金融借贷机构审慎调查义务的司法认定

【案情】2016年11月，陶某与甲公司签订《房地产买卖契约》，约定甲公司将其所有的A房屋出售给陶某。陶某依约全额支付购房款后，因A房屋未满足过户登记条件，未能办理产权变更登记。陶某接收该房屋后，与乙公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给乙公司经营使用；乙公司后续对房屋进行了转租。

2020年5月，甲公司为丙公司向某小额贷款公司的借款提供抵押担保，以A房屋作为抵押物，同月，某小额贷款公司办理了A房屋的不动产抵押权登记。因丙公司未能按期偿还贷款，2022年某小额贷款公司诉至法院。经法院主持调解，甲公司、丙公司与某小额贷款公司达成调解协议，调解书第五项载明：某小额贷款公司有权就A房屋折价、拍卖或变卖所得价款，在最高额债权范围内优先受偿。

2024年7月，陶某知悉上述调解协议内容，遂向法院提起第三人撤销之诉，请求撤销调解书第五项，注销A房屋上设立的抵押权登记，并将产权转移登记至其名下。一审法院判决支持陶某诉请，撤销调解书第五项，判令某小额贷款公司协同办理A房屋抵押权注销登记，甲公司协同陶某办理A房屋产权转移登记。一审判决生效后，各方当事人均未提起上诉。

【分歧】本案争议焦点在于某小额贷款公司对A房屋的抵押权是否构成善意取得，以及陶某主张的抵押权涤除请求是否成立。

一种观点认为，甲公司虽对A房屋实施无权处分行为，但某小额贷款公司已实际发放贷款并完成抵押登记。该公司在办理抵押登记前曾赴房屋现场进行实地勘查并留存影像资料，应认定其已履行合理审慎的核查义务，符合善意取得的构成要件，故抵押权合法有效，不应予以涤除。

另一种观点主张，某小额贷款公司在明知A房屋存在转租情形的情况下，未能进一步核查房屋的真实权利主体，未尽到专业金融机构应具备的审慎调查义务，不符合善意取得的法定条件，故抵押权应属无效，陶某提出的涤除请求应予支持。

【评析】笔者赞同第二种观点，理由如下：

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条款确立的善意取得制度旨在平衡交易安全与所有权保护，其适用须同时满足主客观要件。

第一，权利归属层面。陶某虽未完成不动产物权登记，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条之规定，已基于合法有效的买卖合同支付全额对价，并通过长期占有使用形成稳定的物权支配状态。反观甲公司，其既非登记权利人，亦丧失对房屋的实质控制，其设定抵押行为显属无权处分。

第二，“善意”认定层面。根据中国人民银行《贷款通则》第二十七条及《中华人民共和国商业银行法》第三十六条之规定，金融机构对抵押物权属状况负有实质性审查义务。本案中，某小额贷款公司作为持牌金融机构，在知悉房屋存在转租关系时，应启动更深层次的核查程序：1.要求抵押人提供原始租赁合同及租金支付凭证；2.向实际占有人陶某核实租赁关系真实性；3.查验房屋使用状况与登记信息的关联性。其仅进行表面勘查而未履行上述专业注意义务，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条关于“善意”的认定标准。

综上，某小额贷款公司未尽到专业金融机构应具备的审慎注意义务，在主观状态上不符合善意取得的法定要件，故其对案涉房屋的抵押权不构成善意取得。陶某作为房屋实际权利人，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条之物权请求权，有权要求涤除违法设立的抵押权。

来源：江苏法治报