南通一买家91万元拍下法拍房，发现同幢楼发生过凶杀案想撤拍，法院：驳回

9月11日，南通市崇川区人民法院召开执行裁判案件审判工作新闻发布会，发布了多个典型案例，其中就包括一起竞拍人以同幢楼不同单元不同楼层发生过凶杀案件，要求悔拍的案例，最终法院审理后作出不予支持决定。

2024年7月，法院通过司法拍卖网络平台对南通市某小区某不动产进行拍卖，房产评估总价100万元，一拍起拍价70万元。经过7人、28次竞价后，买受人刘某以91万元的最高价竞得前述不动产。

拍卖成交后当日，刘某向法院提交诉求书，以其在拍卖结束后至该小区了解物业相关情况时，了解到拍卖房产所在楼宇曾于2022年发生过凶杀案件，而拍卖公告中并未对此提示告知，其参与竞拍存在重大误解为由，申请撤销拍卖结果，并退还拍卖定金7万元。

法院向其释明悔拍后果，因其明确不支付剩余拍卖款，法院在拍卖尾款缴纳期满后，作出执行裁定，对上述不动产重新拍卖，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金由原买受人刘某承担。

刘某不服，向本院提出异议，要求撤销上述执行裁定，并撤销拍卖成交确认书，退还拍卖定金7万元。

法院经审理认为：刘某所述凶杀案件发生地点与案涉拍卖房产并不属于同一单元同一楼层，案涉房屋不属于社会一般认知中的“凶宅”，故不属于法院应当主动披露的范畴。刘某作为购房人参与司法拍卖，应当尽到审慎注意义务，如对该类事实有较高敏感，应当主动调查了解，以确保参与竞拍符合其真实意思表示，然其在参与拍卖之前进行实地勘察时并未将此作为考察范围。

因拍卖公告并不存在误导性陈述，且已刊登了展样时间以及咨询电话，刘某完全可以通过实地看样了解拍卖标的详情，预判拍卖风险，对于刘某主张的因其对拍卖标的物存在重大误解要求撤销拍卖行为，法院不予支持，据此裁定驳回刘某的异议请求。

刘某不服上述裁定，提起复议。南通市中级人民法院认可一审裁判观点，同时认为如果拍卖公告披露同幢内的其他房屋发生过凶杀案件的信息，则存在贬损拍卖房屋价值，损害拍卖房屋所有权人合法权益的嫌疑。遂裁定驳回刘某的复议请求，维持一审法院执行裁定。

典型意义：

竞买成功后不允许悔拍是司法网拍的基本规则。“凶宅”并非法律概念，从社会生活一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件，致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。对于“凶宅”的认定，不应作扩大解释，不能超出社会一般认知。对于司法拍卖的竞买人来说，无论是从法律法规要求出发，还是基于对拍卖传统的道义遵从，都应当秉持诚实信用的原则谨慎参与司法拍卖，并严格遵守司法拍卖中的规则。

本案中，刘某以同幢楼宇不同单元不同楼层发生过凶杀案件认为案涉拍卖房产为凶宅，据此认为其参与竞拍构成重大误解，其个人感受超出社会公众对“重大误解”的一般认识，不应予以支持，因其自身原因悔拍，严重扰乱了司法程序，造成司法资源的浪费，故对其悔拍的行为应当依法承担相应的法律责任。

来源：现代快报/现代+

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