【库存统计】压力大！绍兴袍江一楼盘，9个月“0”成交！

前段时间，我们整理了越城主城区（不含袍江、沥海，下同）、镜湖的新房库存（详情点击文字），让大家对市面在售/待售的新房有了大致的了解，随后也有网友在后台询问袍江、沥海的情况。

那么今天，我们再来看一下袍江（马山、斗门、孙端）和沥海的新房库存吧。

注意：以下数据来源绍兴房地产信息网，人工统计（统计时间2025.9.8），仅供参考。产品类型分为高端产品（排屋、合院、叠墅），及建面约120㎡以下、120（含）-144㎡、144㎡（含）以上的普通住宅。

01.

库存总量超6000套
待售楼盘多为低密盘

据统计，袍江和沥海在售项目约9个，待售项目约5个。具体如下：

从楼盘分布来看，相对集中。

袍江主要在世纪街和两湖附近，沥海主要分布于沧海未来社区周边的人居密集区。

▲袍江在售/待售项目位置示意 ，仅供参考

▲沥海在售/待售项目位置示意 ，仅供参考

从房源量来看，在售楼盘的库存量可达5000套以上。

如果再算上待售楼盘的预估套数，袍江+沥海的总体库存或可达6000套以上

▲板块库存示意（含待售预估），仅供参考

细分到板块，袍江两湖库存量约有3100套，在售房源主要集中在观澜云庭、星尚禧樾、锦上和朗清园等楼盘。

袍江世纪街（商业集中段）库存量约680套，在售房源主要集中在石泗里、华德云樾等。

沥海库存量约2600套，在售房源主要集中在三花江风雅颂府、玖樟台、滨耀之城。

且比较有意思的是，不同于在售楼盘以偏高层房源为主，5个待售楼盘有4个是低密盘（容积率在1.05及以下），未来大概率规划纯墅盘，或墅类+洋房的组合。

容积率约1.75的待售楼盘，高度限制也在18-36米，猜测产品大概会是洋房、小高层、6层叠墅的组合。

趋势也很明显：未来袍江、沥海的楼市增量与去化，更偏向改善性产品来支撑。

02.

去化压力大

有楼盘2025年网签挂0

对比越城主城区、镜湖均超10000套的库存量，袍江＋沥海总库存6000+套虽然数值要少些，但实际去化压力却更大。

先看下袍江+沥海9个在售楼盘的2025年网签量——

截至9月初，仅观澜云庭2025年的网签破百套，月均网签约15套。

看似还不错，但形势却很严峻，作为一个规划户数超2000套的高层大盘，估算库存尚有1300套以上，按现有去化速度，还得卖7年。

纯高层规划的华德云樾，今年以来仅网签23套；锦上，今年以来网签0套。

同在袍江，规划排屋+洋房的星尚禧樾和石泗里，今年以来的网签量合计约166套，对比之下，区域改善需求确实更好一些。

比较特殊的是袍江两湖的朗清园，统计库存量约250套，但其中的限制房源却多达230多套。

沥海在售的楼盘都以高层为主，三花江风雅颂府、玖樟台以来分别网签了49套和30套；滨耀之城今年4月已开盘，但官网暂无网签信息。

综上来看，过去倚靠贩卖板块预期+刚需投资走量的模式难以为继了，对比越城主城和镜湖地段上的天然优势，袍江、沥海的库存去化任重道远。

03.

刚需、刚改为主

自住买房捡漏机会多

对于想买袍江、沥海的购房者而言，目前区域内在售房源多以刚需、刚改为主。

建面120方以内的房源，约1100套；

建面120-144方区间的房源，约660套；

建面144方以上的大平层，基本没有。原因或许是这类产品更需要核心地段和城市视野的加持，确实不适配本区域。

想买墅类产品，排屋、合院、叠墅都有选择，基本都在袍江两湖板块，有一定环境优势。

同时，待售项目多为低密产品，现阶段不着急的话，可以等一等。

值得一提的是，袍江、沥海的二手次新房也有不少，自住购房者的选择面其实很广。

区域新房楼盘为刺激去化，价格和折扣还是很有吸引力的，且不少已经是现房，风险相对低，多看多挑，捡漏机会大。