深圳优化购房政策的要点和市场影响

9月5日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此前京沪两地出台政策，同时全国层面明确“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，所以深圳政策出台符合预期。

此次深圳政策具有三个重要特点。一是限购优化内容和京沪两地口径基本一致，主要涉及增加购房套数、单身人士视同家庭等。此类政策将更好满足居民家庭住房改善需求，也体现出职住平衡导向。当然深圳的限购更为宽松，因为无社保的情况下，外地家庭也可在非核心区购置两套房。相比来看，北京需要2年社保要求，上海则是1年。二是深圳政策具有一个创新点，即较大尺度放开企业购房政策。尤其对于非核心区域已经没有限制，客观上也使得企业购房成为一类重要的购房需求。三是深圳也明确不再区分首套房和二套房的利率标准，这也有助于进一步降低二套房或改善型住房的房贷成本。反过来对于其他城市的类似政策也有启示。

一

限购政策的优化

此次深圳对于限购政策进行了优化。尤其对于有1年社保的外来人口来说，虽然核心区域依然限制1套购房，但非核心区域已经不限购房套数了。去年深圳对限购政策放松，主要放松了社保缴纳要求，而购房套数依然限制为1套。但现在在较多区域已不限制套数了，客观上更好满足了购房需求，支持了改善型或多套购房需求的释放。一个小细节是，此前宝安区新安和西乡两个街道的购房政策是比较严的，但这次西乡购房政策明显放松，等同于其他非核心区域的购房政策，其对于此类区域而言也有较好的支持作用。

二

企业购房政策放松

此次深圳明确对企业购房放宽限制。无论是对于福田等核心区域，还是其他区域，都给予了企业购房支持。对于核心区域来说，过去无购房资格，而现在符合条件下可以购房。对于非核心区域，过去需要满足一定购房条件，但现在取消了条件。

我们认为，此类政策对于各个区域的购房市场都有积极作用。尤其是对于如龙华、龙岗、光明等区域，本身企业数量多且确实有购房需求，自然会激活更多购房需求，客观上对于此类区域房地产交易市场带来积极作用。

三

房贷利率政策放松

此次深圳明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求、本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。根据此次政策，二套房贷利率降低40个基点。据此简单计算，按照100万贷款本金、30年期等额本息的方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元、月供额将减少220元。该测算和此前上海“沪六条”测算是一样的。当然实际过程中二套房贷利率具体多少，要看自律机制、银行情况和客户情况。

四

市场影响分析

此次深圳政策出台，充分说明各地正采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，也标志着三个一线城市均调整了购房政策。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，其新房市场的交易活跃度明显提振。深圳一些非核心区域新房购买的性价比很高，所以预计此次深圳新政后，会进一步产生购房需求。参照北京和上海新政后的市场表现，对于此类非核心区域市场而言，预计交易量环比增幅超40%、且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。

当前正值传统“金九银十”热销期，深圳政策出台势必带来市场交易的提振，也带来市场信心的增强。而且深圳本身购房需求和潜力较大，所以市场行情会进一步向好。反过来，这也会使得深圳政策对全国市场预期有积极引导作用，对于全国“金九银十”行情的向好发展带来积极影响。（来源：易居研究院）