海珠西要变天！翠城东地块启动征收，7万+房价要来？

近日，海珠区人民政府挂出一纸公告——拟征收海珠南石头街联星经济联合社的集体土地。

来源：广州市政府网站对比地块位置不难发现，这次拟征收的，正是前段时间调规的翠城花园东地块。如今征收公告落地，意味着地块进入挂牌前的“冲刺阶段”。

根据公告，征收工作时间为2025年9月9日至2025年9月22日。

权属单位需携带证明材料和补偿协议，到海珠区土地开发中心办理补偿费用申领、产权注销或变更登记。

一句话总结：从纸面规划到正式征收，翠城东终于要实质性“落地”了。

来源：广州市政府网站上个月，广州规自局正式发布南泰食品批发市场地块（即大家熟悉的海珠区翠城花园东地块）的规划调整公告。

和年初蓝皮书里的版本相比，调规动作不小，亮点不少：

容积率从4.5降到3.4，总建面减至约14.3万㎡，走低密舒居路线；

住宅限高100米，基本锁定中高层，不再玩超高密度；

小学用地扩大至2万㎡，市场预期将引入昌岗中路小学新校区，叠加原有的海富小学，教育筹码升级；

商业地块限高200米，20万㎡综合体蓄势待发，海珠西商业格局可能被彻底重塑。

翠城花园东地块占地9.31万㎡，放在寸土寸金的海珠西，已经是罕见的大尺度。地块的区位很扎实：它的东面是二手翠城花园，北面靠近昌岗中路商圈，西面紧邻江泰路地铁站（2号线&11号线换乘），南面延伸到宝岗大道一带。

配套方面，宝岗汇、万科里、燕汇广场就在生活圈内，餐饮、休闲、亲子空间齐全。三甲珠江医院坐镇，医疗保障到位。

教育规划或引入昌岗中路小学（注：以官方批复为准），叠加保留海富小学，双小学组合，对有学位需求的买家来说很有吸引力。

老城的好处是不需要等规划兑现，配套即刻可用。

而南泰的体量和规整度，放在这样的位置，基本是“高配改善”的土壤。

当前的海珠西新房市场，说白了就是“卷”。

在售/待售项目超过15个，400-800万总价段产品扎堆；

但大部分是中小盘，楼间距紧、配套弱，改善属性不足。

翠城东地块这种“大盘+低密+全配套”的组合，一旦上场，市场格局势必要洗牌：

比如，新房买家，很多改善客可能直接选择观望，转身等翠城东开盘。

二手市场方面，翠城花园、光大花园等标杆小区，可能借势一波成交；反之，老破小和高密盘，压力只会更大。

来源：贝壳找房

目前海珠西新房参考均价在5-6万/㎡，但翠城东的定位，业内普遍预测有机会冲击7万+，成为片区“试金石”。

由于地块体量大、配建要求高，资金与操盘力不足的房企基本无缘，极大概率落到头部开发商手里。

无论最终归属哪家，翠城东的启动，注定是海珠西楼市的“年度大事件”。

对海珠西买房人来说，翠城东地块的出现，就是一个分水岭。