央企地产冰与火：中建稳居头部，中交艰难保壳

21世纪经济报道记者 张敏

9月初，历时多月的中交地产重大资产重组告一段落。中交地产发布公告称，公司已完成重大资产重组交割工作，将房地产开发业务相关的资产与负债全部置出至中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）。

伴随着业务调整，中交地产也迎来人事变更，董事长郭主龙、总裁徐爱国等多位管理人员辞任。具有丰富轻资产运营经验的曾益明被聘任为新总裁，组建全新管理团队。

中交地产是基建央企中交集团旗下的房地产上市平台之一。过去几年，中交地产曾试图做大规模，但由于未能做好现金流管理而出现债务危机。无奈之下，中交地产宣布退出房地产业务，并转型轻资产。

同一时间，另一家基建央企中国建筑发布2025年半年报，今年上半年，中国建筑地产销售额1745亿元，自去年跃居行业规模榜首后，继续维持“地产一哥”的地位。

由于业务存在较强的关联性，加之高利润率的诱惑，不少基建央企早早布局了房地产。近些年，楼市进入深入调整期，基建央企旗下的地产业务也面临巨大的挑战。分析人士指出，中建与中交的地产业务变化，代表了两种不同的发展路径。

在光谱的中间，还有一些规模居中的企业，仍在努力穿越周期。

中交地产“保壳”第一步

中交地产是中交集团旗下的两家房地产上市平台之一（另一家是绿城中国，中交集团于2014年入股）。相较绿城，中交地产属于“嫡系”。2018年，中交地产整合完毕，并试图发力。这一年，中交地产的销售额为149亿元。

2019年，中交地产公布业绩目标，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三”。

随后几年，中交地产加快了拿地步伐，销售额也水涨船高。2021年，中交地产实现权益销售金额398亿元，全口径销售规模560亿元。但在规模竞速白热化的情况下，仍未排进行业前50。

从2021年下半年开始，随着房地产市场进入调整期，中交地产紧急踩刹车，公司拿地减少，销售额也连年下滑。由于在此前的扩张中牺牲了利润，中交地产的归母净利润从2019年就开始下降。2023年和2024年，公司连续亏损。

今年4月，因资不抵债，中交地产被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。

中交地产在去年9月就着手收购中交物业，把轻资产注入上市平台。今年初，公司又宣布退出房地产业务，并将房地产资产和负债转让给中交房地产集团。根据公司6月发布的公告，中交地产拟以1元的对价剥离地产开发业务的相关资产及负债。

随着9月初完成交割，中交地产的重大资产重组快速完成。根据后来披露的信息，剥离房地产开发业务的同时，中交地产还将5只债券一并置出，合计金额达38亿元。

某资产并购领域资深从业者向21世纪经济报道记者表示，这仅仅意味着中交地产完成了“保壳”的第一步。公司需在今年期末实现净资产转正，才可能保住上市地位，这将对新的运营团队带来考验。

本月初，曾益明获任中交地产新任总裁。曾益明曾在龙湖集团任职，2023年加入中交物业，担任总经理，具有丰富的轻资产运营管理经验。同期，李进军、田玉利被任命为副总裁，何海洪为财务总监。

分析人士指出，在轻资产化后，中交地产的名称有可能变更。同时，背靠母公司，其轻资产业务的管理规模有望快速扩大，但如何通过精细化运营实现业绩的提升，仍然有待观察。

基建央企仍需穿越周期

近期，中国建筑发布2025年半年报，今年上半年，中国建筑的地产业务实现销售额1745亿元，继续位居行业第一。

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产为独立上市的大型房企。中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

近几年，中建保持着较高的拿地强度，销售规模也不断攀升。2024年，中国建筑的地产业务实现销售额4219亿元，首次成为行业第一。

在中建的地产销售构成中，中海占据半数以上。中海以成本管控能力著称，发展较为稳健。“中建八子”虽有赛马机制，但在财务方面，目前仍保持在安全边界内。

随着行业调整，中建也面临地产业务利润率下滑的趋势。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，随后不断下调，到今年上半年已降至16.0%，下滑了10个百分点。由此带来的影响是，地产业务在中国建筑的利润占比不断下滑。

今年上半年，中国建筑计提减值准备76.1亿元，进一步体现出房地产调整对其整体利润的影响。

值得注意的是，在中建的业务构成中，虽然地产业务利润率不断下滑，但仍高于基建、房建等另外两项主业。今年上半年，中建的基建、房建业务毛利率分别为10.2%、7.3%。

事实上，对于建筑企业而言，除了业务存在较强的关联性外，利润率的高企也成为其布局地产业务的重要原因。近几年，随着建筑行业市场竞争加剧，成本上升，结款难度增加，地产业务的重要性有增无减。

除上述两家基建央企外，中铁、中铁建、中国电建、中国能建等大型基建央企均很早就布局了地产业务。近几年，其房地产业务增长并不明显，但在行业调整的大背景下，相对优势仍然存在。

根据中指研究院的最新统计，今年1-8月，中铁建地产、能建城发、中铁置业、电建地产分别实现销售额449.6亿元、226亿元、221亿元、185亿元，正在实施业务整合的中交房地产，销售额也达到181亿元，排名均位居前30。

但由于行业调整，这些企业的盈利能力也受到影响。今年上半年，中铁建地产、中铁置业、电建地产均出现归母净亏损。

为此，部分公司已着手调整，如中铁建地产于今年初启动了存量项目去化及盘活三年行动，并向重点一二线城市聚焦。但效果如何，仍需进一步观察。

多家机构发布报告指出，和多数房企一样，基建央企正在度过市场调整的阵痛期，并承受利润下滑的影响。其中，母公司强大的背景，将为其提供支持，但债务负担的大小，将是决定其调整时长的重要因素。从中长期来看，鉴于其产业链布局优势，除了传统地产业务，基建央企在城市更新、城中村改造等领域，仍有作为空间。