以分家协议为凭证，成功确认农村房屋归属丨北京房产律师专业分析

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次子夫妻起诉确认农村老宅归其所有，兄长以 “父母不识字、协议无效”“原告非集体经济组织成员” 为由强烈反对。近日，北京市房山区人民法院判决支持次子核心诉求，明确 “分家协议系父母真实意思，房屋归属不受户籍性质影响”。

一、案情梳理

1. 家庭关系与房屋背景：老宅翻建后签分家协议，次子主张所有权

李建国（被告一）与王秀莲（被告二）系夫妻，育有两子：长子李大海（第三人，抗辩方）、次子李小明（原告一，胜诉方）。李小明与郑晓燕（原告二，胜诉方）于 2011 年登记结婚。

位于房山区 × 村的 “一号宅院”（宅基地使用人登记为李建国），2009 年由李建国、王秀莲翻建北房 5 间、东房 3 间，2010 年翻建西房 3 间；翻建期间，李小明有出资，李大海未出资（其主张的 “借款 2 万元” 已偿还）。2015 年，李小明、郑晓燕出资在院内新建彩钢棚。

此外，李建国 2002 年购得 “二号宅院”，交由李大海翻建并使用，用于其结婚居住。2024 年 3 月，李建国、王秀莲与李小明、郑晓燕签订《分家协议书》，明确 “一号宅院及房产归李小明、郑晓燕所有”。后因李大海反对，李小明、郑晓燕起诉要求确认房屋所有权。

2. 争议焦点：兄长质疑协议效力，原告主张合法权益

李大海抗辩：1. 父母不识字，《分家协议书》上签名非本人所签，不是真实意思表示；2. 李小明、郑晓燕是城镇户口，非村集体经济组织成员，无权取得农村房屋；3. 一号宅院是父母出资翻建，原告未实际出资，无权主张所有权。

李小明、郑晓燕主张：1. 《分家协议书》经父母同意，是家庭真实意愿；2. 翻建房屋时李小明有出资，彩钢棚系二人全额建设；3. 父母已明确将房屋赠与自己，符合法律规定。

二、案件分析

1. 核心争议

《分家协议书》是否合法有效？

李小明、郑晓燕非集体经济组织成员，能否取得农村房屋所有权？

房屋出资情况及赠与行为是否影响所有权归属？

2. 胜诉关键：协议真实 + 赠与合法，户籍不影响房屋归属

（1）《分家协议书》真实有效，父母赠与意思明确

法律依据：《民法典》第六百五十七条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同）、第二百四十条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）。

事实推导：① 法院询问中，李建国、王秀莲明确表示 “同意将一号宅院房屋赠与李小明”，与《分家协议书》内容一致，印证协议系真实意思；② 李大海虽质疑 “签名非本人所签”，但未提供证据证明存在欺诈、胁迫等情形，亦未否认父母的赠与意愿，故协议合法有效。

（2）非集体经济组织成员可取得农村房屋所有权，不得对抗合法赠与

法律依据：《民法典》第二百六十六条（私人对其合法的房屋等不动产享有所有权）。

事实推导：① 农村宅基地使用权与房屋所有权分离，宅基地使用权限于集体经济组织成员，但房屋作为私人合法财产，可通过赠与、继承等方式流转给非本集体成员；② 李小明、郑晓燕虽为城镇户口，但基于父母的合法赠与取得房屋所有权，不违反法律强制性规定，李大海以 “户籍问题” 抗辩无法律依据。

（3）出资情况不否定赠与效力，彩钢棚归实际建设人所有

法律依据：《民法典》第三百二十二条（因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定）。

事实推导：① 一号宅院房屋虽由李建国、王秀莲主导翻建，但李小明有出资，且父母已通过协议将房屋赠与李小明，出资行为不影响赠与结果；② 各方均认可彩钢棚由李小明、郑晓燕全额出资建设，二人对彩钢棚享有所有权，法院予以支持；③ 郑晓燕主张 “婚前出资翻建房屋” 因无证据证明，其对北房、东房、西房的主张未获支持。

三、裁判结果

位于北京市房山区× 村 “一号宅院” 内的北房 5 间、东房 3 间、西房 3 间归原告李小明所有；

位于北京市房山区× 村 “一号宅院” 内的彩钢棚归原告李小明、郑晓燕所有；

驳回原告郑晓燕的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 农村分家析产避坑：3 个核心操作要点

签订书面分家协议，明确核心内容

分家时务必签订书面协议，注明 “房屋位置、归属人、宅基地使用权安排、养老义务” 等关键条款；父母、子女及见证人需签字捺印，必要时可录制视频佐证签订过程，避免 “签名真实性” 争议。

区分宅基地与房屋权利，避免户籍误解

非集体经济组织成员虽不能取得宅基地使用权，但可通过赠与、继承取得地上房屋所有权；分家协议中需明确 “房屋归受赠人所有，宅基地使用权随房屋一并由受赠人使用”，避免因 “户籍问题” 引发纠纷。

留存出资凭证，明确财产归属

翻建、新建房屋时，需留存建材购买发票、转账记录、施工协议等出资证据；如本案中彩钢棚因 “各方认可实际出资” 直接判归建设人，无证据的出资主张则难以得到支持。

2. 父母赠与房屋提醒：2 个法律风险要点

赠与需自愿明确，避免事后反悔

父母赠与房屋需系真实意愿，可通过书面协议、公证、录音录像等方式固定证据；赠与完成后，除非受赠人存在 “严重侵害赠与人权益” 等情形，否则不得随意反悔。

兼顾公平原则，避免子女矛盾

分家时应兼顾各子女利益，如本案中父母为长子准备 “二号宅院”、为次子赠与 “一号宅院”，符合公平原则；若明显偏袒一方，可能引发家庭矛盾，甚至导致协议被撤销。

3. 核心提醒：分家析产 “协议为基，自愿公平，证据为本”

本案的核心裁判逻辑是 “分家协议只要是家庭成员真实意思表示，不违反法律规定即有效；父母对自有房屋享有处分权，其赠与行为受法律保护；非集体经济组织成员可合法取得农村房屋所有权”。

建议农村家庭在分家、赠与房屋时，优先咨询专业律师起草协议，明确权利义务；发生争议后，依托协议、出资凭证、当事人陈述等证据依法维权，既要尊重家庭伦理，也要坚守法律底线，避免因程序瑕疵或证据不足导致权益受损。

法律小贴士

《民法典》第一千一百五十六条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。” 农村房屋作为 “不宜分割的遗产或家庭财产”，通过分家协议明确归属，是兼顾 “家庭和谐” 与 “法律合规” 的最佳方式。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）