咱们95%都是普通人，300万的房子，可能要掏空家里面6个钱包。

你也不希望买了一套房子，等到交付的时候，就已经亏了20%吧？

300万的20%就是60万啊。

挣钱多难啊，对于那些买上千万豪宅的业主们来说，他们亏个一两百万，可能几个月就赚回来了。

而对于我们呢？

你一个月夫妻两个除去吃喝，攒一万块，一年才12万，要整整5年才有60万啊。

买贵，买错房子，5年都白干。

所以，千万要谨慎谨慎再谨慎啊。

找对中介是一方面，但更重要的是，自己一定要有清晰的认知。

现在互联网很发达，多看点有用的干货了解行业内幕，多听听那些卖二手房割肉的业主们是怎么说的，问问他们当初是怎么踩的坑。

少看那些自称是房产自媒体，实际是中介的。

因为那帮人只给你贩卖焦虑，促进成交。