深圳新政之后，罗湖的机会在哪里？

深圳楼市在9月5日再度迎来政策“大礼包”。

限购范围缩小至福田、南山及宝安区新安街道，罗湖、宝安西乡则直接退出限购，成为本次政策最大的收益区域。

这一轮调整不仅为市场注入新活力，更让罗湖这一传统核心区重新站上风口。

今天我们就来探究一下新政之下，罗湖的机会有哪些？

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从一级核心区变为二级核心区，罗湖区迎来的直接利好有三点。

1.释放本地改善需求：深户及符合社保条件的非深户家庭在罗湖购房不再受套数限制。

2.吸引外来购房力：无深圳社保或个税证明的非深户家庭可在罗湖购买2套住房。

3.降低购房成本：房贷利率不再区分首套和二套，降低了改善型客群的购房成本。

新政出台后48小时，中原找房App咨询量同比上涨20%，其中罗湖区咨询量同比上涨30%。

新政落地首个周末，深圳中原代理的新房项目，同比（上周末）到访量增长约 48%，成交量同比增长60%。

而罗湖区受限购放开的关系，到访量增幅度更是超过了230%。

罗湖中介门店的咨询量和带看量均有明显增长，其中罗湖优质的学区房受到咨询量更多。

不过咨询量的上升目前并没有立刻转化到成交，即使购房解禁，但是消费者在当前行情下也很难冲动消费。

02

罗湖区目前在售新盘一览。

目前罗湖区有15个在售新盘住宅项目直接能享受到新政利好。

其中布心有5个新房项目、莲塘片区3个、翠竹片区2个，笋岗、地王、东晓、清水河、水贝各1个。

其中布心的京基天珺府、淘金山湖景花园，翠竹的德弘天下华府3个楼盘是纯粹的90㎡以下的小户型刚需住宅；莲塘的东方凤雅名苑是纯大户型的豪宅项目。

其他几个新盘项目都是刚改户型为主，部分带有大户型的豪宅。

新盘均价最高的是翠竹的德弘天下华府，均价9.8万元/㎡，也是唯一单价上9字头的项目。

单价最低的项目也在6字头，其中最低的是莲塘片区的京基梧桐轩，均价6.3万元/㎡。

此外，罗湖区8月值得关注的热门成交次新盘还有以下4个：

2025年：

罗湖翠竹御龙华府，7.4万元/㎡；

2022年：

罗湖布心观山祥苑，4.1万元/㎡；

罗湖布心观山嘉苑，4.3万元/㎡；

罗湖布心观山盛苑，4.1万元/㎡；

罗湖的“观山系列”东湖街道布心片区，邻近地铁布心站和百鸽笼站，是脱胎于罗湖”二线插花地“棚户区改造的项目。

观山嘉苑、观山瑞苑、观山盛苑、观山祥苑的开盘价格都在5-6万元/㎡左右。

由于插花地棚改，手中持有多套房源得业主追求变现，于是四个项目的业主疯狂砸盘，硬生生用价格把观山四盘堆成为了罗湖区热门成交大盘，但是同时也导致如今价格仅在4.2万元/㎡左右，跌幅约为30%。

另外该片区的悦峰华府、尚府也是同样的情况。

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最后再来看一下9月罗湖区业主报价环比上涨的小区。

咖姐整理了8、9月的业主报价对比，涨幅TOP20的小区中，以布心、黄贝岭、百仕达居多。

单价最高的楼盘主要在百仕达和翠竹片区，均价已经到7字头，其中报价最高的是翠竹片区的金丽豪苑，7.7万元/㎡的均价，环比上涨了2.3%。

而目前单价最低的是位于人民南片区的南方大时代，9月业主最新报价仅2.8万元/㎡。

限购政策在罗湖这样的区域，此前更多是“稻草人”式的存在，并未真正限制了多少有效交易。

因此，本轮新政的作用，绝非是点燃一场大火，而更像是一剂“清醒剂”和一台“放大器”。

作为“清醒剂”将重新评估罗湖的性价比，首先是打破了限购的鄙视链，政策无形中营造了“核心区>非核心区”的价值等级。

罗湖从“非核心限购区”变为“非限购区”，打破了这种心理偏见，让购房者能更纯粹地对比罗湖与龙华、光明等外围区域在现房配套、通勤成本、总价门槛上的真实性价比。

而第二点作为“放大器”，新政将会加速市场分化与价值发现。

新政不会普涨，但会放大罗湖内部的资产优劣差异。拥有顶级学位、稀缺景观、高品质物业的楼盘，将成为那些“被筛选出的”实力买家重点追逐的对象，其价格可能率先企稳甚至微涨。

反之，那些老旧、无学区、品质一般的房源，即便在新政下也依然难以去化。业主的“试探性涨价”会迅速被市场打回原形，反而可能因为挂牌量激增而面临更大的降价压力，新政加速了它们的价值回归。

新政之下，罗湖的故事并非狂飙突进的幻想，而是一次残酷而现实的价值重估。

它或许给不了市场信心，但给了我们一个重新审视价值的机会：当潮水退去，什么才是真正的‘硬资产’？