共有土地登记在一方名下，另一方权益如何保障？

案例回顾

张某与李某协商共同出资购买某市某区一宗商业用地使用权，双方约定各占50%份额，并将土地登记在李某的丙公司名下。之后，双方分别建设商业设施，并各自使用。

2015年，市自然资源局向丙公司颁发了国有建设用地使用权证书。2016年，张某在该地块上注册成立了丁公司。2020年，因城市规划调整，部分土地被政府征收，丙公司与丁公司分别与自然资源局及区政府签订补偿协议并获相应补偿。2022年，自然资源局为丙公司办理了土地面积变更登记，并于同年完成不动产首次登记。

为明晰产权，张某及丁公司多次请求丙公司配合办理土地权属分割登记，但均遭拒绝。此前，双方曾就共有事实无争议，但因登记费用分担问题未能达成一致，经街道人民调解委员会调解未果。后张某与丁公司向市自然资源局递交更正登记申请，请求将土地使用权人变更为丙公司与丁公司共同共有。

2023年，该局作出不予更正的决定。张某与丁公司认为该决定违法，诉至法院，请求撤销该决定并责令自然资源局依法办理更正登记。

案件结果

一审法院认为，自然资源局依据丙公司提交的申请材料办理各项登记，程序合法、事实清楚，并无过错。原告请求实质为新增共有人，属于转移登记范畴而非更正登记，故判决驳回原告诉请。张某与丁公司不服上诉，二审法院维持原判。

泽达分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，当事人申请转移登记、变更登记、注销登记等，应提交相关权属来源材料。而更正登记，则适用于登记机构记载事项存在错误，且权利人或利害关系人提出申请的情形。

土地权属争议通常指土地所有权、使用权归属不明导致的纠纷。《土地管理法》第十四条明确，此类争议需先由行政机关处理。但若土地已依法登记并颁证，且证载内容清晰、四至明确，则该争议不属于权属争议，当事人应通过民事或行政诉讼寻求救济。

一、更正登记

若对登记行为不服，认为颁证行为确有错误，可申请更正登记或通过行政复议和诉讼予以撤销。

《民法典》第二百二十条及《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条至八十一条对更正登记作出明确规定。更正登记需满足以下条件：一是不动产登记簿记载确有错误；二是权利人同意更正或利害关系人提供充分证据证明错误存在。

本案中，原告未能提供证据证明登记内容存在错误，仅诉请改变共有状态，该请求不属于更正登记的法定情形，故行政机关不予支持并无不当。

二、确权之诉

物权的真实状态与登记状态不一致时，当事人可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二条规定，向人民法院提起物权确认之诉，通过司法程序确定真实权利状态。在取得生效法律文书后，当事人可持该文书向不动产登记机构申请办理转移登记。

本案中，原告张某与丁公司并未提起民事确权之诉，而是直接要求行政机关通过更正登记改变权属状态，缺乏程序依据，故其诉请未获法院支持。

三、权属争议与非权属争议的区分

根据《土地管理法》第十四条，土地所有权和使用权争议，应由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。这意味着，权属争议必须以行政处理为前置程序。然而，在土地已经登记发证后，纠纷的性质往往变得复杂，不能一概而论。

《国土资源部办公厅关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》(国土资厅函〔2007〕60号)为此提供了关键的区分标准：核心在于审查权属证书的记载内容是否清晰、明确。

1.不属于权属争议的情形：如果颁发的权属证书对土地的权利人、面积、坐落、界址、四至范围等的记载非常清楚明确，没有任何歧义或冲突。此时产生的纠纷，往往是登记权利人与其他利害关系人之间的民事权益争议。

2.仍属于权属争议的情形：如果土地证书因历史原因、测量错误或登记疏漏，对“四至”界址的记载模糊不清、存在矛盾，或者与相邻宗地权属证书的记载存在重叠、交叉等冲突，导致根据现有凭证无法确定争议地块的准确归属。在这种情况下，登记发证本身并未最终定分止争，人民政府的处理程序仍然是必要的。

律师寄语

土地作为重要不动产，其权属登记具有公示公信效力。登记发证后，当事人对权属状态或份额存有异议的，应首先辨别争议性质，再选择相应救济途径：

若认为登记错误，可申请更正登记，或诉请撤销登记行为；若系内部权属或份额争议，则应通过民事确权之诉明确权利，再办理转移登记；唯有在权属证书内容模糊、存在冲突，无法确定权利归属时，才可申请行政机关按权属争议处理。

尤其值得注意的是，确权之诉是解决民事主体间不动产权属纠纷的重要途径。当事人应注重收集出资证明、协议、实际使用证据等材料，通过司法裁判确定真实物权关系，再据此申请不动产登记机构依法变更登记，以实现权利保护与行政登记的一致性与稳定性。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领