影院、海底捞尚未营业！南京马群开业快3个月的商场，好逛吗？

今年是南京商业地产的爆发年，新街口、河西、新玄武、马群等都有商场上新。

最近我们注意到，马群TOD上盖的健康大融城，开业两个多月来，被不少网友“吐槽”：

商场不大，走几步就到头了，没啥设计亮点，和玄武花园城、JLC金陵中環等没法比。

停车场巨乱，车道本身就窄，进出口设置在一起，两车一交汇立马堵上。

带着狗狗去逛商场，结果接连被工作人员提醒抱起来、绳子不要放长。嫌弃带狗的顾客就别做宠物友好了。

建筑外立面，装修有点土土的粗糙的感觉，引进的店铺、楼层规划略显凌乱，粗放型……

作为今年6月28日才正式开业的新商场，健康大融城果真如网友所说的槽点满满吗？锐评君进行了实探，详细测评来了。

01

拿地11年后终开业

有必要先简单介绍下健康大融城的背景。

图片来源于南京栖霞发布

2014年，中垠地产以13.1亿总价拿下马群G40商住混合地块，正式进入南京。

这个项目为换乘中心上盖的综合体，包含住宅、公寓、办公、购物中心等业态：

住宅中垠紫金观邸，2015年首次开盘，引来千人抢房；2020年收官，销许均价约27825元/㎡。

酒店式公寓共有3栋、682套，建面约45-103㎡；办公写字楼有1栋，建面约130-360㎡。

购物中心则好事多磨，迟迟没动静，直到拿地10年后，才迎来转机。

2024年1月，中垠地产牵手光大石安，这是光大集团的子公司，其旗下商业地产旗舰品牌正是大融城。而由于早在2020年，中垠地产已被山东健康产业发展集团控股，取两家开发商的精髓，健康大融城因此得名。

今年6月28日，在拿地11年之后，健康大融城终于开门迎客。

显然，健康大融城具备一些明面上的优势：

首先，多线地铁带来的便捷和客流。

作为成熟TOD上的综合体，健康大融城通过下沉广场立体串联多个地铁出入口，无缝衔接2号线、S6号线及有轨电车。

据南京栖霞发布的信息（数据截至今年6月底）：三线交汇的马群地铁站，日均换乘客流已突破10万人次。毋庸置疑，这为商场导入了非常可观的客流。

其次，开发成熟的马群，地缘消费力强劲。

启动开发较早，马群生活氛围浓厚，这里甚至是很多人来南京扎根的第一站。

马群多面包容，既有复地御钟山、天泓山庄等富人小区，也有中垠紫金观邸、紫金佳苑、天悦花园等接地气住宅。常住人口体量庞大，消费需求自然强劲。

健康大融城，有没有通过自身的努力，接住泼天的流量？接着往下看。

02

整体布局尚可，瑕疵也不少

锐评君乘坐地铁2号线，从马群站下车后，站台上就能清晰地看到健康大融城。

从5号口出站，走一小段路就能看到显眼的指示牌。向右，能直接进入健康大融城2层。注意，由于1层是公交场站和地铁入口，商场的起始层实际在2层。

向左，则通向麒麟有轨电车。以商场+步行通道为载体，马群换乘中心终于初步成熟。

既然是建在换乘中心上的商场，健康大融城的构造必然区别于其他商场，锐评君不急着走进去，而是从外部开始摸清整个综合体的布局。

1层地面上看商场外墙，6.28盛大开业的广告牌还没撤掉。规划很早加上1层没有店铺的缘故，这里并没有大面玻璃幕墙这样的新颖设计。

沿着地面一直走，能看到P+R换乘停车场人行通道。

第一眼看上去并没什么不妥，可当锐评君走进去，内部通道着实不该是新开综合体应有的样子。

1层西侧的停车场出入口，蓝色卷帘门紧紧关闭。

需要指出的是，虽然从1层地面进入商场需要爬台阶或乘坐扶梯，但健康大融城在南、东、西三个方向都设有主大门，方便不同方向来的消费者进入。

根据规划，健康大融城体量约6万方，地面2层至6层是逛街主场，地下负1层至负3层是停车场。

商场内部的装修风格与审美水平，大家的看法不尽相同。有人觉得清爽干净，有人则觉得土气。附上一张中庭全景图，你觉得如何？

在锐评君看来，开发商还是做了一些努力的，比如2层局部做了玻璃顶，将自然光线引入室内。室内吊顶加以线性灯带修饰，视觉观感柔和不少。

紧跟苏超热点，2层一面墙上挂着写有江苏13市名字的球衣。

每一层，洗手间、客梯厅的标识很显眼，便于大家快速找到。2层多处设有地铁站方向指引。

甚至是不同楼层的吊顶，也在努力用不同风格和装饰来区隔。

2层南向有露天广场，可以响应夜经济，组织流动音乐酒吧和市集活动。

也有一些细节过于粗糙了。

比如商场内部的层高，本就没有太大优势，弄上顶部造型，加上遮挡视线的大圆柱，更显压抑。

对比江宁景枫中心，开阔的层高、没有密集的柱子，看着是不是舒服多了？

比如扶梯，很多人觉得玻璃围挡太低，抱着孩子或者孩子单独乘梯，危险系数高。

比如4层美食广场，顶部的防火布实在谈不上美观。

比如随处可见消防模块的字样，有没有可能处理得更隐蔽美观一些呢？多说一句，过于密集的柱体，实在对品牌露出和视线观感不友好。

防火卷帘，真的不能藏藏好？

这些细节想整改并不难，就看诚意到不到位了。

地下车库，目前是被大家吐槽最多的。

还是老问题，作为一个才开业不到3个月的商场，健康大融城的地库呈现，不该这么破旧落后。

对比一下，下图是开业近10年的江宁景枫中心地库实拍，无论是带有局部环氧地坪的地面，还是吊顶的细节处理，都值得健康大融城好好学学。

还有一些不常来大融城的消费者表示：“负2层很多断头路，明明地面画了车向引导，可开过去发现前路被挡了。”

03

品牌引进乏善可陈

海底捞、电影院仍未兑现

看完整个商场的格局，下面重点说说健康大融城的品牌引进。

考虑到辐射客群和商场体量，开发商的定位比较清晰，主要聚焦年轻群体和亲子体验，品牌引进与一路之隔、偏向家庭定位的招商花园城形成差异化互补。

具体来看：

2层为精品零售、美妆集合、潮玩数码、休闲餐饮

3层为零售女装、潮流运动、娱乐体验

4层为美容美体、儿童零售、休闲娱乐、生活配套、美食广场

5层为休闲餐饮、商务宴请、聚光场

6层为影院和特色餐饮

每一层仔仔细细逛下来，锐评君就商场的品牌阵容，谈谈自己的感受。

第一，跟随南京消费市场主流，用首店效应吸纳客流。

健康大融城引进了超100家品牌，其中有5家南京首店、29家区域首店。

南京首店美妆集合店番茄花园，很受年轻人的欢迎；骆驼户外运动城、合电占、酷玩卡丁等，抓住运动达人和孩子们的心；喜鹅、栖来烤肉等餐饮品牌也是南京首店，丰富大家的餐饮选择。

第二，商场餐饮品牌占比较高，无形中加剧品牌间的竞争。

大融城的定位，决定了餐饮品牌占比相对高。锐评君粗略统计了一下，餐饮类在商场品牌的占比在40%上下，具体来看：

咖啡、茶饮、甜品类，有星巴克、MANNER、麦记甜品公司、窗苔、小飞象面包公社、爷爷不泡茶、茉酸奶、柠檬向右等；

重餐饮如烤肉、火锅等，有南京大牌档、喜鹅、栖来烤肉、阿蛮姐、小菜园、朱光玉火锅、褚记烤鸭、喜牛锅、淞临家、鱼酷、王找金、青木台、牛得钢等；

4层的美食广场，则有大米先生、鱼你在一起、粉小主、湘下佬、乔杉杉生烫牛肉米线等快餐。

从大家的反馈来看，大融城的餐饮品牌喜忧参半。

一方面，鱼酷、南京大牌档、苏娘家、小菜园等热门美食比较受欢迎。即便是工作日，下午5点之后，陆续有消费者进店用餐，人气还不错。

另一方面，品牌识别度整体不高，比如奶茶，小金金、马伍旺、喜茶、霸王茶姬等爆款是缺失的，必胜客、肯德基等也没有引进。那么，这些品牌的爱好者，必然会转战对面的招商花园城。

对此，锐评君的理解是，大融城与一路之隔的招商花园城是双商场格局，品牌的错位引进很有必要。

当然，整体识别度不高带来的问题已经逐步显现。餐饮品牌间的竞争激烈，疑似已有第一批店铺以设备调试、暂停开放为由倒下。这，还是开业之初商场大力推广的南京首店恋上圈圈。

第三，服装、零售等品牌也是同样的问题，识别度不高。超市、快时尚等业态是缺失的。

大融城的服装、零售占比不算高，拿服装举例，运动类、女装类、儿童类占据大多数，男装偏少。

具体品牌，比如诗萌、IBUDU、西缇伊等，此前尚未在南京布局过。抛开定价等不谈，对年轻人来讲，远不如无印良品、优衣库、太平鸟等有吸引力。

聚焦亲子体验，大融城在4层引进了合电占、想抓娃娃、酷玩卡丁、马克珍妮、泰兰尼斯、源氏木语等，节假日和晚上人气还不错。

2层，也就是商场首层，有小米、华为、联想等数码品牌。有网友表示，如果有超市就更好了。

第四，呼声很高的电影院、海底捞，开业快3个月还未兑现。

毋庸置疑，在玄武区布局并不算多的海底捞，能实打实为大融城引流。但在最新的实探中，锐评君发现位于商场5楼的海底捞，围挡还没拆除，开业时间成谜。

位于6层的中影电影视界，也还没启用。

小红书上，有网友表示自己此前已购买电影院7月28日开业的预售套票，可影院早早宣传、迟迟不开业。评论区有网友爆料疑似消防验收尚未通过。

由于影院没营业的缘故，卷帘门紧紧关闭，商场6层出现了“断头路”。

看到这里，相信大家对健康大融城的整体呈现水平心中有数了。最后，锐评君有话说：

作为规划、筹备了11年的TOD上盖综合体，南京人，尤其是马群人对大融城的期待值，远高于对面的招商花园城。

这座商场，不仅精准覆盖马群生活圈，也能辐射到麒麟、紫金山周边，潜在的高质客群并不少。所以我们能看到，即使是工作日，来逛商场的人并不少。

但从最终的呈现来看，商场受限于规划、体量、动线等短板，内部层高、视觉审美、品牌引进、IP营造等，都没能为市场和消费者带来足够的惊喜。

说直白些，部分业态缺失，品牌乏善可陈，动线审美也不突出，大融城并没有在与周边招商花园城、佳源广场等的PK中出类拔萃。要想接住轨道交通带来的泼天流量，实现长期盈利，恐怕还有很长的路要走。