一线城市密集松绑限购，政策暖风催热“金九银十”楼市

1.政策动态：一线城市密集松绑限购，中央和地方协同发力

一线城市限购政策大幅优化：北京、上海、深圳、广州（“北上广深”）均在9月初出台新一轮放松限购措施，降低购房门槛。具体包括：

深圳于9月5日发布新政（9月6日实施），放宽非核心区域限购，取消商贷利率的首套房与二套房区分，并优化企业购房和个人信贷政策。

北京和上海已执行最低首付比例标准：首套房首付比例降至15%（此前为25-30%），二套房降至25%（此前为35-40%），显著减轻购房者压力。以北京为例，购买600万元房产的首付门槛大幅降低。

广州和深圳跟进调整限购区域，如深圳放宽非户籍单身人士购房限制，释放改善性需求。

这些政策旨在“精准施策”，结合城市发展红利（如深圳的产业和人才优势），预计将长期稳定市场需求。

中央政策定调“止跌回稳”：国务院总理李强在8月国务院全体会议上强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，并推进城中村改造和危旧房更新，以释放改善性需求。同时，中共中央、国务院推动城市高质量发展，明确房地产从“增量扩张”转向“存量提质”阶段，为行业提供长远方向。

地方政策加速落地：9月全国多地响应中央号召，出台38条调控政策，包括限购松绑、公积金优化（如深圳拟提高首付款提取额度）和信贷支持。杭州、东莞、沈阳等二线城市也升级调控，预计后续还有30个城市跟进收紧或优化政策。

融资端支持加码：政策“组合拳”包括发行城中村改造专项债（2025年规模已达千亿元）、新增2000亿元保交楼贷款，以及首套房贷利率降至3.5%以下，从融资到销售端全面松绑。

2.市场影响：销售数据初现回暖，股市反应积极，但区域分化明显

销售数据“偷偷回暖”：克而瑞数据显示，10月一线城市新房成交同比转正，其中上海和深圳涨幅超20%，显示“金九银十”旺季效应初显。但9月9日成交指数显示分化：一线城市环比下跌5.87%，二线和三线城市分别上涨1.78%和0.62%，反映政策效果尚未全面均衡。

股市和资金流向：A股地产板块9月9日拉升，涨幅1.37%，多家地产股涨停，主要受政策利好推动。资金加仓低位板块，全市场唯一地产ETF（159707）获净申购1150万份，机构（如国金证券）建议逢低配置，预期四季度成交量反弹。头部房企如绿地中国香港、融创等积极拿地和合作，显示市场信心回升。

新政后市场反应积极：深圳新政出台后，市场已现“积极反应”，看房量和咨询量增加；北京、上海优化限购后，新房成交量同比上涨数倍，预热“金九银十”。中指研究院预测，政策密集期叠加旺季，市场活跃度将阶段性回升。

3.行业趋势：转型聚焦高质量发展，长期政策支撑市场

行业转型“四条路径”发力：房地产行业正从粗放扩张转向高质量发展，聚焦城市更新、产业升级、社会治理和“好房子”建设四条路径。例如，城中村改造不仅解决住房问题，还通过空间重构助推城市转型。

物管和代建领域崛起：中信建投报告指出，物管行业转向“高质量发展”，头部企业营收稳健增长；代建服务商（如龙头新拓面积第一）现金流改善，中介机构培育第二增长曲线，显示房地产产业链多元化发展。

政策持续性与风险：政策预计延续“因城施策”基调，长期依靠城市更新和城中村改造。但需警惕区域分化（如三线城市政策效果滞后）和市场信心脆弱性，国金证券等机构强调“止跌回稳”目标下，新一轮政策或加快推出。

‍2025年9月10日，房地产政策新闻以“松绑限购、刺激需求”为主旋律，一线城市新政（如深圳、北京）成为焦点，中央定调“止跌回稳”提供支撑。市场初现回暖迹象（尤其一线城市销售），股市反应积极，但成交数据分化提示风险。行业加速转型，聚焦高质量和城市更新。展望未来，“金九银十”旺季和政策红利或推动四季度反弹，但需关注政策执行效果和区域平衡。