北京买房：理清思路，购房建议1646

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，之前参加过两次咱们的东西城线下沙龙，最后还是决定锁定东城，我们现在在两个方案之间犹豫：1、将远洋一方溪语苑的房子卖掉置换为左安浦园，上龙体片区。2、在和平里片区买占坑房，上学两年后卖掉。从保值和学区两个角度来看，您觉得哪个方案相对更优呢？

A：

1、学区肯定首选和平里，这是送分题。龙体虽然也不错，但左安浦园对口的是普小体小，排名不算高。

2、另外如果是同等总价，那常规也是首选和平里啊。或者说如果两边的学区溢价率差不多，那就首选和平里，因为学区价值更高，但体现出的价格却相同，那为什么不首选质量好的？

打个比方就是买衣服，一个名牌一个普通牌子，价格相同+厂家商家的利润率也相同，那当然首选名牌了，因为性价比更占优。

既然性价比占优，那保值自然也占优了。因为只有好资源才什么时候都稀缺呢，即便风口过去的支撑也强。

3、如果总价不一样，那就看具体房源的溢价率吧。这种时期在东城也有可能买到溢价低的，如果左安浦园的房源合适，那就算各项兼顾。

如果买不到溢价低的，那常规就是买占坑儿房了。虽然溢价率不低，但学区好+总价低，流动性相对强，觉得行情不好就尽快出手呗。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是北京土著，17年最高峰买了平谷马坊的新华联yoyo悦城，单价18254，面积46平的。现在跌的就剩下零头儿了，前边的1万没有了。

我想卖，但中介劝我再拿些日子，因为北京很快就要放开公寓的限购了。但我一直也没出租，怕毁房子，可这一分钱收入没有纯赔钱也很别扭。想问问您对这政策怎么看？另外这地段儿的发展您怎么看？

A：

1、中介劝您拿着别卖，这什么路子？按常理他们都是怂恿业主赶紧低价出手才对啊，要不然哪儿挣提成去？

事出反常必有妖，皮裤套棉裤，必定有缘故。我估计是这小区挂牌的房源已经太多了，而且还不好卖，所以他们才不愿意再增加房源了。毕竟挂牌的越多，客户有可能看的就越多。不仅中介带看的更辛苦，客户也挑花了眼，而且看到这么多抛售的还就更不敢买了。

2、我对公寓放开的政策怎么看？我认为可能性不大，毕竟如果放开就有可能更冲击普宅市场了。而政府要保的主流是普宅，公寓市场既小众还影响大盘，没必要放开。而且就算放开也是短期的，一旦大盘趋势向上，估计就又该收紧了，还是怕冲击普宅市场。

3、我对这地段儿的发展不是太看好。这您看看地图吧，优势就是有地铁，但劣势是这地段儿相对封闭，北边是高速，西边有铁道，东边南边又是河道+绿地。那这发展空间就受限了呗，板块本身的规模小，又不好跟外界联动，不太好吸引人流。

其实在我看来，这地段儿更适合规划成低密度改善，别墅和小洋房一类的，环境好还没有外界的干扰。但已经规划成这样儿了，不太可能改变。

而且这地段还是太远了，虽然是北京，但实际上都跟三河平行了，会有很多人到这里接盘吗？

4、总之我不太认为公寓的政策会放开，就算放宽也是短期的。我对这地段儿也不是太看好，一是远，二是板块相对封闭，不太好发展。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们还没有北京户口，预计三四年后落户成功，到时候孩子初二初三。而现在面临孩子小升初，在石景山的话对应的中学不太好，想在西城买房。请问能否推荐保证孩子派位好中学的小区或房子？

如果不能保证，那就先占个西城转学的学位，买一套投资性比较强的。预算500-600万，如果房子好则可以适当增加预算（贷款）。

A：

1、不敢保证好中学，只能是看运气派位。除非是有政保，否则无论买哪个学区的哪种房子都是同等政策。

2、5/600万在西城买不到投资性强的，只能是很普通的小区，老房居多。或者说可以看房的时候计算溢价比例，尽量买到溢价低的，这就相对算投资性强的了。但这个所谓强，只是在西城区之内的，而毕竟是带溢价的学区房，和其他区的非学区房就不好比了。

西城区投资性强的房子有，但都很贵，两居室动辄小2000万。这种房子的学区好+溢价低，甚至都没什么溢价，居住的性价比和投资性也就相对高了。

3、简单就这情况，您的要求比较高，在西城是不好买到合适的。另外如果想用房子对口好中学，尤其是非京籍，常规建议是去朝阳区。因为这里是“房本主义”学区政策，而且大多数牛校都是单校划片，非京籍买了学区房之后，顺位理论上排在没房的京籍之前，进入对口校的概率相对高。

其他区则都是派位，都不敢保证好中学。当然朝阳也不敢保证，只是说概率相对高。

仅供参考。

四

Q:

请问，我有个西城万博苑2000年无电梯顶层复式，本来今年铁二中过来了考虑娃初中上学近打算自住，最近小区同户型有人砸盘，172平1050出了，比最高成交降了30%，快接近我16年买的价格了，请教一下，我是不是现在应该卖了，以免后续继续跌赔本，还是就住着算了？

A：

1、别人砸盘就想也卖了，这不就是典型的追涨杀跌了吗？那我要说最近德胜的大户型涨了呢，有没有想法再买一套？

房子是用来住的，有居住需求就自住，确定不自住了再说是否卖掉。顶层复式因为户型大+总价高，本来就不好卖，无论是否带电梯的。常规建议是除非真着急用钱，或者是有收益高+稳妥的投资渠道，否则犯不上在这会儿出手，着急成交的话吃亏的可能性大。

2、或者这么说吧，我认为现在北京整体房价是没什么下跌空间的。因为租金收益率已经接近甚至高于同期银行存款利率，朝石丰等地非学区房的小户型则更明显，最高的收益率能到2.8%了。

那除非是着急用钱，否则为什么要降价卖？非学区房的平均收益率是1.8%，卖了钱存银行却也就是1.5%，国债才1.8%。那您认为房价还能跌多少？

3、当然您这是学区房，是有学区溢价的，顶复的溢价率相对低，但估计也有10-15%吧，1000万里占比百万左右。

常规建议是如果确定不住，那就趁着高峰期还没结束之前卖掉或换成非学区房。但我觉得没必要着急，这种户型不是对市场敏感的产品，犯不上追涨杀跌。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。