居民自建：未来城中村和棚改的主要改造模式！

居民自建将会成为未来城中村和棚户区改造的主要模式。同策研究院联席院长宋红卫认为，房地产行业新模式下，居民自建模式值得推广，不仅能真正实现以需定建，实现零库存目标，还能实现城市高质量发展。

2025年8月，中办、国办正式发布《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称“意见”），意见明确提出两个要求：第一、“建立可持续的城市建设运营投融资体系”。也就是说城市高质量发展过程中首先投资运营的项目要有价值，避免对于土地财政以及中央财政的高度依赖。城市更新的一个原则是“项目周期内，资金可以实现自平衡”，意味着项目投资要保证不能半途而废，效率低下，不能做面子工程，关键要有产出，具备产业发展的动能。

第二、“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。”政策首提原拆原建，标志着我国城市更新模式从“政府主导拆迁”向“居民自主参与”转型，老旧房改造告别“政府包办”，居民自主权升级。且居民自建模式优势明显，部分城市已经试点成功。以武汉青山区21街坊项目为例，这个项目是以“住宅合作社”的模式来推进，坚持居民主导、政府支持、企业参与，组织居民积极参与改造，并得到全体居民的支持。项目落地过程中共具备五大优势：

1、 近两年，小区先后发生多起居民厨房、卫生间的天花预制板保护层突然脱落，险些伤及居民的情况，居民群众要求拆迁、改善房屋意愿强烈。找第三方专业机构鉴定，确定为C类危房，合作社通过3轮入户调查、2次社员大会，最终134 户居民100% 签署改造协议。真正的实现以需定供、以需定建、供需精准匹配，项目的推动不是政府主导，而是由居民主导。

2、合作社模式是为自己建房，整个过程民主决策、管理，每个社员都有监督权和建议权，所以在房屋的户型设计、价格等方面会更符合自身需求和承受能力。合作社对住户的需求进行了归纳，从居民切实的使用需求出发，做到“一户一方案”，最终确定的户型是33平方米到93平方米，共7种户型产品。

3、武汉青山区21街坊项目从“启动申报”到“取得施工许可证”仅用了7个月，而传统的拆迁改造流程可能超过2年，项目推动效率大幅提高。

4、武汉青山区21街坊项目的资金来源采用“三个一点”模式， 居民补缴一点，政府补贴一点，市场化销售一点。居民通过适当增加面积的模式交纳部分费用，另外还有106套的房子可以通过市场化销售回笼部分资金，基本上符合城市高质量发展项目资金自闭环的要求。

5、武汉青山区21街坊项目改造后社区绿化率达到30% ，并且配套了养老、托育、充电桩等基础设施，实现“15分钟生活圈”。

由此看来，建立可持续的城市建设运营投融资体系对于房地产行业也是利好，卸下了土地财政的包袱，可以更好地实现产业配套功能。而支持原拆原建、自主更新，在房地产新模式构建的导向下，能真正实现以需定建，实现零库存目标，还能实现城市高质量发展。从居民自建模式试点成功的案例来看，核心在于容积率的扩容，这一点也值得部分头部城市借鉴参考 。

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