房企中场战报观察，阵痛期还会持续吗？

最近被身边人问到，地产行业还有未来吗？

想了几天之后，看过头部几家房企财报和几份机构研报之后，可以试着聊一下了。

从行业趋势看，仍在稳固筑底，房企持续缩表，问题继续出清。

从房企财报看，低毛利项目进入结算期，2025年H1房企利润逐渐见底企稳。

房企持续缩表

根据国泰海通研报，2025年上半年，36家重点房企资产扩张持续净减少3308亿元，相较2024年同期降幅开始收窄，主要源于负债扩张净减少2792亿元和权益扩张净减少355亿元。重点房企资产扩张从2024年同期减少4055亿元收窄至2025年上半年减少3308亿元。

其中：

1）2025年上半年负债扩张净减少2792亿元（2024年同期为净减少3751亿元），延续自2021年以来因房企去金融化带来的负债净减少趋势，但是降幅开始收窄；

2）2025年上半年权益扩张继续净减少355亿元，同比下滑8%；

3) 净利润继2024年首次出现亏损1056亿元后，2025年上半年继续亏损161亿元，房企依然在出清历史包袱。

在房企加速出清的同时，存货周转率再创新高。根据数据显示，2025年上半年，房企为实现资金快速回笼，“拿地-销售-竣工交付”的流程加快。尤其在“保交楼”政策推动下，企业竣工结算加速推进；另一方面，房企拿地速度大幅放缓，存货进入快速收缩阶段。因此，综合分母和分子的边际变化，重点房企存货周转率维持高位。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰建议，在城市发展从增量时代进入存量时代的过程中，房地产发展要主动适应这个变化，从投资驱动转为运营驱动，从开发创收为主转为服务增收为主。

守住基本面，加速动能转换

现在，房企已深知一个重点，相比开发业务，现在的主要利润点来自于经营性业务，截止至2025年H1，仍在盈利的房企，利润点均来自于前些年所培育的第二曲线——经营性业务。

经营性业务提升盈利稳定性的代表房企主要有华润、龙湖等。

根据中报披露，华润置地的经常性业务利润占比超半数，2025年上半年，华润置地实现经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%。

其中以商业为主的经营性不动产业务营业额为121.1亿元，同比增长5.5%；轻资产管理业务营业额为60亿元，同比增长1.1%；生态圈要素型业务营业额为24.5亿元，同比减少7.7%。

上述三项业务合计实现核心净利润60.2亿元，贡献占比提升至60.2%。

经营性不动产业务毛利率同比提升1.4个百分点至72.9%；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升3.1个百分点至37.1%。

龙湖集团的运营+服务业务成为收入、利润的重要稳定贡献源。2025年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创历史新高，在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，实现核心利润40亿元，成为收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

运营业务板块由商业投资、资产管理航道组成，上半年营业收入为70.1亿元，同比增长2.5%，毛利率超过75%，净利率超过40%；以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块收入为人民币62.6亿元，同比微增。

在2025年上半年，龙湖四条经营性业务航道收入、利润均保持同比增长。龙湖集团管理层表示，对运营和服务业务提出了更高的要求，四条经营性业务航道要成为整个龙湖集团的增长盘。在去年这四个航道的业务贡献了80亿的利润，今年上半年也贡献了40亿的核心利润，全年期待比去年有所增长，继续为整个集团的利润保驾护航，形成一个稳压器。

开源证券表示，龙湖上半年整体负债结构优化，运营和服务业务稳健增长。该机构认为，龙湖运营服务收入稳健增长，毛利率维持高位，看好后续盈利修复，维持盈利预测及“买入”评级。

盈利压力进一步扩大，是必经的阵痛

据中国房地产报报道，限购、限贷等政策仍未完全放松，叠加市场信心不足，导致房企销售回款能力受限，现金流压力显著。半年报数据显示，房地产行业中存货周转天数超过300天的企业占比高达86.6%，反映出行业整体流动性持续承压。万得统计的129家A股上市房企中，85家现金流为负。

根据万得统计的129家A股上市房企中，超半数净利润同比下滑。多数房企上半年净利润大幅下滑，甚至出现亏损。

华润置地高层在业绩会上表示，近期高层会议再度释放清晰政策信号。华润置地将积极把握政策窗口，聚焦市场企稳、城市更新和改善型需求释放，推动开发与资管业务协同发展。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平也强调，龙湖穿越周期之后，仍然会以优秀的债务结构加正向的经营现金流作为公司基本盘。

至于未来增长盘，他解释称：“未来的增长主要在四个经营赛道上，这四个航道，我们都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河。”

会上，他也表示，针对未来的发展，龙湖还规划了创新盘，一部分针对会员的运营上线ALLINONE的“龙湖”APP，产生新的业务机会；另一部分在AI行业的试水，未来成熟后会通过龙湖龙智造旗下的千丁数科这一板块对外输出，在此基础上，将公司的战略升级为“智创空间，智享服务”。

房企增长引擎切换过程中必然会经历阵痛，但就像龙湖在业绩会上表述，盈利问题要坚定面对，切换后的利润结构更具长期增长属性，更能适应未来行业新发展模式。