房地产大变局？中央明确定调，楼市已完全明牌

随着楼市加剧调整，最近一次中央城市工作会议召开前，很多人都猜测，预期该会议或将重启货币化棚户区改造政策，以此作为刺激房地产市场回暖的手段。

然而这种猜测，显然没有考虑到最近几年我国发生的变化——人口结构不一样了，城镇化速度放缓了，经济基础也不同以往，老百姓的债务水平也不比当年。这些变化，都意味着像过去那样大规模推棚改，已经不现实了。

这次会议很明确地传递出了信号：房地产以后怎么走，已经“明牌”了。我们来简单梳理一下：

为何断言以往那种无序扩张、摊大饼式的发展模式将不复存在？

最关键的一句话来自会议通报：“我国城镇化进程正从快速增长阶段步入稳定发展时期，城市发展亦由大规模增量扩张转向以提升现有存量质量与效率为主导的新阶段。”

从“增长”到“稳定”，从“增量”到“存量”，这两组词深刻反映了我国城市发展理念的重大调整。

以前，很多地方财政高度依赖土地出让收入。这种模式在城市化高速发展、人口不断涌入城市的时候还可持续，但随着房价攀升和开发饱和，这条路也越来越难走下去。现在我国面临着一系列深刻的经济挑战，其中两大核心议题尤为引人关注：

地方财政的可持续性，和经济增长的新动力来源。

首先是地方财政问题，这个不是小事。

长期以来，不少地方靠举债发展，现在有些地方连还利息都吃力，更别说还本金。如果土地出让收入再持续下滑，化解债务的难度会更大，这无疑是对地方的一次严峻考验。

其次，经济增长的新动力来源问题。

以前靠投资、靠基建、靠出口，但现在，随着外部环境发生剧变，进出口面临巨大压力，同时基建的空间也有限。

在此背景下，消费能不能成为新引擎，还有待观察。这标志着我们正处在经济转型的关键阶段，也是实现高质量发展的必然阶段。然而，转型之路并非坦途，新产业需要时间培育，老产业退出会影响就业——这一切都需要时间，也需要更稳妥的政策缓冲。

而关于房地产市场的未来走向，我们应保持清醒的认识：

房地产已经不再是拉动经济的主要火车头，而是更多扮演“稳定器”的角色。

尽管房地产仍然具有体量大，链条长的优势，对经济具有支撑作用，但经济增长真正的新动能还是得靠新产业。会议中特别强调的“城市更新”和“都市圈、城市群建设”两大关键词，为房地产市场的发展指明了方向。

所谓“城市更新”，就是不搞大拆大建，而是提升现有住房和社区质量；

“都市圈、城市群”，指的是以核心大城市为中心，带动周边一小时通勤圈内的区域一起发展——类似东京、首尔都市圈那种。

不过，讲到都市圈，最近中共中央、国务院印发的《关于推动城市高质量发展的意见》，将“推动城市群一体化和都市圈同城化发展”列为首要任务。

业内指出，我国正式形成“3+2+N”的城市群新格局，三大世界级城市群与两大国内增长极将成为中国经济发展的主力。

其中三大世界级城市群，主要包括：京津冀、长三角和粤港澳大湾区，这三个被定为“世界级城市群”，是要和东京、纽约、伦敦这些国际一流都市圈看齐的；

而：成渝地区双城经济圈和长江中游城市群，它们的目标是成为“高质量发展增长极”。

所以，无论你是否接受，恐怕都必须要承认，未来十年，中国的人口流动、产业转移，还有资源分配，都会朝着这 5 大城市群重点倾斜！这是大势所趋，也是人类经济发展的共通规律。

比如：全英国有 15% 的人口都在伦敦生活；法国有 20% 的人口都挤在巴黎的周围；日本接近三分之一的人口都生活在东京湾附近.

未来人口向都市圈汇集是大势所趋，而对于我们普通人来说，今后不管是投资买房，还是为孩子考虑上学、就业，都要重点关注这些有潜力的都市圈。

因为人口和资源都会继续向这些地方集中，这一趋势不容忽视。