莫天全：中国房地产品牌价值研究二十二年回顾

2025年9月11日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十二届中国房地产品牌发展论坛”在北京召开。

尊敬的侯主任、尊敬的刘教授，各位嘉宾：欢迎大家参加“2025中国房地产品牌价值研究成果发布会”。按照惯例，我代表主办单位和承办单位向大家汇报研究背景。

中国房地产品牌价值研究已经持续进行了22年，是由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院三家主办，致力于对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业群体进行研究。2019年9月，研究组特邀原国务院发展研究中心设立的国内国家级唯一具有企业评价资质的社团法人——中国企业评价协会作为研究主办单位之一，全面升级中国房地产相关研究工作。研究组本着客观、公正、准确、全面的基本原则，排除主观因素的影响，以客观数据为唯一依据，充分借鉴国外TOP10研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产发展特点，开展TOP10系列研究工作。旨在发掘中国房地产优秀企业群体，打造中国房地产强势品牌，引领房地产业持续、健康发展。

中国房地产品牌价值研究已经连续进行了22年，中国房地产百强企业研究也已经连续进行了22年，中国房地产上市公司10强研究连续进行了23年，因为最早我们是从上市公司研究开始的。中国房地产策划代理企业研究也连续进行了21年。

随着行业的发展，中国房地产品牌价值研究的意义对企业特别重大。主要意义包括：

1.客观量化房地产企业品牌价值，判断房地产企业品牌的行业地位，为企业定位品牌、规划品牌、管理品牌提供科学依据；

2.挖掘房地产企业品牌价值内涵，发挥品牌价值在业绩评价、投资融资、兼并收购及对外合作等活动中的作用，帮助企业吸纳、聚集、整合社会资源；

3.推动社会和消费者全面认知房地产品牌价值，建立房地产企业品牌良好的社会形象，建立房地产企业产品与消费者之间的品牌契约关系，帮助企业提升消费者的品牌忠诚度；

4.定期跟踪房地产企业品牌价值变化，指导企业及时调整品牌管理策略和措施，促进企业无形资产的保值、增值。

研究成果的影响力在过去20年以来已经得到了印证，包括品牌价值研究成果为上市公司广泛引用，被资本市场广泛引用，以及国内外媒体的全方位报道。房地产行业、市场、消费者们需要聚焦最好的企业、最好的品牌企业，因为他们具有引领作用，他们是整个行业学习的榜样。所以研究成果的影响力在过去22年中发挥了很大的作用。

下面用一些数据描述一下过去22年当中品牌价值的变化。

首先， “十四五”期间房地产行业特征表现为：2021年以来，中央工作经济会议首次提出“构建新发展模式”，房地行业进入调整期，压力较大。我们要顺应这个周期，同时要逆势调整发展策略，这是现在房地产行业的特点。

二十二年来，房地产企业品牌价值经历了以下几个阶段：

第一阶段是波动阶段，2004-2008年受宏观经济环境、行业发展等因素的影响，全国品牌企业价值均值增长幅度波动较大，有起有伏。第二阶段是稳步增长阶段，2009-2014年全国金融危机后房地产迎来反弹，全国品牌企业也加快全国扩张步伐，经营业绩稳步提升。第三阶段是快速增长阶段，2015-2020年全国品牌企业把握结构性机遇业绩增长较快，且重视产品品质与顾客满意度，品牌价值快速增长。第四阶段是“十四五”小幅波动，2021年至今，也是“十四五”期间，房地产进入调整期，品牌企业业绩下滑，导致品牌价值下降，但降幅小于全国商品房销售额降幅。

行业领导公司、央国企品牌价值更具韧性。行业领导公司市场占有率高，拿地等资源获取能力方面突出，品牌折现系数较高，在行业调整期品牌价值降幅较小。央国企具有资源优势，经营更加稳健，在行业调整期品牌价值比其他企业更具韧性。

轻资产业务突出的企业品牌价值更具韧性，最近五年规模、成熟度大大提高。轻资产业务突出的企业品牌价值的韧性更强。研究组顺应行业发展趋势，2019年开始房地产代建企业品牌价值研究，2021年开始商业运营企业品牌价值的研究，2022年开始住房租赁企业品牌价值的研究。轻资产业务突出的品牌企业持续经营能力较强，经营更加稳健，保持稳定的发展。

研究组从2005年开始策划代理品牌价值研究，2011年开启物业服务企业品牌价值研究。2014年前品牌价值增速普遍低于15%，2014-2021年品牌价值增速均值为30%左右，物业企业崛起，2022年至今品牌价值增速有所下降，但品牌价值始终在增长。

2025年7月，国资委发布《关于新时代中央企业高质量推进品牌建设的意见》，指导中央企业高质量开展品牌建设，推动企业加快做强做优做大、实现高质量发展，《意见》还强调坚持全面融合，将品牌建设与企业改革发展和生产经营统筹部署、同步推进，促进品牌与业务深度融合、相互赋能。因此，品牌是核心竞争力，有品牌才有生命力。

以上是我借此机会跟大家作的背景汇报。最后感谢中指研究院，感谢房天下对各个城市相关房地产数据收集方面的支持，希望本次研究成果发布会取得圆满成功。谢谢。