北京买房：理清思路，购房建议1647

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，最近通过专卖北京安置房的中介接触了丰台**村回迁房，在丽泽附近，地段好，高板楼，3万一平，首付50%，办成付30%，收房时付全款压20万过户费。合同三方共签，可以公证，您觉得这条件可以吗？这回迁房项目是真实的吧？

A：

1、回迁房肯定是真实存在的，但是否能让您以这价格买到手就未必真实了。条件当然非常好，但大概率99%以上是骗局，您赌赢的概率不超1%。

2、具体的我也不说了，只说三种情况吧。最好的结果是您现在交了钱，过两年中介告诉您说房子没了，然后把钱退给您，没有利息和赔偿，一拍两散。

中等结果是您交了钱，过几年也是说没房，然后还不退钱。于是您起诉他们打官司，拖个三五年把钱退了或退回大部分，从此谁也不欠谁的。

3、以上两种情况中您都算幸运儿，只不过是给人家提供了无息贷款而已。最差的结果是您交了钱，过了几个月告诉您没房了，让再交点儿钱可以选更好的大户型。等您交钱之后又过了几个月，说又没房了，再交点儿钱可以给换成海淀的回迁房。交钱之后几个月又说没房了，再交钱给换西城的，请问您怎么办？

如果翻脸说不交钱了，那人家也翻脸说要钱没有，要命好说，我们早准备好替罪羊了。有的是人想赚坐牢费呢，反正也都是你掏的钱。

您如果说想再交钱但没有钱了，那人家可以提供高息贷款，一条龙服务，直到把您压榨到灯枯油尽，然后才是倾家荡产呢。打官司的话您肯定能赢，但一是占不到便宜，因为合同是人家写的。二是根本拿不到钱，还是因为有人当替罪羊，从一开始就都设计好了。

4、反正就是这点事儿，这种骗局在北京都玩儿了20多年了。讲究诚信的骗子就是骗点儿无息贷款就得了，但有穷疯了+穷凶极恶的，那就干脆骗到底了。前两年海淀双泉嘉苑的最出名，然后各个回迁房项目也都有案例。

反正您这一看3万块钱的单价就不靠谱儿，当地回迁房带房本的至少6万起，没本儿的也得4/5万，根本没有3万的价格。人家拆迁户傻啊？村干部+开发商+中介+其他拆迁户都傻啊？这价格还用得着中介吧，不用出村儿就给抢走了，凭什么掉到你头上啊？

5、再多的我不说了，还有各种的花样儿呢。所谓的公证没什么用，人家只是公证你们的交易是双方自愿，但内容是不合法的人家管不着，法院也不支持。这就跟签合同买了辆走私车似的，合同是自愿的，但交易内容不受法律保护，被骗活该。

仅供参考。

二

Q:

请问，我当前的情况是在德胜学区有个房自住+上中学。小学名额已释放，当前的房价已经比买入的时候跌了近100w，有点惨。

方案1：快速忍痛割肉把当前的房子卖掉，认赔100w，能凑个800～900w，置换个小三居/次新电梯房改善。

方案2：快速忍痛割肉把当前的房子卖掉，另买个无学区的老破小，再住几年。等小孩上完高中后，或卖掉或出租。感觉当前周边学区比较次的老破小已经跌到底（纯属个人判断，不知道后边还跌不跌），对冲一下当前下行的风险。

方案3：继续在当前房子住着，持续观察。担心27年后，学区溢价大幅降低，跌得更惨。

A：

1、德胜学区，即便8/900万能买到次新电梯小三居吗？除非是捡漏儿，否则大概率只能是裕中西里这种老小区。而且甭说德胜了，这总价在海淀甚至朝阳都买不到符合要求的。所以期望值还是实际一些吧，否则要求太高的话有可能买到带硬伤的，各项都不兼顾。

另外即便是买到这价位的三居，不管是德胜还是海淀的也都算普通学区房，溢价比例虽然比占坑儿房低，但在板块内仍然是平均值。所以还是这句话，除非捡漏儿，否则各项不兼顾，甚至都吃亏。

2、换个无学区的老破小，这主要看自己的喜好了。老破小的优势是居住的性价比高，租金收益高，保值的风险小，现在也确实跌到谷底。因为租金收益率已经等同或高于同期银行利率，没什么下跌的空间了，否则就是超跌。

但老小区也有劣势，主要就是出手时不好卖。所以常规建议是长期持有，或者出手时在横盘期慢慢儿卖，要不然着急套现的话有可能吃亏。

3、继续观察，观察哪方面呢？学区房的价格由两部分构成，基础部分+学区溢价。基础部分肯定是跟随大盘涨跌，很难走出独立行情，没什么风险。

溢价部分不好说，只能说德胜这种最牛学区的支撑相对大。但也得看政策，在人口减少的大背景下，如果有利好政策，也有可能撑住现有溢价吧。但回到高峰期的可能性不大，因为价格是由供需关系决定的，只有购买德胜的家庭多，溢价才可能涨。但涌入学区的人口如果增加到高峰期的程度，那政策又有可能转成利空了。毕竟学位是有限的，也不可能再增加。

所以常规建议是，如果是占坑儿房+用完了学位，那就置换成非学区房自住吧。也可以换租，这样能占学区房的便宜，以德胜来说至少30%。当然德胜也有溢价低的房子，相对各项兼顾，但这种房无论在哪个学区都很贵，就因为买的起的家庭少，所以溢价率才不高的。

4、简单就这情况吧，看自己的判断。可以参考韩国和台湾省等地的学区房，都经历过高峰期，溢价都普遍很高。但在人口趋势下降之后，能保住溢价的基本都是最牛学区的高总价宜居房产。

因为一是只有好资源才永远稀缺，二是房子是用来住的，学区功能减弱后，居住功能自然更被重视。至于普通房产和占坑儿房就看政策了，争取有鼓励学区房的政策吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，经过这几年的下跌，北京哪个板块算价值洼地了？

A：

1、哪个板块算价值洼地不好说，但却肯定有价值洼地的房源了。也就是说整体算价值洼地的应该没有，但有些业主因为着急卖房，某些房子超跌成价值洼地了，可以关注算算账，觉得能抄底就去捡漏儿吧。

2、比如前几天我在南三环看到几套房，都是老破小，200左右就都能成交。但出租的话基本都是6000左右的租金，那租售比就在300多了，年化租金回报率3%以上，还得说是减去物业费取暖费的净收益率。

另外朝阳东部也有这种房，比如北花园，租金在4000多的一居室已经跌到100来万了，租售比400之内吧，年化租金回报率也在2.8%左右。

其他的丰台石景山也有不少这种小户型，租售比基本都是400左右，最高的不超500，净收益率都在2%以上，明显超过同期银行存款利率。那这些房就算价值洼地了，收益率远高于北京平均值的1.8%。

3、总之板块不好聊价值洼地，但房子有，这找中介给找房源吧，一房一议，每套房都算算账。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们非京，今年分数自测92分，孩子四年级，您觉得有必要买房增加一下分数吗？现在是在燕郊买的房，有想法换到通州，您看高楼金是否合适，之前看环球影城对周边房价拉动不大，是时间尚短的原因吗？

A：

1、我对积分落户可不懂，这还是咨询专业的吧。不过孩子四年级就是10岁左右，距离高考8年。现在92分，今年的分数线是117分，八年时间可有点儿紧张，毕竟您加分时别人也在加分，还不光是房子的分数。

不过房子是用来住的，所以还是多考虑居住和通勤的体验吧。至于积分落户则问问懂行的，看还有没有其他的加分途径。

2、高楼金板块没什么不合适的，周边像瑞都的保值挺好，DBC也不算弱。这看自己的喜好吧，只要能接受通勤，我觉得挺合适的。

但对房价走势别期望值太高。主题公园这种配套属于“伪配套”，就是对当地的经济影响不大，跟房价更是没关系。毕竟不增加当地就业+高收入人群，也就是赚的钱不归当地。附近的百姓也不会经常去逛这种花钱的公园，更没人为了逛公园而在当地买房，那对本地房价就没影响。

这跟时间长短没什么关系。故宫都600多年了，周边房价该多少还是多少。更典型的是鸟巢水立方，没有这种配套的话周边房价或许更高呢。

3、总之积分的事儿问懂行的吧，房子则是看自己的需求，对投资的期望值别太高，不太可能实现，全北京也没有先例。

仅供参考。

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