美降息前夕，中国楼市这波操作释放重要信号

就在美联储降息几乎100%板上钉钉的时候，中国的一番操作或许将直接承接这波“泼天富贵”。过去外资买房，你要先拿到房产备案证明才能去银行结汇支付首付，可是内地开发商则要求先收到首付款才肯办理备案。这就是死循环。如今，等了10余年的境外购房者“付款死循环”终于被打破了。

据9月16日证券日报消息，近日，国家外汇管理局发布《通知》，其中提及，缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制。

同时，允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件，便利境外个人境内购房结汇支付。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。

此消息一出，立刻沸腾了，引发了市场各种解读。有人说房价要大涨了，有人说国外要来抄底中国楼市了。

这个政策呢，的确是利好消息，对市场来说绝对是提振作用。听起来有点绕口，我们简单解读一下，用大白话说说，到底怎么回事，对我们的楼市有什么影响。

简单一句话，就是可以允许外资来我们内地买房子了！至于多大影响，还有望继续观察。总之，这个被禁止10年的政策突然放开，的确是内外环境交织下，做出的应时之举。

其实，这次政策有两个巨大的变化。

一是允许境外资金购买非自用住宅房产，二是允许你先上车后补票。你可以先买房然后凭购房合同在银行办理外汇结算，后续再向银行补交购房备案证明。

也就是说，除了自用住宅，还可以购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，并可进行基于自身发展策略的商业地产投资，对盘活存量房产资源有重大意义。

过去目的在于防范外资过度涌入房地产市场，引发房价过快上涨，今天这种变化从根本上来说，是基于当前我国房地产市场形势已经发生重大变化，各种优化调整的房地产政策必须适应新阶段需求，所以，相关外汇管理措施有必要加以优化调整。以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。

通过制度创新引入新的资金来源，给楼市带来资金方面的源头活水，可以加快房地产市场止跌回稳。实际上，有相当一部分外资需要在国内买房，这样的调整必然会释放相当的住房需求。

不过，我要说的是，这个政策到底会产生多大的影响，现在还得继续观察。

一个是无论是对于境外个人还是企业，购买境内房产的限制购买政策并未改变，仍需遵守房地产主管部门和地方的相关规定。二是资本是逐利的，你不放开大家还有欲望，一旦放开可能有些人要犯嘀咕了。所以，如果外资能看到这边更有机会必然会一拥而入，如果看不到那么大机会也就不会来。

所以，在一定程度上，还可以说，这次政策调整也是配合美联储的降息，因为一旦降息，那么美元就会有一部分外流，这个时候，如果我们做出一些调整，把这个机会承接住，那就是一个完美之举。

总之，口子打开了，允许外资境内购房，而且提供了诸多便利，关键还是要看吸引力，外资对中国房地产市场中长期前景的判断，尤其利好一线城市和新一线城市，包括大平层项目以及商业别墅项目等有望迎来更多需求。

外资可以带来一定活力，但要想房地产全面复苏，关键仍要靠内需，随着经济逐步向好，大家对未来收入预期提升，信心才能恢复，房地产市场才能真正回稳。